PMI

Sådan Bliver Belåningsgrad til en Månedlig PMI-Omkostning og Annulleringstidslinje

PMI (privat realkreditforsikring) er en årlig sats anvendt på din lånesaldo og faktureret månedligt, og den stopper automatisk, når din saldo falder til 78% af boligens oprindelige værdi. Indtast dit lånebeløb, boligværdi og PMI-sats for at estimere den månedlige omkostning, tilføj derefter din rente og løbetid for at estimere, hvor mange år du faktisk skylder den, før du når den 78% annulleringsgrænse.

Dette adskiller sig fra Realkredit Beregner-beregneren, som tager et månedligt PMI-beløb som et simpelt input i stedet for at estimere det — denne beregners resultat er tænkt til at indsættes direkte i det felt.

Formlen

$$\vC{\text{Månedlig PMI}} = \frac{\vA{\text{Lånebeløb}} \times \vB{\text{Årlig PMI-sats \%}}}{12}$$ $$\vD{\text{Belåningsgrad}} = \frac{\vA{\text{Lånebeløb}}}{\text{Boligværdi}} \times 100$$

Antallet af måneder tilbage før annullering kommer fra at amortisere lånet fremad, måned for måned, indtil saldoen falder til 78% af boligens oprindelige værdi — der er ingen genvej med lukket formel for det trin, da det afhænger af lånets egen rente og løbetid.

Eksempel

Et $240.000 lån på en $250.000 bolig (96% belåningsgrad), ved en 0,75% årlig PMI-sats, 6,5% rente og en 30-årig løbetid:

1. Månedlig PMI: $\vC{240.000 \times 0,0075 \div 12} = \$150,00$.
2. Årlig PMI: $150,00 \times 12 = \$1.800,00$.
3. Saldoen når 78% af boligens værdi ($195.000) efter cirka 140 måneder (11,7 år), for et samlet beløb på omkring $21.000 i PMI betalt over den periode.

Kilde: U.S. Consumer Financial Protection Bureau: What Is Private Mortgage Insurance?

Vigtige Faktorer At Overveje

• PMI beskytter långiveren, ikke låntageren, selvom låntageren betaler for det. Hvis en låntager misligholder, kompenserer PMI långiveren for dennes tab på lånet — det giver ingen fordel eller udbetaling til låntageren selv, hvilket er grunden til, at det generelt er umagen værd at fjerne det, så snart det er juridisk muligt.
• En låntager kan ofte anmode om annullering af PMI tidligere end den automatiske 78%-tærskel, denne beregner estimerer. Føderal lov tillader generelt at anmode om annullering, når lånesaldoen når 80% af boligens oprindelige værdi (et par procentpoint tidligere end den automatiske 78%-grænse), forudsat at betalingerne er ajour — aktivt at anmode om annullering, frem for at vente på, at det sker automatisk, kan barbere lidt tid af det, denne beregner projicerer.
• Boligværdistigning kan nå annulleringstærsklen hurtigere end planlagt lånenedbringelse alene. Hvis en boligs markedsværdi stiger mærkbart efter købet, kan en ny vurdering, der viser den højere værdi, nogle gange kvalificere en låntager til fjernelse af PMI hurtigere end den oprindelig-værdi-baserede tidsplan, denne beregner projicerer — selvom långivere generelt kræver, at en minimumsperiode er gået, og ofte en professionel vurdering for at bekræfte det.
• En større udbetaling undgår PMI helt, hvilket er værd at afveje mod andre anvendelser af de samme kontanter. Da PMI eksisterer specifikt, fordi en udbetaling faldt under 20%, eliminerer det at nå den tærskel på forhånd (via en større udbetaling eller et sekundært lån oven på det primære) omkostningen helt — selvom det betyder at binde flere kontanter ved lukning i stedet for at investere dem eller holde dem likvide.

Almindelige Fejl

• At antage, at PMI annulleres automatisk i det øjeblik saldoen krydser 78%. 78%-tærsklen er baseret på lånets oprindelige afdragsplan, ikke ekstra betalinger foretaget undervejs — en låntager, der har betalt hurtigere end planlagt, skal normalt aktivt anmode om annullering i stedet for at vente på, at det udløses automatisk.
• At glemme, at et fald i boligværdien kan skubbe annulleringsdatoen senere, ikke tidligere. Denne beregner projicerer tidslinjen baseret på boligens oprindelige værdi — hvis boligen faktisk har tabt værdi siden købet, kan en långiver kræve en ny vurdering, før PMI fjernes, selv efter at det oprindelig-værdi-baserede 78%-mærke er nået.
• At forveksle PMI med en boliglånsforsikringspræmie (MIP) på et FHA-lån. PMI gælder for konventionelle lån og kan annulleres, når der er opbygget nok friværdi; FHA-lån bruger en anden forsikring (MIP) med sine egne separate, ofte strengere fjernelsesregler — de to kan ikke ombyttes, når man estimerer, hvornår forsikringsomkostningerne slutter.

Godt At Vide

• Beslutter du, hvor meget du skal betale ud for at undgå PMI i første omgang? Udbetaling Beregner finder udbetalingen, der kræves for at nå en målsat belåningsgrad.
• Har du brug for det fulde billede af den månedlige betaling, når du kender din PMI-omkostning? Realkredit Beregner kombinerer hovedstol, rente, skatter, forsikring og PMI i én betaling.
• Vil du se din nuværende belåningsgrad direkte ud fra din saldo og boligværdi? Belåningsgrad (LTV) Beregner beregner belåningsgraden for et realkreditlån eller en omlægning.