ऋण उपज

ऋण उपज की गणना कैसे की जाती है

ऋण उपज एक वाणिज्यिक ऋण की शुद्ध परिचालन आय को ऋण राशि से विभाजित किया गया है, जिसे प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया गया है। संपत्ति की वार्षिक शुद्ध परिचालन आय और ऋण राशि दर्ज करें, और यह कैलकुलेटर ऋण उपज की गणना करता है। वैकल्पिक अनुभाग में एक लक्षित ऋण उपज जोड़ें — यदि आप इसे जानते हैं तो अपने ऋणदाता की न्यूनतम आवश्यकता — यह देखने के लिए कि यह शुद्ध परिचालन आय उस सीमा पर कितना अधिकतम ऋण समर्थित करेगी।

ऋण सेवा कवरेज अनुपात (DSCR) के विपरीत, ऋण उपज जानबूझकर ब्याज दर और परिशोधन अनुसूची को पूरी तरह से छोड़ देता है। यही कारण है कि 2008 के वित्तीय संकट के बाद कई वाणिज्यिक ऋणदाताओं ने इसे DSCR के साथ अपनाया: DSCR बहुत लंबी परिशोधन अवधि या केवल-ब्याज संरचना वाले ऋण पर कृत्रिम रूप से स्वस्थ दिख सकता है, लेकिन ऋण उपज को उसी तरह से हेरफेर नहीं किया जा सकता — यह केवल ऋण मूलधन के सापेक्ष आय की परवाह करता है।

ध्यान रखने योग्य मुख्य बातें

• उपयोग किया गया शुद्ध परिचालन आय आंकड़ा गणना जितना ही मायने रखता है। ऋण उपज केवल उतना ही विश्वसनीय है जितनी इसके पीछे की शुद्ध परिचालन आय — अंडरराइटिंग के समय एक अत्यधिक आशावादी आय या व्यय प्रक्षेपण एक सौदे को ऋणदाता की न्यूनतम ऋण उपज को पार करता हुआ दिखा सकता है जब संपत्ति की वास्तविक, स्थिर मौजूदा शुद्ध परिचालन आय ऐसा नहीं करती।
• LTV के विपरीत, ऋण उपज संपत्ति के मूल्य को पूरी तरह से नज़रअंदाज़ करती है। एक कम कैप दर पर खरीदी गई संपत्ति (इसकी शुद्ध परिचालन आय के सापेक्ष एक उच्च कीमत) एक आरामदायक ऋण-से-मूल्य अनुपात दिखा सकती है जबकि फिर भी ऋण उपज परीक्षण में विफल हो सकती है, क्योंकि ऋण उपज केवल शुद्ध परिचालन आय की ऋण राशि से तुलना करती है, खरीद कीमत या मूल्यांकित मूल्य से कभी नहीं।
• यह मीट्रिक स्थिर, आय-उत्पादक वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए मानक है, सामान्य एकल-परिवार आवासीय मॉर्गेज के लिए नहीं — यदि आप एक वाणिज्यिक या निवेश संपत्ति के बजाय एक प्राथमिक घर की खरीद का मूल्यांकन कर रहे हैं, तो ऋण उपज आमतौर पर वह प्रासंगिक अंडरराइटिंग मीट्रिक नहीं है जिसका एक आवासीय ऋणदाता उपयोग करेगा।
• एक ऋण जो आज न्यूनतम ऋण उपज को पार करता है, बाद में एक पुनर्वित्त चुनौती बन सकता है यदि बाज़ार कैप दरें बढ़ती हैं (शुद्ध परिचालन आय के सापेक्ष संपत्ति मूल्यों को नीचे धकेलते हुए) जब तक पुनर्वित्त की ज़रूरत होती है, भले ही संपत्ति की अपनी शुद्ध परिचालन आय में कोई बदलाव न हो — निकट-अवधि पुनर्वित्त योजना वाले ऋण के लिए इसे ध्यान में रखना उचित है।

