Eigenkapital-/Beleihung

Berechnung Ihres Immobilien-Eigenkapitals und Ihrer Beleihungsfähigkeit

Immobilien-Eigenkapital ist der Teil des Werts Ihrer Immobilie, den Sie vollständig besitzen — ihr aktueller Wert minus dem, was Sie noch auf die Hypothek schulden. Geben Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie, Ihre verbleibende Hypothekenrestschuld und den maximalen kombinierten Beleihungsauslauf (LTV) ein, den ein Kreditgeber erlaubt, und dieser Rechner zeigt sowohl Ihr gesamtes Eigenkapital als auch, wie viel davon Sie tatsächlich mit einem Beleihungskredit oder einer Beleihungskreditlinie beleihen könnten.

Kreditgeber lassen Sie nicht gegen 100 % Ihres Eigenkapitals leihen — sie begrenzen die kombinierte Kreditaufnahme (Ihre bestehende Hypothek plus jeden neuen Beleihungskredit) auf einen maximalen Beleihungsauslauf, üblicherweise 75-85 % je nach Kreditgeber, Ihrer Bonität und den lokalen Marktbedingungen. Dieser Rechner verwendet diesen maximalen Beleihungsauslauf als einfache anpassbare Eingabe, statt die Regel eines bestimmten Kreditgebers anzunehmen — erkundigen Sie sich bei tatsächlichen Kreditgebern nach dem genauen Limit, das sie Ihnen anbieten würden.

Die Formel

$$\text{Immobilien-Eigenkapital} = \vA{\text{Immobilienwert}} - \vB{\text{Hypothekenrestschuld}}$$ $$\vD{\text{Maximaler Kombinierter Kreditbetrag}} = \vA{\text{Immobilienwert}} \times (\vC{\text{Max. Beleihungsauslauf}} \div 100)$$ $$\text{Verfügbar Zum Leihen} = \vD{\text{Maximaler Kombinierter Kreditbetrag}} - \vB{\text{Hypothekenrestschuld}}$$

Beispielrechnung

Eine Immobilie im Wert von 400.000 $ mit einer verbleibenden Hypothekenrestschuld von 250.000 $, bei einem maximalen Beleihungsauslauf von 80 %:

1. Immobilien-Eigenkapital: $\vA{400{.}000} - \vB{250{.}000} = \$150{.}000$.
2. Maximaler kombinierter Kreditbetrag: $\vA{400{.}000} \times 0,80 = \vD{\$320{.}000}$.
3. Verfügbar zum Leihen: $\vD{320{.}000} - \vB{250{.}000} = \$70{.}000$.

Eine Monatliche Rate Schätzen

Sobald Sie wissen, wie viel Sie leihen könnten, beantwortet der Abschnitt „Meine Monatliche Rate Schätzen“ die natürliche Folgefrage: Was würde ein Kredit einer bestimmten Größe tatsächlich pro Monat kosten? Geben Sie eine gewünschte Kreditsumme, einen Zinssatz und eine Laufzeit ein, und dieser Rechner wendet die standardmäßige Tilgungsformel mit festem Zinssatz an — dieselbe hinter den Rechnern für Hypothek, Kredit und Umschuldung —, um die monatliche Rate, Gesamtzinsen und insgesamt über die Laufzeit des Kredits gezahlten Betrag zu zeigen, plus ob Ihr gewünschter Betrag in das passt, was ein Kreditgeber üblicherweise erlauben würde.

