गृह ऋण

ऋण राशि, दर, और अवधि को मासिक भुगतान में बदलना

एक मॉर्टगेज भुगतान की गणना ऋण राशि, ब्याज दर, और अवधि से मानक निश्चित-दर परिशोधन सूत्र का उपयोग करके की जाती है। वे तीन आंकड़े दर्ज करें और यह कैलकुलेटर आपका मासिक भुगतान दिखाता है — साथ ही बड़ी तस्वीर: ऋण के जीवनकाल में आप कुल कितना भुगतान करेंगे, उसमें से कितना ब्याज बनाम मूलधन है, और मूलधन की ओर एक अतिरिक्त मासिक भुगतान आपको समय और ब्याज दोनों में कितना बचा सकता है।

एक मॉर्टगेज भुगतान हर महीने समान रहता है, लेकिन वह भुगतान किस ओर जाता है यह नहीं रहता: शुरुआत में, इसका अधिकांश हिस्सा ब्याज चुकाता है, और केवल एक छोटा हिस्सा मूलधन शेष को कम करता है। समय के साथ, यह विभाजन धीरे-धीरे पलट जाता है। इस कैलकुलेटर के “कुल ब्याज” और अतिरिक्त-भुगतान आंकड़े केवल एक सूत्र से नहीं, बल्कि उस महीने-दर-महीने विभाजन का अनुकरण करने से आते हैं।

आपका वास्तविक मासिक आवास भुगतान आमतौर पर केवल मूलधन और ब्याज से अधिक होता है। ऋणदाता अक्सर ऋण भुगतान के साथ संपत्ति कर और गृहस्वामी बीमा एकत्र करते हैं (एक एस्क्रो खाते में रखा जाता है और आपकी ओर से भुगतान किया जाता है), और यदि आपका डाउन पेमेंट 20% से कम था तो आप प्राइवेट मॉर्टगेज इंश्योरेंस (PMI) का भी बकाया रख सकते हैं, साथ ही होमओनर्स-एसोसिएशन (HOA) बकाया भी। साथ में ये चार भाग — मूलधन (P), ब्याज (I), कर (T), और बीमा (I) — को PITI के रूप में जाना जाता है। “संपत्ति कर और बीमा जोड़ें” के तहत इनमें से किसी को भी दर्ज करें और ऊपर दिया गया मासिक भुगतान आपकी वास्तविक ऑल-इन लागत बन जाता है, एक विवरण के साथ जो दिखाता है कि हर डॉलर कहाँ जाता है।

एक वैकल्पिक पहली भुगतान तिथि दर्ज करने से नीचे दिए गए परिणामों में एक अनुमानित भुगतान पूर्ण तिथि — वह महीना जब आप अपना बिल्कुल आखिरी भुगतान करेंगे — जुड़ जाती है, जो आपके दर्ज किए गए भुगतान (मूलधन की ओर किसी भी अतिरिक्त मासिक भुगतान सहित) पर ऋण वास्तव में जितने महीने लेता है उसका उपयोग करते हुए।

सूत्र

मानक निश्चित-दर परिशोधन सूत्र:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

जहाँ $M$ मासिक भुगतान है, $\vA{P}$ ऋण मूलधन है, $\vB{r}$ मासिक ब्याज दर है (वार्षिक दर को 12 से विभाजित किया गया), और $\vC{n}$ मासिक भुगतानों की कुल संख्या है (वर्षों में अवधि को 12 से गुणा किया गया)।

अतिरिक्त-भुगतान तुलना का इतना साफ सूत्र नहीं है — इसे महीने-दर-महीने अनुकरण किया जाता है: हर महीने, शेष राशि पर ब्याज जमा होता है, भुगतान (साथ ही कोई भी अतिरिक्त राशि) उस शेष राशि को कम करता है, और यह प्रक्रिया तब तक दोहराई जाती है जब तक शेष राशि शून्य तक नहीं पहुँच जाती। अतिरिक्त भुगतान के साथ और बिना इसमें कितने महीने लगते हैं इसकी तुलना करने से बचाया गया समय और ब्याज मिलता है।

हल किया गया उदाहरण

$300,000 का ऋण 6% वार्षिक ब्याज पर 30 वर्षों में:

1. मासिक दर: $\vB{r} = 6\% \div 12 = 0.5\%$ (दशमलव के रूप में $0.005$)।
2. भुगतानों की संख्या: $\vC{n} = 30 \times 12 = 360$.
3. सूत्र लागू करने पर लगभग $1,798.65 का मासिक भुगतान मिलता है।

पूरी 30-वर्षीय अवधि में, कुल लगभग $647,500 का भुगतान होता है — जिसमें से लगभग $347,500 ब्याज है, जो मूल ऋण राशि से भी अधिक है। इसी ऋण पर मूलधन की ओर हर महीने सिर्फ $200 अतिरिक्त जोड़ने से भुगतान पूर्ण होने के समय से कई वर्ष कम हो जाते हैं और हजारों डॉलर का ब्याज बचता है, जो ठीक वही है जो ऊपर दिया गया “अतिरिक्त मासिक भुगतान” फ़ील्ड आपके अपने आंकड़ों के लिए दिखाता है।

