Omlægning

Sammenligning af Dit Nuværende Lån Med et Omlægningstilbud

Omlægning erstatter dit nuværende lån med et nyt, normalt for at få en lavere rentesats, en anden løbetid, eller begge dele. Indtast dit nuværende låns resterende saldo, sats og år tilbage, sammen med den nye sats og løbetid, du bliver tilbudt, og denne beregner sammenligner din månedlige betaling og samlede rente under begge lån — plus, hvis du tilføjer eventuelle afslutningsomkostninger, hvor lang tid det tager for den månedlige besparelse at betale de omkostninger tilbage.

En lavere sats betyder ikke automatisk, at omlægning er umagen værd. At nulstille uret på en ny 30-årig løbetid kan sænke din månedlige betaling, mens den øger den samlede rente, du betaler over lånets levetid, da du betaler rente i længere tid. Denne beregner viser både det månedlige pengestrømsbillede og det samlede rentebillede side om side, da de kan pege i forskellige retninger.

Formlen

Både den nuværende og nye månedlige betaling bruger standard fast-rente-afdragsformlen:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

hvor $\vB{r}$ er den månedlige rentesats (årlig sats ÷ 12), og $\vC{n}$ er antallet af resterende månedlige betalinger.

$$\vE{\text{Månedlig Besparelse}} = \text{Nuværende Betaling} - \text{Ny Betaling}$$ $$\text{Nulpunktsmåneder} = \frac{\vD{\text{Afslutningsomkostninger}}}{\vE{\text{Månedlig Besparelse}}}$$

Kun når der faktisk er månedlig besparelse til at genindvinde omkostningerne med.

$$\text{Samlet Rentebesparelse} = \text{Nuværende Låns Resterende Samlede Rente} - \text{Nyt Låns Samlede Rente}$$

Denne beregner antager, at afslutningsomkostninger betales af egen lomme frem for at blive lagt ind i den nye lånesaldo — at lægge dem ind ville ændre selve den nye betaling, så at holde dem adskilt holder nulpunkts-matematikken præcis for, hvad du faktisk betaler på forhånd.

Eksempel

En $300.000 saldo med 25 år tilbage ved 7%, omlagt til et nyt 30-årigt lån ved 5,5%, med $4.000 i afslutningsomkostninger:

1. Nuværende månedlig betaling (ved 7%, 25 år tilbage): omkring $2.120.
2. Ny månedlig betaling (ved 5,5%, 30 år): omkring $1.703.
3. Månedlig besparelse: omkring $417.
4. Nulpunkt på de $4.000 afslutningsomkostninger: omkring 10 måneder.
5. Fordi den nye løbetid nulstiller til 30 år (5 år længere end de 25 tilbage), afhænger sammenligningen af den samlede rente kraftigt af rentefaldet — tjek dine egne tal ovenfor, da en længere løbetid kan opveje noget eller hele besparelsen fra en lavere sats.

Vigtige Faktorer At Overveje

• En udbetalingsomlægning (cash-out) ændrer matematikken anderledes end en standard sats-og-løbetid-omlægning. At låne ekstra kontanter mod boligfriværdi som en del af omlægningen øger den nye lånesaldo ud over blot at erstatte den gamle — denne beregners nulpunkts- og samlede-rente-sammenligning antager en ligetil sats-og-løbetid-omlægning, ikke en, hvor det nye lånebeløb er større end den gamle saldo.
• Afslutningsomkostninger ved en omlægning inkluderer ofte mange af de samme gebyrkategorier som det oprindelige køb. Oprettelsesgebyrer, vurdering, ejendomsforsikring (title insurance) og andre afslutningsomkostninger kan løbe op i flere procent af lånebeløbet — nogle långivere tilbyder en “ingen-afslutningsomkostninger”-omlægning, der folder disse omkostninger ind i en lidt højere sats i stedet, en anden afvejning end at betale dem på forhånd.
• Hvor længe du planlægger at blive i boligen, betyder lige så meget som selve nulpunktsmatematikken. En omlægning med et 10-måneders nulpunkt er en meget lettere beslutning for nogen, der planlægger at blive i årevis, end for nogen, der måske sælger eller flytter inden for det samme vindue — nulpunktsperioden er kun værdifuld information, når den afvejes mod, hvor længe det nye lån faktisk vil blive holdt.
• PMI-status kan ændre sig som en del af en omlægning, i begge retninger. Hvis boligværdien er steget nok til at eliminere PMI ved en omlægning, eller omvendt hvis en udbetalingsomlægning skubber belåningsgraden tilbage over 80%, kan PMI nyligt gælde — værd at tjekke ved siden af rente- og betalingssammenligningen, da PMI ikke var en del af standardformlen ovenfor.

Almindelige Fejl

• Kun at se på faldet i den månedlige betaling. En lavere månedlig betaling kan stadig koste mere i samlet rente, hvis den nye løbetid nulstiller til en længere afbetalingsperiode — tjek sammenligningen af den samlede rente, ikke bare den månedlige besparelse, før du beslutter dig.
• At ignorere afslutningsomkostninger, når man vurderer, om omlægning er umagen værd. En lavere sats er ikke automatisk en gevinst, hvis afslutningsomkostningerne tager år at nå nulpunktet på — især hvis der er en reel chance for at flytte eller sælge før det tidspunkt.
• At antage, at den nye løbetid skal matche det gamle låns oprindelige løbetid. At omlægge til en kortere løbetid end den resterende saldos oprindelige tidsplan kan spare betydelig rente selv ved en lignende sats — det er en genuint separat løftestang fra selve rentesatsen.

Godt At Vide

• Nysgerrig efter, hvordan din resterende saldo og afdragstidslinje ser ud, hvis du IKKE omlægger og i stedet bare betaler ekstra på dit nuværende lån? Realkreditafvikling Beregner modellerer dette alternativ.
• Overvejer du at låne mod din boligs friværdi i stedet for en fuld omlægning? Boligkapital / HELOC Beregner estimerer, hvor meget du kunne låne, og til hvilken betaling.
• Vil du have de reelle årlige omkostninger ved det nye lån, inklusive de afslutningsomkostninger denne beregner behandler separat? Årlig Omkostningsprocent (ÅOP) Beregner konverterer et lån med sats plus gebyrer til et enkelt sammenligneligt ÅOP-tal.