Hypothekenpunkte

Empfehlungen

Wenn Sie möglicherweise umziehen, verkaufen oder vor dem Break-Even-Punkt umschulden, lohnt sich der Kauf von Punkten normalerweise nicht -- Sie hätten die Vorabkosten bezahlt, ohne sie jemals wieder hereinzuholen.
Sehen Sie sich die vollständige monatliche Zahlung und den Tilgungsplan für beide Zinssätze mit dem Hypothekenrechner an.

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Haftungsausschluss

Dieser Rechner liefert Schätzungen nur zu Informationszwecken und stellt keine Finanz-, Gesundheits-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Einige Zahlen, Schwellenwerte und andere Details in diesem Rechner und seinen Beschreibungen können spezifisch für die Vereinigten Staaten sein. Ziehen Sie für Ihre konkrete Situation immer eine qualifizierte Fachperson zurate.

Den Break-Even-Punkt für Vorausbezahlte Zinsen Finden

Ein Discount Point ist eine Gebühr, die bei Abschluss an Ihren Kreditgeber gezahlt wird — immer genau 1% Ihres Darlehensbetrags — im Austausch für einen niedrigeren Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Darlehens. Geben Sie Ihren Darlehensbetrag, den Zinssatz ohne Punkte, den (niedrigeren) Zinssatz mit Punkten und die Anzahl der gekauften Punkte ein, und dieser Rechner ermittelt die Vorabkosten, die daraus resultierende monatliche Ersparnis und wie viele Monate es dauert, bis diese Ersparnis das Gezahlte wieder hereinholt.

Der Kauf von Punkten ist im Wesentlichen eine Vorauszahlung von Zinsen. Er lohnt sich nur, wenn Sie das Darlehen lange genug über den unten stehenden Break-Even-Punkt hinaus behalten — ein Verkauf, eine Umschuldung oder eine vorzeitige Tilgung kann dazu führen, dass Sie für einen Rabatt bezahlt haben, den Sie nie vollständig genutzt haben.

Die Formel

Beide monatlichen Zahlungen verwenden die Standardformel für die Amortisation mit festem Zinssatz:

M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}

wobei $\vB{r}$ der monatliche Zinssatz ist (Jahreszins ÷ 12) und $\vC{n}$ die Anzahl der monatlichen Zahlungen ist — einmal berechnet zum Zinssatz ohne Punkte und einmal zum rabattierten Zinssatz.

\vD{\text{Kosten der Punkte}} = \vA{\text{Darlehensbetrag}} \times \frac{\text{Gekaufte Punkte}}{100}

\text{Break-Even-Monate} = \frac{\vD{\text{Kosten der Punkte}}}{\text{Monatliche Ersparnis}}

Nur wenn der rabattierte Zinssatz tatsächlich eine niedrigere monatliche Zahlung ergibt.

Berechnetes Beispiel

Ein Darlehen über $300.000, 7% ohne Punkte gegenüber 6,5% durch den Kauf von 2 Punkten, über eine Laufzeit von 30 Jahren:

Monatliche Zahlung ohne Punkte: etwa $1.995,91.
Monatliche Zahlung mit Punkten: etwa $1.896,20.
Kosten der Punkte: 2% von $300.000 = $6.000.
Monatliche Ersparnis: etwa $99,70.
Break-Even: $6.000 ÷ $99,70 ≈ 60 Monate (5 Jahre).
Über die gesamte Laufzeit von 30 Jahren spart der Kauf der Punkte etwa $29.893 ein, sobald die Vorabkosten von $6.000 einbezogen werden — aber nur, weil das Darlehen weit über den 5-jährigen Break-Even-Punkt hinaus läuft. Ein Darlehen, das davor abbezahlt oder umgeschuldet wird, hätte mit den Punkten mehr gekostet als ohne.

