Rifinanziamento

Confrontare il Tuo Prestito Attuale con un’Offerta di Rifinanziamento

Il rifinanziamento sostituisce il tuo prestito attuale con uno nuovo, di solito per ottenere un tasso di interesse più basso, una durata diversa, o entrambi. Inserisci il saldo residuo, il tasso e gli anni rimanenti del tuo prestito attuale, insieme al nuovo tasso e durata che ti vengono offerti, e questo calcolatore confronta la tua rata mensile e gli interessi totali sotto entrambi i prestiti — più, se aggiungi eventuali costi di chiusura, quanto tempo impiega il risparmio mensile a ripagare quei costi.

Un tasso più basso non significa automaticamente che il rifinanziamento valga la pena. Ricominciare il conteggio su una nuova durata di 30 anni può ridurre la tua rata mensile aumentando allo stesso tempo gli interessi totali che paghi nel corso del prestito, poiché paghi interessi più a lungo. Questo calcolatore mostra sia il quadro del flusso di cassa mensile che quello degli interessi totali fianco a fianco, poiché possono puntare in direzioni diverse.

La Formula

Sia la rata attuale che quella nuova usano la formula standard di ammortamento a tasso fisso:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

dove $\vB{r}$ è il tasso di interesse mensile (tasso annuo ÷ 12) e $\vC{n}$ è il numero di rate mensili rimanenti.

$$\vE{\text{Risparmio Mensile}} = \text{Rata Attuale} - \text{Nuova Rata}$$ $$\text{Mesi di Pareggio} = \frac{\vD{\text{Costi di Chiusura}}}{\vE{\text{Risparmio Mensile}}}$$

Solo quando c’è un risparmio mensile effettivo con cui recuperare i costi.

$$\text{Risparmio Interessi Totale} = \text{Interessi Totali Rimanenti del Prestito Attuale} - \text{Interessi Totali del Nuovo Prestito}$$

Questo calcolatore presuppone che i costi di chiusura siano pagati di tasca propria invece di essere inclusi nel nuovo saldo del prestito — includerli cambierebbe la nuova rata stessa, quindi mantenerli separati mantiene esatto il calcolo del pareggio per quanto effettivamente spendi in anticipo.

Esempio Pratico

Un saldo di $300.000 con 25 anni rimanenti al 7%, rifinanziato in un nuovo prestito a 30 anni al 5,5%, con $4.000 di costi di chiusura:

1. Rata mensile attuale (al 7%, 25 anni rimanenti): circa $2.120.
2. Nuova rata mensile (al 5,5%, 30 anni): circa $1.703.
3. Risparmio mensile: circa $417.
4. Pareggio sui $4.000 di costi di chiusura: circa 10 mesi.
5. Poiché la nuova durata ricomincia a 30 anni (5 anni in più dei 25 rimanenti), il confronto degli interessi totali dipende molto dalla riduzione del tasso — controlla i tuoi numeri sopra, poiché una durata più lunga può compensare parte o tutto il risparmio di un tasso più basso.

Fattori Chiave da Considerare

• Un rifinanziamento con prelievo di contante (cash-out) cambia la matematica diversamente da un rifinanziamento standard su tasso e durata. Prendere in prestito contante aggiuntivo contro l’equità della casa come parte del rifinanziamento aumenta il nuovo saldo del prestito oltre la semplice sostituzione del vecchio — il confronto di pareggio e interessi totali di questo calcolatore presume un semplice rifinanziamento su tasso e durata, non uno in cui il nuovo importo del prestito è maggiore del vecchio saldo.
• I costi di chiusura di un rifinanziamento spesso includono molte delle stesse categorie di commissioni dell’acquisto originale. Commissioni di erogazione, perizia, assicurazione del titolo, e altri costi di chiusura possono sommarsi a diverse percentuali dell’importo del prestito — alcuni prestatori offrono un rifinanziamento “senza costi di chiusura” che include questi costi in un tasso leggermente più alto invece, un compromesso diverso dal pagarli in anticipo.
• Quanto tempo pianifichi di restare nella casa conta tanto quanto la matematica del pareggio stessa. Un rifinanziamento con un punto di pareggio di 10 mesi è una decisione molto più facile per chi pianifica di restare per anni rispetto a chi potrebbe vendere o trasferirsi entro quella stessa finestra — il periodo di pareggio è un’informazione utile solo una volta soppesata rispetto a quanto a lungo il nuovo prestito verrà effettivamente mantenuto.
• Lo stato del PMI può cambiare come parte di un rifinanziamento, in entrambe le direzioni. Se il valore della casa è aumentato abbastanza da eliminare il PMI su un rifinanziamento, o al contrario se un rifinanziamento con prelievo di contante spinge il rapporto prestito-valore di nuovo sopra l’80%, il PMI potrebbe applicarsi di nuovo — vale la pena verificarlo insieme al confronto di tasso e rata, poiché il PMI non faceva parte della formula standard sopra.

Errori Comuni

• Guardare solo la riduzione della rata mensile. Una rata mensile più bassa può comunque costare di più in interessi totali se la nuova durata ricomincia con un periodo di estinzione più lungo — controlla il confronto degli interessi totali, non solo il risparmio mensile, prima di decidere.
• Ignorare i costi di chiusura quando si giudica se il rifinanziamento vale la pena. Un tasso più basso non è automaticamente una vittoria se i costi di chiusura impiegano anni a raggiungere il pareggio — specialmente se c’è una reale possibilità di trasferirsi o vendere prima di quel punto.
• Presumere che la nuova durata debba corrispondere alla durata originale del vecchio prestito. Rifinanziare in una durata più breve del programma originale del saldo rimanente può risparmiare interessi sostanziali anche a un tasso simile — è una leva genuinamente separata dal tasso di interesse stesso.

Utile da Sapere

• Curioso di sapere come apparirebbero il tuo saldo residuo e la tua tempistica di estinzione se NON rifinanzi e invece paghi semplicemente di più sul tuo prestito attuale? Calcolatore Estinzione Mutuo modella quell’alternativa.
• Stai considerando di prendere in prestito contro l’equità della tua casa invece di un rifinanziamento completo? Calcolatore Capitale Immobiliare / HELOC stima quanto potresti prendere in prestito e a quale rata.
• Vuoi il costo annuo reale del nuovo prestito, incorporando i costi di chiusura che questo calcolatore tratta separatamente? Calcolatore Tasso Annuo Effettivo (TAEG) converte un prestito con tasso più commissioni in un’unica cifra APR comparabile.