Anzahlung

Wie die Anzahlung Ihr Darlehen Formt

Eine Anzahlung ist der Teil des Immobilienpreises, der im Voraus bar bezahlt wird, wobei der Rest über einen Hypothekenkredit finanziert wird. Geben Sie Ihren Immobilienpreis und entweder den Anzahlungsprozentsatz oder den Geldbetrag ein — je nachdem, was Sie bereits kennen —, und dieser Rechner liefert die andere Zahl, plus die daraus resultierende Darlehenshöhe.

Dieser Rechner weist auch darauf hin, ob eine private Restschuldversicherung (PMI) wahrscheinlich erforderlich ist: Bei konventionellen Darlehen erfordert eine Anzahlung unter 20 % üblicherweise eine, da Kreditgeber die PMI verwenden, um das größere Risiko der Finanzierung eines größeren Anteils des Immobilienwerts auszugleichen.

Wichtige Einflussfaktoren

• Woher Ihre Anzahlungsmittel stammen, ist für einen Kreditgeber wichtig, nicht nur der Betrag. Die meisten Kreditgeber verlangen „gereifte” Mittel — Geld, das für einen festgelegten Zeitraum (oft 60 Tage) auf Ihrem Konto war — und eine Dokumentation für große Einzahlungen. Eine große, plötzliche Einzahlung kurz vor der Antragstellung, selbst aus einer legitimen Quelle, kann eine zusätzliche Prüfung durch die Kreditvergabe auslösen, wenn sie nicht ordnungsgemäß dokumentiert ist.
• Schenkungsgelder sind üblicherweise erlaubt, haben aber bestimmte Regeln. Eine Schenkung von der Familie für eine Anzahlung erfordert typischerweise einen unterschriebenen Schenkungsbrief, der bestätigt, dass sie nicht zurückgezahlt werden muss, und manche Kreditprogramme begrenzen, welcher Prozentsatz der Anzahlung aus einer Schenkung stammen darf — es lohnt sich, die spezifischen Anforderungen für Ihren Kredittyp zu prüfen, bevor Sie mit Schenkungsgeld rechnen.
• Es gibt Anzahlungshilfeprogramme, die die finanzielle Hürde beim Kauf senken können. Landes-, kommunale und manche arbeitgeberbasierte Programme bieten Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen speziell zur Unterstützung bei der Anzahlung — es lohnt sich, das zu recherchieren, bevor Sie annehmen, dass eine größere Anzahlung (oder ein kleinerer Kauf) der einzige Weg ist, wenn eine hohe Anzahlung unerreichbar erscheint.
• Die PMI-Kosten selbst sind kein einziger fester Satz. Sie variieren je nach Kreditwürdigkeit, Kredittyp und wie weit die Anzahlung unter 20 % liegt — jemand mit 15 % Anzahlung zahlt typischerweise einen niedrigeren PMI-Satz als jemand mit 5 % Anzahlung, da das Risiko des Kreditgebers bei mehr bereits vorhandenem Eigenkapital etwas geringer ist.

Die Formel

$$\vC{\text{Anzahlungsbetrag}} = \vA{\text{Immobilienpreis}} \times (\vB{\text{Anzahlungsprozentsatz}} \div 100)$$ $$\vB{\text{Anzahlungsprozentsatz}} = \frac{\vC{\text{Anzahlungsbetrag}}}{\vA{\text{Immobilienpreis}}} \times 100$$ $$\text{Darlehenshöhe} = \vA{\text{Immobilienpreis}} - \vC{\text{Anzahlungsbetrag}}$$

Beispielrechnung

Eine Immobilie für 350.000 $ mit 20 % Anzahlung:

1. Anzahlungsbetrag: 350.000 $ × 20 % = 70.000 $.
2. Benötigte Darlehenshöhe: 350.000 $ − 70.000 $ = 280.000 $.
3. Bei genau 20 % Anzahlung ist bei einem konventionellen Darlehen üblicherweise keine PMI erforderlich.

Wenn Sie stattdessen wüssten, dass Sie 40.000 $ für dieselbe 350.000-$-Immobilie gespart haben: Das ergibt etwa 11,4 % Anzahlung, mit einem verbleibenden Darlehen von 310.000 $ — und die PMI wäre auf diesem Niveau wahrscheinlich erforderlich.

Häufige Fehler

• Annehmen, dass 20 % Anzahlung eine Pflicht sind, keine Schwelle. Viele Kreditprogramme erlauben deutlich weniger als 20 % Anzahlung — die 20 %-Zahl markiert speziell den Punkt, an dem die PMI bei einem konventionellen Darlehen typischerweise entfällt, nicht ein Minimum, das für eine Hypothek überhaupt erforderlich ist.
• Ersparnisse vollständig aufbrauchen, um eine runde Anzahlungssumme zu erreichen. Jeden verfügbaren Dollar in die Anzahlung zu stecken, kann nichts für Abschlusskosten, Umzugskosten oder einen Notfallfonds übrig lassen, direkt nachdem eine neue, größere monatliche Verpflichtung eingegangen wurde.
• Abschlusskosten zusätzlich zur Anzahlung nicht einplanen. Abschlusskosten (typischerweise einige Prozent des Immobilienpreises) sind eine separate Bargeldanforderung, die zum gleichen Zeitpunkt wie die Anzahlung fällig wird — ein Käufer, der genau genug nur für die Anzahlung plant, kann beim Abschluss zu kurz kommen.
• Den Anzahlungsprozentsatz mit dem Zinssatz verwechseln. Dies sind zwei völlig unabhängige Zahlen — der Anzahlungsprozentsatz beeinflusst die Darlehenshöhe und ob PMI anfällt; der Zinssatz beeinflusst die Kosten für die Aufnahme dieses Darlehensbetrags über die Zeit.

Wissenswertes

• Die 20-%-Anzahlungsschwelle für PMI gilt speziell für konventionelle Darlehen — FHA-Darlehen haben ihre eigenen Regeln zur Hypothekenversicherung (oft unabhängig von der Anzahlungshöhe erforderlich, mit anderen Aufhebungsbedingungen), und VA-Darlehen haben typischerweise überhaupt keine monatliche Hypothekenversicherung.
• Eine Anzahlung auf ein Haus unterscheidet sich von der Anzahlungskaution (Earnest Money), einer separaten, kleineren Einzahlung, die bei Annahme eines Angebots geleistet wird, um guten Glauben zu zeigen — die Anzahlungskaution wird beim Abschluss typischerweise auf die Anzahlung oder die Abschlusskosten angerechnet, nicht zusätzlich dazu bezahlt.
• Die Anzahlungsanforderungen können für ein Zweitheim oder eine Anlageimmobilie variieren, die oft höhere Mindestanzahlungsprozentsätze als ein Hauptwohnsitz tragen, da Kreditgeber sie als risikoreichere Darlehen betrachten.
• Selbst nachdem die PMI bei 20 % Eigenkapital rechtlich nicht mehr erforderlich ist, verlangen manche Kreditgeber, dass der Kreditnehmer die Entfernung formell beantragt, statt sie automatisch fallen zu lassen — prüfen Sie den Prozess Ihres konkreten Kreditdienstleisters, statt anzunehmen, dass sie in dem Moment verschwindet, in dem die Rechnung 20 % überschreitet.