Gældsafkast

Sådan Beregnes Gældsafkast

Gældsafkast er et kommercielt låns nettodriftsindtægt divideret med lånebeløbet, udtrykt som en procentdel. Indtast ejendommens årlige nettodriftsindtægt og lånebeløbet, og denne beregner beregner gældsafkastet. Tilføj et mål-gældsafkast i den valgfrie sektion — din långivers minimumskrav, hvis du kender det — for at se det maksimale lån, denne nettodriftsindtægt ville understøtte ved den tærskel.

Gældsafkast udelader bevidst renten og amortiseringsplanen fuldstændigt, i modsætning til gældsservicedækningsgraden (DSCR). Det er præcis derfor, mange kommercielle långivere begyndte at bruge det sammen med DSCR efter finanskrisen i 2008: DSCR kan se kunstigt sundt ud på et lån med en meget lang amortiseringsperiode eller en afdragsfri struktur, men gældsafkast kan ikke manipuleres på samme måde — det bekymrer sig kun om indkomst i forhold til selve lånets hovedstol.

Vigtige Faktorer at Overveje

• Den anvendte nettodriftsindtægt betyder lige så meget som selve beregningen. Gældsafkast er kun så pålideligt som den nettodriftsindtægt, der ligger bag det — en overdrevent optimistisk indtægts- eller udgiftsprognose ved kreditvurderingen kan få en handel til at se ud, som om den klarer en långivers minimumsgældsafkast, når ejendommens faktiske, stabiliserede reelle nettodriftsindtægt ikke gør.
• Gældsafkast ignorerer ejendommens værdi fuldstændigt, i modsætning til belåningsgrad. En ejendom købt til en lav afkastprocent (en høj pris i forhold til dens nettodriftsindtægt) kan vise en komfortabel belåningsgrad, samtidig med at den stadig fejler en gældsafkasttest, da gældsafkast kun sammenligner nettodriftsindtægt med lånebeløbet, aldrig med købsprisen eller den vurderede værdi.
• Denne måling er standard for stabiliserede, indkomstgenererende kommercielle ejendomme, ikke typiske parcelhus-realkreditlån — hvis du vurderer et køb af en primær bolig frem for en kommerciel eller investeringsejendom, er gældsafkast generelt ikke den relevante kreditvurderingsmåling, en boliglångiver ville bruge.
• Et lån, der klarer minimumsgældsafkastet i dag, kan blive en refinansieringsudfordring senere, hvis markedets afkastprocenter stiger (hvilket presser ejendomsværdier ned i forhold til nettodriftsindtægten), når refinansiering bliver nødvendig, selv uden ændringer i ejendommens egen nettodriftsindtægt — værd at huske på for et lån struktureret med en refinansiering på kortere sigt i planen.

Formlen

$$\text{Gældsafkast} = \frac{\text{Nettodriftsindtægt}}{\text{Lånebeløb}} \times 100\%$$

Omordnet for at løse for det maksimale lån, en given nettodriftsindtægt understøtter ved et mål-gældsafkast:

$$\text{Maks. Lån} = \frac{\text{Nettodriftsindtægt}}{\text{Mål-Gældsafkast}}$$

Løst Eksempel

En ejendom med 120.000 $ i årlig nettodriftsindtægt og et 1.000.000 $ lån:

1. Gældsafkast: $120,000 \div 1,000,000 \times 100\% = 12\%$ — over det almindeligt citerede minimum på 10%, som mange kommercielle långivere ser efter.
2. Ved et 10% mål-gældsafkast ville den samme nettodriftsindtægt understøtte et maksimalt lån på $120,000 \div 0.10 = \$1,200,000$.

Almindelige Fejl

• At bruge en prognosticeret (pro forma) nettodriftsindtægt i stedet for den faktiske, historiske nettodriftsindtægt. Långivere kreditvurderer generelt ud fra ejendommens faktiske nettodriftsindtægt for de seneste 12 måneder, ikke en optimistisk fremadskuende prognose — at køre beregningen med en opblæst fremtidig nettodriftsindtægt kan få en handel til at se ud, som om den klarer minimumskravet, når det nuværende, reelle tal ikke gør det.
• At forveksle gældsafkast med DSCR. Gældsafkast rører aldrig ved renten eller lånets løbetid; DSCR gør. Et lån kan bestå den ene test og fejle den anden på nøjagtig de samme tal, så tjek begge, hvis din långiver kræver begge.
• At antage, at en stærk belåningsgrad også betyder, at gældsafkastet er fint. Fordi gældsafkast fuldstændigt ignorerer købsprisen og den vurderede værdi, kan en ejendom købt til en lav afkastprocent bestå en belåningsgradstest komfortabelt, samtidig med at den stadig fejler en långivers minimumsgældsafkast — tjek altid gældsafkast separat, ikke som en erstatning for belåningsgrad.

Godt At Vide

Gældsafkast besvarer ét snævert spørgsmål, som en långiver faktisk går op i: hvis dette lån misligholdes i dag, og långiveren skulle inddrive sin hovedstol udelukkende fra ejendommens indkomst, hvor lang tid ville det realistisk tage? Et gældsafkast på 10% svarer til omtrent 10 års nettodriftsindtægt for at inddrive lånebeløbet — jo højere gældsafkastet er, jo hurtigere er denne teoretiske inddrivelse, hvilket er præcis derfor, långivere behandler det som en bundgrænse frem for et mål, der skal rammes så tæt som muligt.