Schuldrendement

Berekeningen Vergelijken

Downloads

Bevat je invoer en resultaten voor deze berekening, plus alle extra berekeningen die je hebt vergeleken.

Disclaimer

Deze calculator biedt schattingen alleen voor informatieve doeleinden en vormt geen financieel, medisch, juridisch, of fiscaal advies. Sommige cijfers, drempelwaarden en andere details die in deze calculator en de bijbehorende beschrijvingen worden gebruikt, kunnen specifiek zijn voor de Verenigde Staten. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde professional over jouw specifieke situatie.

Hoe Schuldrendement Wordt Berekend

Schuldrendement is het netto bedrijfsinkomen van een commerciële lening gedeeld door het leningbedrag, uitgedrukt als percentage. Voer het jaarlijkse netto bedrijfsinkomen van het onroerend goed en het leningbedrag in, en deze calculator berekent het schuldrendement. Voeg een doel-schuldrendement toe in het optionele gedeelte — de minimumvereiste van je kredietverstrekker, indien bekend — om de maximale lening te zien die dit netto bedrijfsinkomen bij die drempel zou ondersteunen.

Schuldrendement laat opzettelijk de rentevoet en het aflossingsschema volledig weg, in tegenstelling tot de schuldendienstdekkingsgraad (DSCR). Precies daarom begonnen veel commerciële kredietverstrekkers het naast DSCR te gebruiken na de financiële crisis van 2008: DSCR kan kunstmatig gezond lijken bij een lening met een zeer lange aflossingsperiode of een aflossingsvrije structuur, maar schuldrendement kan niet op dezelfde manier worden gemanipuleerd — het gaat alleen om inkomen ten opzichte van de leninghoofdsom zelf.

Belangrijke Factoren Om Te Overwegen

Het gebruikte netto-bedrijfsinkomencijfer is net zo belangrijk als de berekening zelf. Schuldrendement is slechts zo betrouwbaar als het netto bedrijfsinkomen erachter — een te optimistische inkomens- of kostenprojectie bij het onderschrijven kan een deal laten lijken alsof hij het minimale schuldrendement van een kredietverstrekker haalt, terwijl het werkelijke, gestabiliseerde huidige netto bedrijfsinkomen van het onroerend goed dat niet doet.
Schuldrendement negeert de waarde van het onroerend goed volledig, in tegenstelling tot LTV. Een onroerend goed gekocht tegen een lage kapitalisatievoet (een hoge prijs ten opzichte van zijn netto bedrijfsinkomen) kan een comfortabele loan-to-value-verhouding tonen terwijl het toch faalt op een schuldrendementtoets, aangezien schuldrendement alleen netto bedrijfsinkomen vergelijkt met het leningbedrag, nooit met de aankoopprijs of getaxeerde waarde.
Deze maatstaf is standaard voor gestabiliseerde, inkomstengenererende commerciële onroerende goederen, geen typische eengezinswoning-hypotheken — als je een aankoop van een hoofdwoning evalueert in plaats van een commercieel of investeringspand, is schuldrendement over het algemeen niet de relevante onderschrijvingsmaatstaf die een woninghypotheekverstrekker zou gebruiken.
Een lening die vandaag het minimale schuldrendement haalt, kan later een herfinancieringsuitdaging worden als de marktkapitalisatievoeten stijgen (waardoor onroerendgoedwaarden dalen ten opzichte van het netto bedrijfsinkomen) tegen de tijd dat herfinanciering nodig is, zelfs zonder verandering in het eigen netto bedrijfsinkomen van het onroerend goed — het waard om in gedachten te houden voor een lening gestructureerd met een herfinanciering op korte termijn in het plan.

De Formule

\text{Debt Yield} = \frac{\text{Net Operating Income}}{\text{Loan Amount}} \times 100\%

Herschikt om de maximale lening op te lossen die een gegeven netto bedrijfsinkomen ondersteunt bij een doel-schuldrendement:

\text{Max Loan} = \frac{\text{Net Operating Income}}{\text{Target Debt Yield}}

Uitgewerkt Voorbeeld

Een onroerend goed met $120.000 aan jaarlijks netto bedrijfsinkomen en een $1.000.000 lening:

Schuldrendement: $120,000 \div 1,000,000 \times 100\% = 12\%$ — boven het algemeen geciteerde minimum van 10% dat veel commerciële kredietverstrekkers zoeken.
Bij een doel-schuldrendement van 10% zou hetzelfde netto bedrijfsinkomen een maximale lening ondersteunen van $120,000 \div 0.10 = \$1,200,000$ .