Wichtige Einflussfaktoren

Discount Points sind in vielen Fällen steuerlich absetzbar, was die effektive Break-even-Berechnung verändert. Für die Kaufhypothek eines Hauptwohnsitzes gezahlte Punkte sind oft im Zahlungsjahr als Hypothekenzinsen absetzbar, vorbehaltlich der IRS-Regeln — dies kann die reale Amortisationsdauer im Vergleich zu den hier gezeigten Vorsteuerwerten bedeutsam verkürzen, wobei die konkrete steuerliche Behandlung von den individuellen Umständen abhängt.
Kreditgeber-Gutschriften wirken in die entgegengesetzte Richtung wie Punkte — ein höherer Zinssatz im Austausch für eine Barzahlung beim Abschluss. Manche Kreditnehmer, denen es an Abschlussbargeld fehlt, die aber planen, einen niedrigeren Zinssatz nur kurz zu halten, nehmen bewusst eine Kreditgeber-Gutschrift statt Punkten — das genaue Spiegelbild der Discount-Point-Entscheidung, die dieser Rechner analysiert.
Die Zinssenkung pro Punkt variiert je nach Kreditgeber, Kreditprogramm und Marktbedingungen. Es gibt keine universelle „0,25 % pro Punkt”-Regel — verwenden Sie immer den tatsächlichen Zinssatz, den ein konkreter Kreditgeber für eine bestimmte Anzahl an Punkten nennt, da die reale Beziehung zwischen gekauften Punkten und Zinssenkung von Angebot zu Angebot unterschiedlich ist.
Wie wahrscheinlich Sie umziehen, verkaufen oder umschulden, bevor der Break-even-Punkt erreicht ist, ist der mit Abstand wichtigste Faktor bei dieser Entscheidung. Der Kauf von Discount Points ist eine Wette darauf, den Kredit lange genug zu behalten, um die Vorabkosten wieder hereinzuholen — je kürzer und ungewisser Ihre erwartete Verweildauer im Haus ist, desto weniger attraktiv wird der Punktekauf typischerweise, selbst wenn die berechnete Break-even-Dauer auf dem Papier vernünftig aussieht.

Häufige Fehler

Annehmen, dass jeder Punkt den Zinssatz um denselben festen Betrag senkt. Die Zinssenkung pro Punkt variiert je nach Kreditgeber und Marktbedingungen — verwenden Sie immer den tatsächlichen Zinssatz, den Ihr Kreditgeber für eine bestimmte Anzahl von Punkten anbietet, nicht eine Faustregel-Schätzung.
Ignorieren, wie lange Sie das Darlehen tatsächlich behalten werden. Der Break-Even-Zeitraum ist hier die gesamte Entscheidung — Punkte, die kurz vor einem geplanten Umzug oder einer Umschuldung gekauft werden, sind Geld, das für einen Rabatt ausgegeben wird, den Sie nie vollständig wieder hereinholen werden.
Nur die Vorabkosten vergleichen, nicht das Gesamtbild der Laufzeit. Eine niedrigere monatliche Zahlung fühlt sich wie ein offensichtlicher Gewinn an, aber die eigentliche Frage ist, ob die Gesamtersparnis über die gesamte Laufzeit des Darlehens das übersteigt, was Sie im Voraus bezahlt haben — genau das zeigt der Lebenszeitvergleich oben.

Gut zu Wissen

Möchten Sie die vollständige monatliche Zahlungsaufschlüsselung für beide Zinssätze, inklusive Steuern und Versicherung? Der Hypothekenrechner-Rechner zeigt das vollständige PITI-Bild.
Erwägen Sie Punkte bei einer Umschuldung statt eines neuen Kaufdarlehens? Der Umschuldungsrechner -Rechner wägt die Abschlusskosten einer vollständigen Umschuldung gegen die neue Rate ab.
Entscheiden Sie sich stattdessen zwischen Punkten und einer größeren Anzahlung? Der Anzahlungsrechner -Rechner zeigt, wie eine größere Anzahlung Ihren Darlehensbetrag und die PMI verändert.

Quelle: U.S. Consumer Financial Protection Bureau: Interest Rates and Discount Points.

Häufig Gestellte Fragen

Was genau ist ein Hypothekenpunkt?

Ein Discount Point ist eine Gebühr, die bei Abschluss an Ihren Kreditgeber gezahlt wird, im Austausch für einen niedrigeren Zinssatz auf Ihr Darlehen. Ein Punkt kostet immer genau 1% Ihres Darlehensbetrags -- wie stark er Ihren Zinssatz senkt, variiert je nach Kreditgeber und wie viel Sie zahlen, verwenden Sie also den tatsächlich von Ihrem Kreditgeber angebotenen Zinssatz, anstatt einen festen Rabatt pro Punkt anzunehmen.

Kann der Kauf von Punkten jemals eine schlechte Idee sein?

Ja -- wenn Sie verkaufen, umschulden oder das Darlehen vor Erreichen des in dieser Rechner gezeigten Break-Even-Punkts abbezahlen, haben Sie für einen Rabatt bezahlt, den Sie nie vollständig wieder hereingeholt haben. Der Kauf von Punkten ist am sinnvollsten, wenn Sie sicher sind, dass Sie das Darlehen noch Jahre über diesen Break-Even-Zeitpunkt hinaus behalten werden.

Sollte ich mein zusätzliches Geld für Punkte oder eine größere Anzahlung verwenden?

Das hängt von Ihren Zielen ab. Eine größere Anzahlung (siehe den Anzahlungsrechner) senkt Ihren Darlehensbetrag und kann die PMI (siehe den PMI-Rechner) früher entfernen, während Punkte Ihren Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Darlehens unabhängig von Ihrem Saldo senken. Es gibt keine universell richtige Antwort -- vergleichen Sie den hier gezeigten Break-Even-Zeitraum damit, wie PMI oder eine größere Anzahlung Ihre eigenen Zahlen verändern würden.