Rendimento del Debito

Come Si Calcola il Rendimento del Debito

Il rendimento del debito è il reddito operativo netto di un prestito commerciale diviso per l’importo del prestito, espresso come percentuale. Inserisci il reddito operativo netto annuale della proprietà e l’importo del prestito, e questa calcolatrice calcola il rendimento del debito. Aggiungi un rendimento del debito target nella sezione opzionale — il requisito minimo del tuo prestatore, se lo conosci — per vedere il prestito massimo che questo reddito operativo netto supporterebbe a quella soglia.

Il rendimento del debito omette deliberatamente completamente il tasso di interesse e il piano di ammortamento, a differenza dell’indice di copertura del servizio del debito (DSCR). È esattamente per questo che molti prestatori commerciali lo hanno adottato accanto al DSCR dopo la crisi finanziaria del 2008: il DSCR può sembrare artificialmente sano su un prestito con un periodo di ammortamento molto lungo o una struttura solo interessi, ma il rendimento del debito non può essere manipolato allo stesso modo — si preoccupa solo del reddito rispetto al capitale del prestito stesso.

Fattori Chiave da Considerare

• La cifra del reddito operativo netto usata conta tanto quanto il calcolo stesso. Il rendimento del debito è affidabile solo quanto lo è il reddito operativo netto dietro di esso — una proiezione di reddito o spesa eccessivamente ottimistica in fase di sottoscrizione può far sembrare che un affare superi il rendimento del debito minimo di un prestatore quando il reddito operativo netto reale e stabilizzato in essere della proprietà non lo fa.
• Il rendimento del debito ignora completamente il valore della proprietà, a differenza del LTV. Una proprietà acquistata a un tasso di capitalizzazione basso (un prezzo alto rispetto al suo reddito operativo netto) può mostrare un rapporto prestito-valore comodo pur non superando un test di rendimento del debito, poiché il rendimento del debito confronta solo il reddito operativo netto con l’importo del prestito, mai con il prezzo di acquisto o il valore periziato.
• Questa metrica è standard per proprietà commerciali stabilizzate e produttive di reddito, non per i tipici mutui residenziali unifamiliari — se stai valutando l’acquisto di una casa primaria piuttosto che una proprietà commerciale o di investimento, il rendimento del debito generalmente non è la metrica di sottoscrizione rilevante che userebbe un prestatore residenziale.
• Un prestito che supera il rendimento del debito minimo oggi può diventare una sfida di rifinanziamento più avanti se i tassi di capitalizzazione di mercato aumentano (spingendo i valori delle proprietà verso il basso rispetto al reddito operativo netto) entro il momento in cui serve il rifinanziamento, anche senza alcun cambiamento nel reddito operativo netto proprio della proprietà — da tenere presente per un prestito strutturato con un rifinanziamento a breve termine nel piano.

La Formula

$$\text{Rendimento del Debito} = \frac{\text{Reddito Operativo Netto}}{\text{Importo del Prestito}} \times 100\%$$

Riorganizzata per risolvere il prestito massimo che un dato reddito operativo netto supporta a un rendimento del debito target:

$$\text{Prestito Massimo} = \frac{\text{Reddito Operativo Netto}}{\text{Rendimento del Debito Target}}$$

Esempio Risolto

Una proprietà con $120.000 di reddito operativo netto annuale e un prestito di $1.000.000:

1. Rendimento del debito: $120{.}000 \div 1{.}000{.}000 \times 100\% = 12\%$ — sopra il minimo comunemente citato del 10% che molti prestatori commerciali cercano.
2. A un rendimento del debito target del 10%, lo stesso reddito operativo netto supporterebbe un prestito massimo di $120{.}000 \div 0{,}10 = \$1{.}200{.}000$.

Errori Comuni

• Usare un reddito operativo netto proiettato (pro forma) invece del reddito operativo netto reale e storico. I prestatori solitamente sottoscrivono in base al reddito operativo netto reale degli ultimi 12 mesi della proprietà, non a una proiezione futura ottimistica — eseguire il calcolo con un reddito operativo netto futuro gonfiato può far sembrare che un affare superi il minimo quando il numero attuale e reale non lo fa.
• Confondere il rendimento del debito con il DSCR. Il rendimento del debito non tocca mai il tasso di interesse o la durata del prestito; il DSCR sì. Un prestito può superare un test e fallire l’altro con esattamente gli stessi numeri, quindi controlla entrambi se il tuo prestatore li richiede entrambi.
• Supporre che un buon LTV significhi anche un buon rendimento del debito. Poiché il rendimento del debito ignora completamente il prezzo di acquisto e il valore periziato, una proprietà acquistata a un tasso di capitalizzazione basso può superare comodamente un test LTV pur non superando il rendimento del debito minimo di un prestatore — controlla sempre il rendimento del debito separatamente, non come sostituto dell’LTV.

Utile da Sapere

Il rendimento del debito risponde a una singola domanda ristretta a cui un prestatore tiene davvero: se questo prestito andasse in default oggi e il prestatore dovesse recuperare il proprio capitale esclusivamente dal reddito della proprietà, quanto tempo ci vorrebbe realisticamente? Un rendimento del debito del 10% implica circa 10 anni di reddito operativo netto per recuperare l’importo del prestito — più alto è il rendimento del debito, più veloce è questo recupero teorico, ed è esattamente per questo che i prestatori lo trattano come un pavimento piuttosto che un obiettivo da raggiungere il più precisamente possibile.