Umkehrhypotheken

Verfügbares Bargeld aus einer Umkehrhypothek Schätzen

Eine Umkehrhypothek ermöglicht es Hausbesitzern ab 62 Jahren, einen Teil ihres Immobilienvermögens in Bargeld umzuwandeln, ohne monatliche Zahlungen — der Darlehenssaldo wächst stattdessen mit der Zeit und wird erst zurückgezahlt, wenn der Kreditnehmer verkauft, dauerhaft auszieht oder verstirbt. Geben Sie Ihren Immobilienwert, Ihr Alter, einen bestehenden Hypothekensaldo und den geschätzten Kapitalgrenzenfaktor ein, um zu sehen, wie viel Bargeld Sie ungefähr erhalten könnten.

Dies unterscheidet sich grundlegend vom Eigenkapital-/Beleihungsrechner Rechner, der einen traditionellen Eigenheimkredit oder HELOC behandelt — beide erfordern monatliche Zahlungen und eine Qualifikation nach Einkommen und Bonität. Eine Umkehrhypothek (speziell die FHA-versicherte Home Equity Conversion Mortgage, kurz HECM, die mit Abstand häufigste Art) erfordert keines von beidem, ist aber erst ab 62 Jahren verfügbar.

Beispielrechnung

Eine 400.000 $ teure Immobilie, Alter 70, keine bestehende Hypothek, ein geschätzter Kapitalgrenzenfaktor von 50 % und 3 % geschätzte Abschlusskosten:

1. Geschätzte Kapitalgrenze: 400.000 $ × 50 % = 200.000 $.
2. Geschätzte Abschlusskosten: 400.000 $ × 3 % = 12.000 $.
3. Verfügbarer Nettoerlös: 200.000 $ − 0 $ − 12.000 $ = 188.000 $.

Wenn dieser Hausbesitzer noch 150.000 $ auf einer bestehenden Hypothek schulden würde, würde dieser Saldo zunächst aus dem Erlös getilgt, sodass stattdessen 38.000 $ an Nettoerlös verbleiben würden.

Wichtige Einflussfaktoren

• Die Restschuld wächst mit der Zeit, nicht nur der Zinssatz, der auf einen festen Betrag angewendet wird. Da keine monatlichen Zahlungen erforderlich sind, fallen Zinsen und Hypothekenversicherungsprämien an und werden jede Periode zur Restschuld addiert — der geschuldete Betrag wächst kontinuierlich über die Lebensdauer des Kredits, was das für den Kreditnehmer oder seine Erben verbleibende Eigenheimkapital im Vergleich zu einer traditionellen Hypothek, die mit der Zeit schrumpft, verringert.
• Eine umgekehrte Hypothek ist bundesrechtlich als „regressfreier” Kredit reguliert, was bedeutet, dass der Kreditnehmer (oder sein Nachlass) nie mehr schuldet, als das Haus wert ist. Falls die Restschuld irgendwann den Verkaufswert des Hauses übersteigt, deckt die FHA-Hypothekenversicherung die Differenz ab — die anderen Vermögenswerte und Erben des Kreditnehmers sind davor geschützt, mehr zu schulden, als das Haus selbst beim Verkauf einbringt.
• Die von HUD verlangte unabhängige Beratung ist ein verpflichtender Schritt vor Erhalt einer HECM, speziell weil diese Produkte echt komplex sind. Ein Kreditnehmer muss vor der Antragstellung eine Beratung mit einem von HUD zugelassenen Berater absolvieren, die sicherstellen soll, dass die Zielkonflikte (Kreditwachstum, reduziertes Erbe, laufende Grundsteuer-/Versicherungspflichten) vor der Verpflichtung klar verstanden werden.
• Der Kreditnehmer bleibt für die Lebensdauer des Kredits für Grundsteuer, Hausratversicherung und Instandhaltung des Hauses verantwortlich. In Rückstand mit diesen laufenden Verpflichtungen zu geraten ist einer der häufigeren Wege, wie eine umgekehrte Hypothek in Verzug geraten kann, obwohl keine monatliche Kreditzahlung selbst erforderlich ist — dies ist eine echte, laufende Verantwortung, die nicht einfach verschwindet, nur weil die Kreditzahlung es tut.

Häufige Fehler

• Annehmen, der Kapitalgrenzenfaktor sei für alle ein fester Prozentsatz. Die echte HUD-Tabelle erhöht den zugänglichen Anteil des Immobilienwerts mit steigendem Alter des Kreditnehmers — der Standardwert dieses Rechners ist eine grobe altersbasierte Schätzung, nicht die tatsächlich veröffentlichte Tabelle. Betrachten Sie ihn als Ausgangspunkt, den Sie mit einem echten Kreditgeber bestätigen sollten.
• Vergessen, dass eine bestehende Hypothek zuerst abbezahlt werden muss. Jeder aktuelle Hypothekensaldo wird direkt von der Kapitalgrenze abgezogen, bevor Bargeld den Kreditnehmer erreicht — er wird nicht einfach mit dem neuen Darlehen kombiniert.
• Denken, eine Umkehrhypothek bedeute den Verzicht auf Wohneigentum. Der Kreditnehmer behält den Titel und bleibt weiterhin für Grundsteuern, Versicherung und Instandhaltung verantwortlich — das Darlehen ist einfach durch die Immobilie besichert, genau wie bei einer traditionellen Hypothek.

Gut zu Wissen

• Neugierig, wie ein traditioneller Eigenheimkredit oder HELOC stattdessen abschneidet? Eigenkapital-/Beleihungsrechner deckt die Option mit monatlichen Zahlungen ab, die in der Einleitung dieses Rechners erwähnt wird.
• Möchten Sie sehen, wie eine schnellere Tilgung einer bestehenden Hypothek Ihr verfügbares Eigenkapital verändert? Hypothekentilgungsrechner modelliert einen zweiwöchentlichen Zeitplan oder eine einmalige Zusatzzahlung.
• Wägen Sie eine Umkehrhypothek gegen andere Ruhestandseinkommensquellen ab? Rechner für das Renteneintrittsalter (US-Sozialversicherung) zeigt, wie das Beantragungsalter Ihre monatliche Leistung ändert.