Fremskrivning af de Reelle Omkostninger ved HOA-Gebyrer Over Tid
Et boligejerforenings-(HOA)-gebyr er et tilbagevendende gebyr, som ejendomsejere betaler for at dække fælles vedligeholdelse, faciliteter og reservebesparelser for et fællesskab — og som de fleste tilbagevendende omkostninger har det en tendens til at stige lidt hvert år. Indtast det nuværende månedlige gebyr, en forventet årlig stigningsrate, og hvor mange år du vil se frem, og denne beregner fremskriver de reelle samlede omkostninger over den periode i stedet for bare at gange dagens gebyr med 12.
Tilføj din månedlige boligydelse og bruttomånedsindkomst i det valgfrie afsnit nedenfor for at se, hvordan dette gebyr påvirker din samlede boligøkonomi, ved hjælp af den samme 28%-retningslinje, som Realkreditoverkommelighed Beregner bruger.
Formlen
Hvert års månedlige gebyr er det foregående års gebyr vokset med den årlige stigningsrate, startende i år 2 (år 1 bruger dagens sats uændret) — gebyret vokser på samme måde som en investeringssaldo. De samlede forventede omkostninger er summen af hvert års månedlige gebyr gange 12, over hvert år i prognosen.
Beregningseksempel
Et $300/måned HOA-gebyr, med en årlig stigning på 3%, fremskrevet over 10 år:
- Månedligt gebyr år 1: $300,00 (dagens sats, uændret).
- Månedligt gebyr år 5: $337,65 (tre foregående års 3% vækst kumuleret).
- Månedligt gebyr år 10: $391,43.
- Samlede omkostninger over den 10-årige prognose: $41.269,97 — markant mere end et fladt, ikke-stigende $300/måned gebyr ville koste over samme periode ($36.000).
Vigtige Faktorer At Overveje
- Hvad et HOA-gebyr faktisk dækker, varierer enormt mellem foreninger. Nogle gebyrer inkluderer faciliteter som en pool, et fitnesscenter eller landskabspleje, mens en nøgen HOA måske kun dækker grundlæggende fællesarealvedligeholdelse — sammenlign ikke kun kronebeløbet, men hvilke ydelser og faciliteter gebyret faktisk giver, når du vurderer, om et gebyr er rimeligt.
- En velfunderet reserve er et reelt positivt tegn, selvom det betyder et højere nuværende gebyr. En HOA med sunde reservebesparelser er mindre tilbøjelig til at have brug for en overraskende særlig opkrævning senere — et højere almindeligt gebyr, der faktisk finansierer reserver ordentligt, kan være en bedre langsigtet finansiel position end et lavere gebyr, der skjuler en underfinansieret reserve.
- HOA-regler og begrænsninger er en separat overvejelse fra selve gebyret. Ud over omkostninger håndhæver en HOA typisk fællesskabsregler (arkitektoniske retningslinjer, udlejningsbegrænsninger, kæledyrspolitikker), der kan påvirke meningsfuldt, hvordan du kan bruge din egen ejendom — gennemgå de styrende dokumenter, ikke kun gebyrplanen, før du køber ind i et HOA-fællesskab.
- Gebyrstigninger er normalt begrænset af styrende dokumenter, men selve loftet varierer efter forening. Mange HOA-vedtægter begrænser, hvor meget gebyret kan stige på et enkelt år uden en medlemsafstemning — tjek din specifikke forenings styrende dokumenter for dens faktiske stigningsloft, i stedet for at antage, at denne beregners justerbare sats afspejler en garanteret grænse.
Almindelige Fejl
- At antage, at gebyret vil forblive fladt. At gange dagens gebyr med 12 og derefter med antallet af år undervurderer de reelle omkostninger, når blot en beskeden årlig stigning indregnes.
- At ignorere muligheden for en særlig opkrævning. Denne beregner fremskriver kun det almindelige tilbagevendende gebyr — en engangs særlig opkrævning til en stor reparation (et nyt tag, stormskade) er ikke en forudsigelig årlig stigning og kan ikke fremskrives på samme måde. Gennemgå HOA’s reservestudie før du køber for at vurdere denne risiko.
- At udelade gebyret fra en overkommelighedssammenligning. Et HOA-gebyr lægges direkte til dine månedlige boligomkostninger på samme måde som en boligydelse — læg det altid til, når du sammenligner, hvad du reelt har råd til, ikke kun boligydelsen alene.
Godt At Vide
- Når du overvejer, om et hjem med et HOA-gebyr passer til dit budget, så kør tallene igennem Realkredit Beregner- og Udbetaling Beregner -beregnerne også — HOA-gebyret er endnu en månedlig omkostning oven i selve lånet.
- For en ejendom, du planlægger at leje ud, indregner Udlejningsejendom Beregner-beregneren tilbagevendende omkostninger som HOA-gebyrer direkte i beregninger af pengestrøm og afkast.
- At opbygge friværdi i et hjem inden for et HOA-fællesskab fungerer på samme måde som alle andre steder — følg det separat med Boligkapital / HELOC Beregner-beregneren.