Wkład własny

Jak Wkład Własny Kształtuje Twój Kredyt

Wkład własny to część ceny domu płacona z góry gotówką, a reszta jest finansowana kredytem hipotecznym. Podaj cenę domu oraz albo procent wkładu własnego, albo kwotę w dolarach — którąkolwiek już znasz — a ten kalkulator zwróci drugą wartość, plus wynikową kwotę kredytu.

Ten kalkulator sygnalizuje też, czy prawdopodobnie wymagane jest prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI): dla kredytów konwencjonalnych wkład własny poniżej 20% zwykle go wymaga, ponieważ kredytodawcy wykorzystują PMI, aby zrekompensować większe ryzyko finansowania większej części wartości domu.

Kluczowe czynniki do rozważenia

• To, skąd pochodzą środki na wkład własny, ma znaczenie dla kredytodawcy, nie tylko sama kwota. Większość kredytodawców wymaga środków “dojrzałych” — pieniędzy, które znajdowały się na Twoim koncie przez określony okres (często 60 dni) — oraz dokumentacji dla dużych wpłat. Duży, nagły wpłata krótko przed złożeniem wniosku, nawet z legalnego źródła, może wywołać dodatkową kontrolę przy ocenie zdolności kredytowej, jeśli nie zostanie odpowiednio udokumentowana.
• Środki w formie darowizny są zwykle dozwolone, ale mają szczególne zasady. Darowizna od rodziny na wkład własny zwykle wymaga podpisanego listu darowizny potwierdzającego, że nie trzeba jej zwracać, a niektóre programy kredytowe ograniczają, jaki procent wkładu własnego może pochodzić z darowizny — warto sprawdzić konkretne wymagania dla Twojego typu kredytu, zanim zaczniesz liczyć na pieniądze z darowizny.
• Istnieją programy pomocy przy wkładzie własnym, które mogą obniżyć barierę gotówkową przy zakupie. Programy stanowe, lokalne, a niektóre nawet oferowane przez pracodawcę oferują granty lub kredyty o niskim oprocentowaniu specjalnie na pomoc przy wkładzie własnym — warto to zbadać, zanim założysz, że większy wkład własny (lub mniejszy zakup) to jedyna droga, gdy duży wkład własny wydaje się poza zasięgiem.
• Sam koszt PMI nie jest jedną stałą stawką. Zależy od zdolności kredytowej, typu kredytu oraz tego, jak daleko poniżej 20% jest wkład własny — ktoś przy 15% wkładu własnego zwykle płaci niższą stawkę PMI niż ktoś przy 5% wkładu własnego, ponieważ ryzyko kredytodawcy jest nieco niższe przy już większym udziale własnym.

Wzór

$$\vC{\text{Kwota Wkładu Własnego}} = \vA{\text{Cena Domu}} \times (\vB{\text{Procent Wkładu Własnego}} \div 100)$$ $$\vB{\text{Procent Wkładu Własnego}} = \frac{\vC{\text{Kwota Wkładu Własnego}}}{\vA{\text{Cena Domu}}} \times 100$$ $$\text{Kwota Kredytu} = \vA{\text{Cena Domu}} - \vC{\text{Kwota Wkładu Własnego}}$$

Przykład obliczeniowy

Dom za 350 000 USD z 20% wkładu własnego:

1. Kwota wkładu własnego: 350 000 USD × 20% = 70 000 USD.
2. Potrzebna kwota kredytu: 350 000 USD − 70 000 USD = 280 000 USD.
3. Przy dokładnie 20% wkładu PMI zwykle nie jest wymagane przy kredycie konwencjonalnym.

Gdybyś zamiast tego wiedział, że masz zaoszczędzone 40 000 USD na ten sam dom za 350 000 USD: to wychodzi na około 11,4% wkładu, pozostawiając kredyt 310 000 USD — a PMI byłoby prawdopodobnie wymagane na tym poziomie.

Częste Błędy

• Zakładanie, że 20% wkładu własnego to wymóg, a nie próg. Wiele programów kredytowych pozwala na wkład własny znacznie poniżej 20% — wartość 20% konkretnie oznacza punkt, w którym PMI zwykle znika przy kredycie konwencjonalnym, a nie minimum wymagane, by w ogóle zakwalifikować się do kredytu hipotecznego.
• Całkowite wyczerpanie oszczędności, by osiągnąć okrągłą kwotę wkładu własnego. Przeznaczenie każdego dostępnego dolara na wkład własny może nie zostawić nic na koszty zamknięcia transakcji, koszty przeprowadzki czy fundusz awaryjny zaraz po przyjęciu nowego, większego miesięcznego zobowiązania.
• Nieuwzględnianie w budżecie kosztów zamknięcia transakcji poza wkładem własnym. Koszty zamknięcia transakcji (zwykle kilka procent ceny domu) to osobny wymóg gotówkowy, płatny w tym samym momencie co wkład własny — kupujący, który planuje dokładnie tyle, ile potrzeba na sam wkład własny, może zabraknąć środków przy zamknięciu.
• Mylenie procentu wkładu własnego ze stopą procentową. To dwie zupełnie niepowiązane liczby — procent wkładu własnego wpływa na kwotę kredytu i to, czy obowiązuje PMI; stopa procentowa wpływa na koszt zaciągnięcia tej kwoty kredytu w czasie.

Warto Wiedzieć

• Próg 20% wkładu własnego dla PMI dotyczy konkretnie kredytów konwencjonalnych — kredyty FHA mają własne zasady dotyczące ubezpieczenia kredytu hipotecznego (często wymagane niezależnie od wysokości wkładu własnego, z innymi warunkami usunięcia), a kredyty VA zazwyczaj w ogóle nie mają miesięcznego ubezpieczenia kredytu hipotecznego.
• Wkład własny na dom różni się od zadatku (earnest money), osobnej, mniejszej wpłaty dokonywanej przy akceptacji oferty w celu okazania dobrej wiary — zadatek jest zwykle zaliczany na poczet wkładu własnego lub kosztów zamknięcia transakcji przy zamknięciu, a nie płacony dodatkowo.
• Wymagania dotyczące wkładu własnego mogą się różnić w przypadku drugiego domu lub nieruchomości inwestycyjnej, które często wymagają wyższych minimalnych procentów wkładu własnego niż główne miejsce zamieszkania, ponieważ kredytodawcy postrzegają je jako kredyty o wyższym ryzyku.
• Nawet po tym, jak PMI nie jest już prawnie wymagane przy 20% udziału własnego, niektórzy kredytodawcy wymagają, aby kredytobiorca formalnie złożył wniosek o jego usunięcie, zamiast usuwać je automatycznie — sprawdź proces obowiązujący u swojego konkretnego administratora kredytu, zamiast zakładać, że zniknie ono w momencie, gdy obliczenia przekroczą 20%.