सूत्र

$$\text{ऋण उपज} = \frac{\text{शुद्ध परिचालन आय}}{\text{ऋण राशि}} \times 100\%$$

एक दिए गए शुद्ध परिचालन आय द्वारा लक्षित ऋण उपज पर समर्थित अधिकतम ऋण को हल करने के लिए पुनर्व्यवस्थित:

$$\text{अधिकतम ऋण} = \frac{\text{शुद्ध परिचालन आय}}{\text{लक्षित ऋण उपज}}$$

हल किया गया उदाहरण

$120,000 वार्षिक शुद्ध परिचालन आय और $1,000,000 ऋण वाली एक संपत्ति:

1. ऋण उपज: $120,000 \div 1,000,000 \times 100\% = 12\%$ — कई वाणिज्यिक ऋणदाताओं द्वारा तलाशी जाने वाली सामान्यतः उद्धृत 10% न्यूनतम से ऊपर।
2. 10% के लक्षित ऋण उपज पर, वही शुद्ध परिचालन आय एक अधिकतम ऋण का समर्थन करेगी $120,000 \div 0.10 = \$1,200,000$.

सामान्य गलतियाँ

• वास्तविक, ऐतिहासिक शुद्ध परिचालन आय के बजाय अनुमानित (प्रो फॉर्मा) शुद्ध परिचालन आय का उपयोग करना। ऋणदाता आमतौर पर संपत्ति की वास्तविक, पिछले 12 महीनों की शुद्ध परिचालन आय पर अंडरराइट करते हैं, न कि किसी आशावादी भविष्य के अनुमान पर — एक बढ़ा-चढ़ाकर बताए गए भविष्य के शुद्ध परिचालन आय के साथ गणना करने से सौदा न्यूनतम को पार करता हुआ दिख सकता है जबकि वर्तमान, वास्तविक आंकड़ा ऐसा नहीं करता।
• ऋण उपज को DSCR के साथ भ्रमित करना। ऋण उपज कभी भी ब्याज दर या ऋण अवधि को नहीं छूती; DSCR छूता है। एक ऋण बिल्कुल समान आंकड़ों पर एक परीक्षण पास कर सकता है और दूसरे में विफल हो सकता है, इसलिए यदि आपका ऋणदाता दोनों की आवश्यकता रखता है, तो दोनों की जाँच करें।
• यह मान लेना कि एक अच्छा LTV एक अच्छे ऋण उपज का भी मतलब है। क्योंकि ऋण उपज खरीद मूल्य और मूल्यांकित मूल्य को पूरी तरह से नज़रअंदाज़ करती है, एक कम कैप दर पर खरीदी गई संपत्ति LTV परीक्षण को आराम से पास कर सकती है जबकि फिर भी ऋणदाता की न्यूनतम ऋण उपज में विफल हो सकती है — हमेशा ऋण उपज की अलग से जाँच करें, LTV के विकल्प के रूप में नहीं।

जानने योग्य बातें

ऋण उपज एक संकीर्ण सवाल का जवाब देती है जिसकी ऋणदाता को वास्तव में परवाह होती है: यदि यह ऋण आज डिफ़ॉल्ट हो जाए और ऋणदाता को अपना मूलधन विशुद्ध रूप से संपत्ति की आय से वसूल करना पड़े, तो वास्तव में इसमें कितना समय लगेगा? 10% की ऋण उपज का मतलब है ऋण राशि की वसूली के लिए लगभग 10 वर्षों की शुद्ध परिचालन आय — ऋण उपज जितनी अधिक होगी, वह सैद्धांतिक वसूली उतनी ही तेज़ होगी, यही ठीक वह कारण है जिसकी वजह से ऋणदाता इसे यथासंभव करीब से पूरा करने के लक्ष्य के बजाय एक न्यूनतम सीमा के रूप में मानते हैं।