Realkreditpoint

Anbefalinger

Hvis du kan risikere at flytte, sælge eller omlægge dit lån før break-even-punktet, kan det normalt ikke betale sig at købe point -- du ville have betalt startomkostningen uden nogensinde at dække den ind.
Se den fulde månedlige betaling og afdragsplan for begge renter med Realkredit Beregner.

Sammenlign Beregninger

Downloads

Inkluderer dine input og resultater for denne beregning, plus eventuelle yderligere beregninger du har sammenlignet.

Ansvarsfraskrivelse

Denne beregner giver estimater kun til informationsformål og udgør ikke finansiel, medicinsk, juridisk eller skatterådgivning. Nogle tal, tærskler og andre detaljer brugt i denne beregner og dens beskrivelser kan være specifikke for USA. Konsulter altid en kvalificeret fagperson om din specifikke situation.

At Finde Break-Even-Punktet for Forudbetalt Rente

Et diskontpoint er et gebyr, der betales til din långiver ved lukning — altid præcis 1% af dit lånebeløb — i bytte for en lavere rente for hele lånets løbetid. Indtast dit lånebeløb, renten du ville få uden point, den (lavere) rente du ville få ved at betale for point, og hvor mange point du køber, og denne beregner udregner startomkostningen, den resulterende månedlige besparelse, og hvor mange måneder det tager for den besparelse at dække det, du betalte.

At købe point er i bund og grund at forudbetale renter. Det kan kun betale sig, hvis du beholder lånet længe nok forbi break-even-punktet nedenfor — at sælge, omlægge eller indfri lånet tidligere kan betyde, at du har betalt for en rabat, du aldrig fik fuldt udbytte af.

Formlen

Begge månedlige betalinger bruger standardformlen for afdrag med fast rente:

M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}

hvor $\vB{r}$ er den månedlige rente (årlig rente ÷ 12) og $\vC{n}$ er antallet af månedlige betalinger — beregnet én gang ved renten uden point og én gang ved den rabatterede rente.

\vD{\text{Omkostning for Point}} = \vA{\text{Lånebeløb}} \times \frac{\text{Købte Point}}{100}

\text{Break-Even-Måneder} = \frac{\vD{\text{Omkostning for Point}}}{\text{Månedlig Besparelse}}

Kun når den rabatterede rente rent faktisk giver en lavere månedlig betaling.

Regneeksempel

Et lån på $300.000, 7% uden point mod 6,5% ved at købe 2 point, over en løbetid på 30 år:

Månedlig betaling uden point: cirka $1.995,91.
Månedlig betaling med point: cirka $1.896,20.
Omkostning for point: 2% af $300.000 = $6.000.
Månedlig besparelse: cirka $99,70.
Break-even: $6.000 ÷ $99,70 ≈ 60 måneder (5 år).
Over hele løbetiden på 30 år sparer køb af point cirka $29.893, når startomkostningen på $6.000 medregnes — men kun fordi lånet løber langt forbi break-even-punktet på 5 år. Et lån, der bliver indfriet eller omlagt før det, ville have kostet mere med point end uden.

Vigtige Faktorer At Overveje

Diskontpoint er fradragsberettigede i mange tilfælde, hvilket ændrer det reelle break-even-regnestykke. Point betalt på en primær boligs købsrealkreditlån er ofte fradragsberettigede som realkreditrenter i det år, de betales, underlagt IRS-regler — dette kan mærkbart forkorte den reelle break-even-periode sammenlignet med de før-skat-tal, denne beregner viser, selvom den specifikke skattebehandling afhænger af individuelle omstændigheder.
Långiverkreditter virker i den modsatte retning af point — en højere rente i bytte for kontanter tilbage ved lukning. Nogle låntagere, der er korte på lukningskontanter, men planlægger at beholde en lavere rente i kortere tid, vælger bevidst en långiverkredit i stedet for point, hvilket er spejlbilledet af den diskontpoint-beslutning, denne beregner analyserer.
Rentenedsættelsen per point varierer efter långiver, låneprogram og markedsforhold. Der findes ingen universel “0,25% per point”-regel — brug altid den faktiske rente, en specifik långiver tilbyder for et specifikt antal point, da det reelle forhold mellem købte point og rentenedsættelse varierer fra det ene lånetilbud til det andet.
Hvor sandsynligt det er, at du flytter, sælger eller omlægger før break-even-punktet, er den enkeltstående største faktor i denne beslutning. Et diskontpointkøb er et væddemål på at beholde lånet længe nok til at dække startomkostningen — jo kortere og mere usikker din forventede tid i boligen er, jo mindre attraktivt bliver det typisk at købe point, selv hvis den beregnede break-even-periode ser rimelig ud på papiret.

Almindelige Fejl

At antage, at hvert point sænker renten med det samme faste beløb. Rentenedsættelsen per point varierer efter långiver og markedsforhold — brug altid den faktiske rente, din långiver tilbyder for et givet antal point, ikke et tommelfingerregel-skøn.
At ignorere, hvor længe du rent faktisk vil beholde lånet. Break-even-perioden er hele beslutningen her — point købt lige før en planlagt flytning eller omlægning er penge brugt på en rabat, du aldrig fuldt ud vil dække ind.
Kun at sammenligne startomkostningen, ikke hele billedet for løbetiden. En lavere månedlig betaling føles som en oplagt gevinst, men det egentlige spørgsmål er, om den samlede besparelse over hele lånets løbetid opvejer det, du betalte på forhånd — hvilket er præcis det, den livslange sammenligning ovenfor viser.

Godt At Vide

Vil du have den fulde månedlige betalingsopdeling for begge renter, inklusive skat og forsikring? Realkredit Beregner viser det fulde PITI-billede.
Overvejer du point ved en omlægning frem for et nyt købslån? Omlægning Beregner vejer en fuld omlægnings closing costs mod den nye ydelse.
Vælger du mellem point og en større udbetaling i stedet? Udbetaling Beregner viser, hvordan en større udbetaling ændrer dit lånebeløb og PMI.

Kilde: U.S. Consumer Financial Protection Bureau: Interest Rates and Discount Points.

Ofte Stillede Spørgsmål

Hvad er et realkreditpoint egentlig?

Et diskontpoint er et gebyr, der betales til din långiver ved lukning, i bytte for en lavere rente på dit lån. Ét point koster altid præcis 1% af dit lånebeløb -- hvor meget det sænker din rente varierer efter långiver og hvor meget du betaler, så brug den rente din långiver rent faktisk tilbyder i stedet for at antage en fast rabat per point.

Kan det nogensinde være en dårlig idé at købe point?

Ja -- hvis du sælger, omlægger eller indfrier lånet, før du når det break-even-punkt, denne beregner viser, vil du have betalt for en rabat, du aldrig fik fuldt udbytte af. At købe point giver mest mening, når du er sikker på, at du beholder lånet i årevis efter den break-even-dato.

Bør jeg bruge mine ekstra penge på point eller en større udbetaling?

Det afhænger af dine mål. En større udbetaling (se Udbetaling Beregner) sænker dit lånebeløb og kan fjerne PMI (se PMI Beregner) tidligere, mens point sænker din rente for hele lånets løbetid uanset saldo. Der findes ikke ét universelt korrekt svar -- sammenlign break-even-perioden her med, hvordan PMI eller en større udbetaling ville ændre dine egne tal.