ध्यान रखने योग्य मुख्य बातें

• एक छोटी ऋण अवधि समान दर पर भी कुल भुगतान किए गए ब्याज को नाटकीय रूप से कम कर देती है। एक 15-वर्षीय ऋण समान राशि के 30-वर्षीय ऋण की तुलना में अधिक मासिक भुगतान रखता है, लेकिन क्योंकि यह आधे महीनों के लिए ब्याज जमा करता है, ऋण के जीवनकाल में भुगतान किया गया कुल ब्याज आमतौर पर कहीं कम होता है — केवल कम भुगतान के लिए लंबी अवधि को डिफ़ॉल्ट मानने के बजाय दोनों अवधियों की साथ-साथ तुलना करना उचित है (ऊपर तुलना गणना देखें)।
• आपकी ब्याज दर क्रेडिट स्कोर, डाउन पेमेंट आकार, और ऋण प्रकार से भारी रूप से संचालित होती है। एक बड़ा डाउन पेमेंट ऋणदाता के जोखिम को कम करता है और अक्सर एक बेहतर दर अनलॉक करता है, एक उच्च क्रेडिट स्कोर आमतौर पर काफी कम दरों के लिए योग्य होता है, और अलग-अलग ऋण प्रकार (पारंपरिक, FHA, VA) प्रत्येक की अपनी दर और बीमा संरचना होती है — विशेष रूप से उस तुलना के लिए FHA/VA लोन कैलकुलेटर देखें।
• PMI एक पारंपरिक ऋण पर स्थायी नहीं है — एक बार पर्याप्त इक्विटी बनने पर इसे हटाया जा सकता है। संघीय कानून आमतौर पर ऋण शेष घर के मूल मूल्य के 80% तक पहुंचने पर PMI रद्दीकरण का अनुरोध करने की अनुमति देता है, और ऋणदाताओं को 78% पर इसे स्वचालित रूप से रद्द करना आवश्यक है — समय के साथ लोन-टू-वैल्यू को ट्रैक करना (LTV कैलकुलेटर देखें) यह प्रकट कर सकता है कि PMI अब आवश्यक नहीं है।
• यदि दरें गिरती हैं या आपकी स्थिति बदलती है तो बाद में रिफाइनेंस करना इस तस्वीर को महत्वपूर्ण रूप से बदल सकता है। आज लिया गया मॉर्टगेज आज की दर के प्रति एक स्थायी प्रतिबद्धता नहीं है — यह मूल्यांकन करने के तरीके के लिए रिफाइनेंस कैलकुलेटर देखें कि क्या नए ऋण पर क्लोजिंग लागतों को ध्यान में रखने के बाद एक भविष्य का रिफाइनेंस वास्तव में पैसे बचाएगा।

सामान्य गलतियाँ

• केवल मूलधन और ब्याज के लिए बजट बनाना। ऋणदाता वास्तव में हर महीने जो भुगतान एकत्र करता है (PITI) उसमें आमतौर पर संपत्ति कर, गृहस्वामी बीमा, और यदि डाउन पेमेंट 20% से कम है तो PMI भी शामिल होता है — अधिक पूर्ण, अधिक यथार्थवादी मासिक संख्या देखने के लिए ऊपर दिए गए एस्क्रो फ़ील्ड सक्षम करें।
• क्लोजिंग लागतों को भूल जाना। ओरिजिनेशन शुल्क, मूल्यांकन, टाइटल बीमा, और अन्य एकमुश्त क्लोजिंग लागतें आमतौर पर हस्ताक्षर के समय देय ऋण राशि का कई प्रतिशत जोड़ती हैं — जो मासिक भुगतान आंकड़े में बिल्कुल भी परिलक्षित नहीं होता।
• यह मान लेना कि उद्धृत दर लॉक है। प्री-अप्रूवल और क्लोजिंग के बीच मॉर्टगेज दरें बदल सकती हैं जब तक कि विशेष रूप से एक रेट लॉक न हो — यहाँ उपयोग की गई दर उदाहरणात्मक है, इसकी गारंटी नहीं कि ऋणदाता वास्तव में क्या पेश करेगा।
• ब्याज दर को APR के साथ भ्रमित करना। यहाँ दिखाया गया मासिक भुगतान ब्याज दर द्वारा संचालित होता है, लेकिन APR (जिसमें शुल्क शामिल होते हैं) आमतौर पर अधिक होता है और विभिन्न शुल्क संरचनाओं वाले ऋण ऑफरों की तुलना करने के लिए बेहतर संख्या है — APR कैलकुलेटर देखें।

जानने योग्य बातें

• क्या आप सोच रहे हैं कि क्या आप वास्तव में इस कैलकुलेटर द्वारा दिखाया गया भुगतान वहन कर सकते हैं? गृह ऋण सामर्थ्य कैलकुलेटर आपकी आय और ऋणों से पीछे की ओर काम करके एक यथार्थवादी बजट तक पहुंचता है।
• क्या आपके पास पहले से ही मॉर्टगेज है और सोच रहे हैं कि क्या आज की दरों पर रिफाइनेंस करना समझदारी है? रीफ़ाइनेंस कैलकुलेटर क्लोजिंग लागतों को नए भुगतान के मुकाबले तौलता है।
• क्या आप इस घर को खरीदने या किराए पर रहना जारी रखने के बीच निर्णय लेने की कोशिश कर रहे हैं? किराया बनाम खरीद कैलकुलेटर दोनों रास्तों की साथ-साथ तुलना करता है।