Veelgemaakte Fouten

Een geprojecteerd (pro forma) netto bedrijfsinkomen gebruiken in plaats van het werkelijke, historische netto bedrijfsinkomen. Kredietverstrekkers onderschrijven doorgaans op basis van het werkelijke netto bedrijfsinkomen van de afgelopen 12 maanden van het onroerend goed, niet een optimistische toekomstprojectie — de berekening uitvoeren met een opgeblazen toekomstig netto bedrijfsinkomen kan een deal laten lijken alsof hij het minimum haalt terwijl het huidige, werkelijke cijfer dat niet doet.
Schuldrendement verwarren met DSCR. Schuldrendement raakt nooit de rentevoet of de looptijd van de lening; DSCR wel. Een lening kan de ene toets doorstaan en de andere niet bij precies dezelfde cijfers, dus controleer beide als je kredietverstrekker beide vereist.
Aannemen dat een goede LTV ook een goed schuldrendement betekent. Omdat schuldrendement de aankoopprijs en getaxeerde waarde volledig negeert, kan een onroerend goed gekocht tegen een lage kapitalisatievoet comfortabel een LTV-toets doorstaan terwijl het toch faalt op het minimale schuldrendement van een kredietverstrekker — controleer schuldrendement altijd apart, niet als vervanging voor LTV.

Goed Om Te Weten

Schuldrendement beantwoordt één specifieke vraag waar een kredietverstrekker echt om geeft: als deze lening vandaag in gebreke zou blijven en de kredietverstrekker zijn hoofdsom puur uit het inkomen van het onroerend goed zou moeten terugvorderen, hoe lang zou dat realistisch duren? Een schuldrendement van 10% impliceert ongeveer 10 jaar netto bedrijfsinkomen om het leningbedrag terug te verdienen — hoe hoger het schuldrendement, hoe sneller dat theoretische herstel, en precies daarom behandelen kredietverstrekkers het als een ondergrens in plaats van een doel om zo dicht mogelijk te benaderen.

Bron: Wall Street Prep: Debt Yield.

Veelgestelde Vragen

Wat is schuldrendement, en hoe verschilt het van de schuldendienstdekkingsgraad?

Schuldrendement is netto bedrijfsinkomen ÷ leningbedrag. In tegenstelling tot de DSCR Calculator negeert het de rentevoet en aflossingsperiode volledig, dus het kan niet worden opgeblazen door de looptijd van een lening te verlengen of een aflossingsvrije structuur te gebruiken -- precies waarom veel commerciële kredietverstrekkers na de financiële crisis van 2008 een minimum schuldrendement naast de schuldendienstdekkingsgraad begonnen te eisen.

Welk schuldrendement eisen kredietverstrekkers doorgaans?

Het varieert per kredietverstrekker, type onroerend goed en marktomstandigheden, maar een algemeen geciteerd minimum voor commerciële leningen is ongeveer 10%. Risicovollere types onroerend goed of losere markten kunnen een hoger minimum vereisen, en sommige kredietverstrekkers gebruiken schuldrendement als ondergrens naast hun eigen dekkingsgraadvereiste in plaats van geïsoleerd.

Kan ik schuldrendement gebruiken om de maximale lening te vinden die een onroerend goed ondersteunt?

Ja -- aangezien schuldrendement netto bedrijfsinkomen ÷ leningbedrag is, geeft herschikking leningbedrag = netto bedrijfsinkomen ÷ schuldrendement. Voer het minimale schuldrendement van je kredietverstrekker in bij het optionele gedeelte van deze calculator om de grootste lening te zien die het netto bedrijfsinkomen van je onroerend goed bij die drempel zou ondersteunen.

Geldt schuldrendement voor een gewone hypotheek voor een woning?

Nee -- schuldrendement is een commerciële vastgoedfinancieringsmaatstaf die wordt gebruikt voor gestabiliseerd, inkomsten genererend onroerend goed. Een typische hypotheek voor een eengezinswoning wordt beoordeeld met geheel andere maatstaven, zoals de schuld-inkomenratio.

Kan een onroerend goed een goede LTV hebben maar een slecht schuldrendement?

Ja -- schuldrendement negeert de waarde van het onroerend goed volledig, in tegenstelling tot LTV. Een onroerend goed gekocht tegen een lage kapitalisatievoet (een hoge prijs ten opzichte van het netto bedrijfsinkomen) kan een comfortabele loan-to-value-verhouding tonen terwijl het toch niet voldoet aan het minimale schuldrendement van een kredietverstrekker, aangezien schuldrendement alleen het netto bedrijfsinkomen vergelijkt met het leningbedrag, niet de prijs of getaxeerde waarde.

Welk netto-bedrijfsinkomencijfer moet ik gebruiken bij het berekenen van schuldrendement?

Gebruik het werkelijke, historische netto bedrijfsinkomen van de afgelopen 12 maanden van het onroerend goed in plaats van een geprojecteerd of pro-forma cijfer -- kredietverstrekkers onderschrijven doorgaans op basis van het werkelijke, bestaande inkomen, en een optimistische toekomstprojectie kan een deal laten lijken alsof hij het minimale schuldrendement haalt terwijl het huidige cijfer dat niet doet.