Obliczanie Mnożnika Czynszu Brutto
Mnożnik Czynszu Brutto (GRM) to szybki wskaźnik przesiewowy, którego inwestorzy w nieruchomości używają do porównywania nieruchomości przed przeprowadzeniem głębszej analizy. Wprowadź cenę nieruchomości i jej miesięczny dochód brutto z najmu, a ten kalkulator podzieli cenę przez roczny czynsz brutto, pokazując w przybliżeniu, ile lat czynszu brutto zajęłoby zrównanie się z ceną zakupu.
Mnożnik całkowicie pomija koszty operacyjne, w przeciwieństwie do stopy kapitalizacji (która wykorzystuje dochód operacyjny netto) — zobacz kalkulator Kalkulator nieruchomości na wynajem dla pełnego zestawienia stopy kapitalizacji i przepływów pieniężnych, lub kalkulator Kalkulator DSCR aby porównać dochód nieruchomości z wymaganiami kredytodawcy.
Wzór
- Roczny czynsz brutto = Czynsz Miesięczny × 12.
- Mnożnik Czynszu Brutto (GRM) = Cena Nieruchomości ÷ Roczny Czynsz Brutto.
Przykład Obliczeniowy
240 000 USD ceny nieruchomości i 2000 USD czynszu miesięcznego:
- Roczny czynsz brutto: 24 000 USD (2000 USD × 12).
- GRM: 10,00 (240 000 USD ÷ 24 000 USD) — zajęłoby około 10 lat czynszu brutto, aby zrównać się z ceną zakupu.
Kluczowe Czynniki Do Rozważenia
- Niższy GRM nie oznacza automatycznie lepszej inwestycji — wydatki nadal mogą mówić inną historię. Nieruchomość z niskim GRM, ale nietypowo wysokimi wydatkami operacyjnymi (stare instalacje, wysokie podatki od nieruchomości, zaniedbana konserwacja) może być gorszą inwestycją niż nieruchomość z wyższym GRM, ale niższymi wydatkami — dokładnie dlatego GRM ma służyć jako szybki filtr przesiewowy, a nie ostateczne narzędzie decyzyjne.
- GRM najlepiej sprawdza się do szybkiego porównania wielu nieruchomości, a potem zawężenia do głębszej analizy. Jego prawdziwa wartość polega na szybkim przeskanowaniu dużej liczby ofert, aby zidentyfikować te nieliczne, które zasługują na pełną analizę stopy kapitalizacji i przepływów gotówki — próba podjęcia ostatecznej decyzji o zakupie wyłącznie na podstawie GRM pomija analizę, która faktycznie decyduje o rentowności.
- Wskaźnik pustostanów nie jest uwzględniony w GRM, mimo że bezpośrednio wpływa na rzeczywisty dochód. GRM zakłada, że cała kwota czynszu brutto jest w pełni pobierana — nieruchomość z historycznie wysokim wskaźnikiem pustostanów lub trudnym do wynajęcia typem lokalu efektywnie generuje mniej rzeczywistego dochodu, niż sugerowałby sam GRM.
- Typowy zakres GRM naprawdę różni się w zależności od typu nieruchomości, a nie tylko regionu. Wynajmy jednorodzinne, małe nieruchomości wielorodzinne i większe kompleksy mieszkaniowe mogą mieć różne typowe zakresy GRM nawet w tym samym lokalnym rynku — porównuj nieruchomość z podobnymi typami nieruchomości, a nie tylko podobnymi lokalizacjami.
Częste Błędy
- Traktowanie GRM jako pełnej miary rentowności. GRM całkowicie pomija wydatki, pustostany, i finansowanie — to szybkie narzędzie wstępnej selekcji, a nie substytut pełnej analizy przepływów pieniężnych.
- Porównywanie GRM między bardzo różnymi rynkami. Typowe zakresy GRM znacznie różnią się w zależności od regionu i typu nieruchomości — porównuj GRM nieruchomości z podobnymi nieruchomościami w tej samej okolicy zamiast ze stałym uniwersalnym celem.
- Używanie czynszu netto zamiast czynszu brutto. GRM wykorzystuje konkretnie dochód brutto (przed wydatkami) z najmu — mieszanie z wartością netto zniekształciłoby wskaźnik i uczyniłoby go nieporównywalnym z tym, jak GRM jest zwykle raportowany.
Warto Wiedzieć
- GRM i stopa kapitalizacji odpowiadają na różne, ale powiązane pytania — GRM całkowicie pomija wydatki, podczas gdy stopa kapitalizacji (używana przez kalkulator Kalkulator nieruchomości na wynajem) je odejmuje, aby oszacować rzeczywisty zwrot z nieruchomości.
- Ponieważ GRM całkowicie pomija finansowanie, dwie nieruchomości o identycznym GRM mogą nadal generować bardzo różne przepływy pieniężne po uwzględnieniu kredytu hipotecznego — połączenie GRM z kalkulatorem Kalkulator DSCR daje perspektywę kredytodawcy na to, czy czynsz rzeczywiście może pokryć spłaty zadłużenia.
- GRM jest wiarygodny tylko na tyle, na ile wiarygodna jest kwota czynszu użyta do jego obliczenia — optymistyczny szacunek czynszu, zamiast rzeczywistego dochodu z podpisanej umowy najmu, może sprawić, że nieruchomość będzie wyglądać lepiej, niż jest w rzeczywistości.