Udlejningsejendom

Sådan Estimeres Pengestrøm, Kapitaliseringssats og Kontant-på-Kontant-Afkast

En udlejningsejendoms pengestrøm er det, der er tilbage af huslejen, efter hver omkostning — inklusive boliglånet — er betalt. Indtast købsprisen, finansieringsvilkårene, forventet husleje og driftsomkostninger, og denne beregner viser den månedlige pengestrøm sammen med kapitaliseringssatsen og kontant-på-kontant-afkastet, to standard målinger investorer bruger til at sammenligne ejendomme.

Formlen

1. Månedlig pengestrøm = $\vA{\text{Månedlig Husleje}} - \text{Samlede Månedlige Omkostninger}$ (boliglånsbetaling + ejendomsskat + forsikring + grundejerforeningsafgift + vedligeholdelse + tomgangstillæg + administrationsgebyr).
2. Nettodriftsresultat (NOI) = $\vA{\text{Årlig Husleje}} - \text{Årlige Driftsomkostninger}$, bevidst uden boliglånsbetalingen — NOI beskriver selve ejendommen, uafhængigt af hvordan den finansieres.
3. Kapitaliseringssats = $\text{NOI} \div \vB{\text{Købspris}}$ — en hurtig måde at sammenligne ejendomme uanset finansiering, selvom hvad der tæller som en “god” kapitaliseringssats varierer betydeligt efter marked.
4. Kontant-på-kontant-afkast = $\text{Årlig Pengestrøm} \div \vC{\text{Samlet Investeret Kontant}}$ (udbetaling + afslutningsomkostninger) — afkastet på investorens egne penge, i modsætning til ejendommens samlede værdi.

Eksempel

En $\vB{\$250.000}$ ejendom, 20% udbetaling, et 6,5% 30-årigt boliglån, udlejet for $\vA{\$2.200\text{/måned}}$, med $3.000/år ejendomsskat, $1.200/år forsikring, 8% vedligeholdelse, 5% tomgang, 8% administration, og $5.000 afslutningsomkostninger:

1. Månedlig boliglånsbetaling (på $200.000-lånet): $1.264,14.
2. Samlede månedlige omkostninger (boliglån + skat + forsikring + vedligeholdelse + tomgang + administration): $2.076,14.
3. Månedlig pengestrøm: $\vA{2.200} - 2.076,14 = 123,86$ — denne ejendom forventes at have en positiv pengestrøm ved disse antagelser.
4. Årlig NOI: $16.656, for en kapitaliseringssats på $16.656 \div \vB{250.000} = 6,66\%$.
5. Kontant-på-kontant-afkast: 2,70% på de $\vC{\$55.000}$ faktisk investerede.

Vigtige Faktorer At Overveje

• NOI og pengestrøm måler forskellige ting, og begge betyder noget for et fuldstændigt billede. NOI beskriver ejendommens egen indkomstgenererende evne uafhængigt af finansiering, hvilket er, hvad der gør kapitaliseringssats nyttig til at sammenligne forskellige ejendomme på lige fod — pengestrøm (som INKLUDERER boliglånsbetalingen) er, hvad der faktisk lander i investorens lomme hver måned, og afhænger kraftigt af, hvordan det specifikke køb finansieres.
• Tomgangs- og vedligeholdelsestillæg er estimater, der udjævner virkelighedens ujævnhed, ikke garantier. En ejendom kan gå måneder uden tomgang og derefter stå tom i en periode, eller ikke have brug for reparationer i et år og derefter kræve en stor en — de procentbaserede tillæg brugt her repræsenterer et langsigtet gennemsnit, ikke hvad der sker i noget enkelt specifikt år.
• Forventninger til kapitaliseringssats varierer betydeligt efter marked og ejendomstype. En kapitaliseringssats, der anses for attraktiv i ét storbyområde eller ejendomsklasse, kan se uattraktiv ud i en anden — der findes ingen enkelt universel “god” kapitaliseringssats-tærskel, hvilket er grunden til, at at sammenligne en specifik ejendoms kapitaliseringssats med sammenlignelige lokale ejendomme betyder mere end at sammenligne den med et generisk benchmark.
• Denne beregner estimerer driftspengestrøm, ikke det samlede investeringsafkast. Den tager ikke højde for ejendommens egen værdistigning over tid eller skattefordelene ved afskrivning, som begge kan mærkbart tilføje til en udlejningsejendoms samlede virkelige afkast ud over månedlig pengestrøm alene — værd at overveje som en del af det fuldere investeringsbillede.

Almindelige Fejl

• At undervurdere tomgangs- og vedligeholdelsestillæg som engangsomkostninger frem for løbende tillæg. At springe disse procentbaserede poster over for at få en ejendom til at se mere profitabel ud på papiret giver et pengestrømstal, der ikke holder over en reel flerårig ejerperiode.
• At sammenligne kapitaliseringssatser på tværs af meget forskellige markeder eller ejendomstyper, som om de betyder det samme. En kapitaliseringssats på 5% kan være stærk på ét marked og svag på et andet — sammenlign altid med genuint sammenlignelige lokale ejendomme, ikke et enkelt “tommelfingerregel”-tal.
• At glemme, at kontant-på-kontant-afkast kun måler afkastet på den faktisk investerede kontant, ikke på ejendommens fulde værdi. En ejendom med en beskeden kapitaliseringssats kan stadig vise et stærkt kontant-på-kontant-afkast, hvis den er finansieret med en lille udbetaling, da gearing ændrer de to målinger forskelligt.

Godt At Vide

• Vil du tjekke selve boliglånsbetalingen mere detaljeret, inklusive en fuld afdragsplan? Realkredit Beregner opdeler hovedstol, rente, skatter og forsikring.
• Nysgerrig efter, hvor lang tid det ville tage at få den investerede kontant tilbage gennem pengestrøm alene? Tilbagebetalingstid Beregner finder punktet, hvor akkumuleret pengestrøm dækker den oprindelige investering.
• Overvejer du at finansiere købet mod en eksisterende ejendoms friværdi i stedet? Boligkapital / HELOC Beregner estimerer, hvor meget du kunne låne, og til hvilken betaling.