Wichtige Einflussfaktoren

• Ein Eigenheimkredit oder eine HELOC-Kreditlinie nutzt Ihr Haus als Sicherheit und trägt ein echtes Risiko über einen typischen unbesicherten Kredit hinaus. Ein Zahlungsausfall bei einem Eigenheimkredit oder einer HELOC-Kreditlinie kann zur Zwangsversteigerung führen, da Ihr Haus die Schuld absichert — dies ist ein bedeutsam anderes Risikoprofil als ein unbesicherter Privatkredit oder eine Kreditkarte.
• Zinsen sind je nach Verwendung der Mittel steuerlich absetzbar oder auch nicht. Nach aktuellem US-Steuerrecht sind Zinsen auf einen Eigenheimkredit oder eine HELOC-Kreditlinie generell nur dann absetzbar, wenn die Mittel zum Kauf, Bau oder wesentlichen Ausbau des die Kreditlinie absichernden Hauses verwendet werden — prüfen Sie aktuelle IRS-Richtlinien und konsultieren Sie eine Steuerfachkraft, wie dies auf Ihre konkrete Situation zutrifft.
• Die Abruf- und Rückzahlungsphase einer HELOC-Kreditlinie sind unterschiedlich strukturiert, und die Rate kann sich zwischen ihnen erheblich ändern. Viele HELOC-Kreditlinien erlauben während einer anfänglichen Abrufphase reine Zinszahlungen, verlangen dann volle Tilgungs- und Zinszahlungen, sobald die Rückzahlungsphase beginnt — eine Rate, die während der Abrufphase handhabbar erscheint, kann erheblich steigen, sobald die Rückzahlung beginnt.
• Schwankungen im Hauswert beeinflussen direkt, wie viel Eigenkapital tatsächlich verfügbar ist. Da das verfügbare Eigenkapital vom aktuellen Hauswert abhängt, kann ein Marktabschwung die verfügbare Kreditkapazität verringern (oder eliminieren), selbst wenn sich Ihre Hypothekenrestschuld nicht geändert hat — die Werte dieses Rechners spiegeln den eingegebenen Hauswert wider, keinen garantierten zukünftigen Betrag.

Häufige Fehler

• Einen Beleihungskredit/eine Beleihungskreditlinie mit einer vollständigen Umschuldung verwechseln. Ein Beleihungsprodukt ist ein zweiter Kredit neben Ihrer bestehenden Hypothek, kein Ersatz dafür — Ihr ursprünglicher Hypothekenzins und Ihre Rate bleiben genau, wie sie waren.
• Annehmen, die maximal erlaubte Quote sei automatisch genehmigt. Kreditgeber begrenzen den kombinierten Beleihungsauslauf (bestehende Hypothek + neue Kreditaufnahme, im Verhältnis zum Immobilienwert) üblicherweise auf etwa 80-85 %, aber diese Obergrenze ist eine Richtlinie, keine Garantie — die tatsächliche Genehmigung hängt auch von Bonität, Einkommen und den eigenen Kriterien des Kreditgebers ab.
• Vergessen, dass der Zinssatz einer Beleihungskreditlinie oft variabel ist. Anders als ein Beleihungskredit mit festem Zinssatz kann sich der Zinssatz einer Beleihungskreditlinie während ihrer Abrufperiode ändern — die hier gezeigte Schätzung der monatlichen Rate geht der Einfachheit halber von einem festen Zinssatz aus, was möglicherweise nicht der tatsächlichen Rate einer Beleihungskreditlinie mit variablem Zinssatz über die Zeit entspricht.

Wissenswertes

• Eine schnellere Tilgung Ihrer Hypothek baut Eigenkapital direkt auf — der Hypothekentilgungsrechner -Rechner zeigt, wie zusätzliche Zahlungen dies beschleunigen.
• Auch die Wertsteigerung einer Immobilie über die Zeit baut Eigenkapital auf, ganz ohne zusätzliche Zahlungen — der Immobilienwertsteigerungsrechner-Rechner prognostiziert, wie sich der Wert einer Immobilie entwickeln könnte.
• Planen Sie eine Renovierung, die durch diese Beleihung finanziert wird? Der Wohnraumverbesserung ROI-Rechner -Rechner schätzt, wie viel der Projektkosten Sie durch den gesteigerten Immobilienwert wieder hereinholen könnten.
• Erwägen Sie einen Verkauf statt einer Beleihung Ihres Eigenkapitals? Der Hausverkaufserlös-Rechner -Rechner schätzt, was nach einem Verkauf tatsächlich übrig bliebe.