Umschuldung

Ihr Aktuelles Darlehen mit einem Umschuldungsangebot Vergleichen

Eine Umschuldung ersetzt Ihr aktuelles Darlehen durch ein neues, üblicherweise um einen niedrigeren Zinssatz, eine andere Laufzeit oder beides zu erhalten. Geben Sie den verbleibenden Saldo, Zinssatz und die verbleibenden Jahre Ihres aktuellen Darlehens ein, zusammen mit dem neuen Zinssatz und der Laufzeit, die Ihnen angeboten werden, und dieser Rechner vergleicht Ihre monatliche Zahlung und Gesamtzinsen bei beiden Darlehen — plus, falls Sie Abschlusskosten hinzufügen, wie lange es dauert, bis die monatlichen Einsparungen diese Kosten zurückzahlen.

Ein niedrigerer Zinssatz bedeutet nicht automatisch, dass sich eine Umschuldung lohnt. Ein Neustart der Uhr auf eine neue 30-Jahres-Laufzeit kann Ihre monatliche Zahlung senken, während er die gesamten über die Laufzeit des Darlehens gezahlten Zinsen erhöht, da Sie länger Zinsen zahlen. Dieser Rechner zeigt sowohl das monatliche Cashflow-Bild als auch das Gesamtzinsbild nebeneinander, da sie in unterschiedliche Richtungen weisen können.

Die Formel

Sowohl die aktuelle als auch die neue monatliche Zahlung verwenden die Standard-Formel für die Tilgung von Festzinsdarlehen:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

wobei $\vB{r}$ der monatliche Zinssatz ist (Jahressatz ÷ 12) und $\vC{n}$ die Anzahl der verbleibenden monatlichen Zahlungen.

$$\vE{\text{Monatliche Einsparungen}} = \text{Aktuelle Zahlung} - \text{Neue Zahlung}$$ $$\text{Break-Even-Monate} = \frac{\vD{\text{Abschlusskosten}}}{\vE{\text{Monatliche Einsparungen}}}$$

Nur wenn tatsächliche monatliche Einsparungen vorhanden sind, um die Kosten wieder hereinzuholen.

$$\text{Gesamtzinsersparnis} = \text{Verbleibende Gesamtzinsen des Aktuellen Darlehens} - \text{Gesamtzinsen des Neuen Darlehens}$$

Dieser Rechner geht davon aus, dass Abschlusskosten aus eigener Tasche gezahlt werden, statt in den neuen Darlehenssaldo eingerechnet zu werden — ein Einrechnen würde die neue Zahlung selbst ändern, daher hält sie separat zu halten die Break-Even-Berechnung exakt für das, was Sie tatsächlich im Voraus ausgeben.

Beispielrechnung

Ein Saldo von 300.000 $ mit 25 verbleibenden Jahren bei 7%, umgeschuldet in ein neues 30-Jahres-Darlehen bei 5,5%, mit 4.000 $ Abschlusskosten:

1. Aktuelle monatliche Zahlung (bei 7%, 25 verbleibenden Jahren): etwa 2.120 $.
2. Neue monatliche Zahlung (bei 5,5%, 30 Jahren): etwa 1.703 $.
3. Monatliche Einsparungen: etwa 417 $.
4. Break-Even bei den 4.000-$-Abschlusskosten: etwa 10 Monate.
5. Da die neue Laufzeit auf 30 Jahre zurückgesetzt wird (5 Jahre länger als die verbleibenden 25), hängt der Gesamtzinsvergleich stark vom Zinssatzrückgang ab — prüfen Sie Ihre eigenen Zahlen oben, da eine längere Laufzeit einen Teil oder die gesamte Ersparnis eines niedrigeren Zinssatzes ausgleichen kann.

Wichtige Einflussfaktoren

• Eine Auszahlungsumschuldung (Cash-Out-Refinance) verändert die Mathematik anders als eine Standard-Zins-und-Laufzeit-Umschuldung. Zusätzliches Bargeld gegen Eigenheimkapital als Teil der Umschuldung zu leihen erhöht die neue Restschuld über die reine Ablösung der alten hinaus — der Break-even- und Lebensdauerzinsen-Vergleich dieses Rechners setzt eine unkomplizierte Zins-und-Laufzeit-Umschuldung voraus, keine, bei der der neue Kreditbetrag größer ist als die alte Restschuld.
• Abschlusskosten bei einer Umschuldung umfassen oft viele derselben Gebührenkategorien wie der ursprüngliche Kauf. Bearbeitungsgebühren, Wertermittlung, Titelversicherung und andere Abschlusskosten können sich auf mehrere Prozent des Kreditbetrags summieren — manche Kreditgeber bieten eine „abschlusskostenfreie” Umschuldung an, die diese Kosten stattdessen in einen etwas höheren Zinssatz einbaut, ein anderer Zielkonflikt, als sie im Voraus zu zahlen.
• Wie lange Sie planen, im Haus zu bleiben, zählt genauso wie die Break-even-Mathematik selbst. Eine Umschuldung mit einem Break-even-Punkt von 10 Monaten ist eine weit leichtere Entscheidung für jemanden, der plant, jahrelang zu bleiben, als für jemanden, der innerhalb desselben Fensters verkaufen oder umziehen könnte — die Break-even-Dauer ist nur wertvolle Information, sobald sie gegen abgewogen wird, wie lange der neue Kredit tatsächlich gehalten wird.
• Der PMI-Status kann sich als Teil einer Umschuldung in beide Richtungen ändern. Wenn der Hauswert genug gestiegen ist, um PMI bei einer Umschuldung zu eliminieren, oder umgekehrt eine Auszahlungsumschuldung den Beleihungsauslauf wieder über 80 % drückt, kann PMI neu greifen — es lohnt sich, dies zusammen mit dem Zins- und Ratenvergleich zu prüfen, da PMI nicht Teil der obigen Standardformel war.

Häufige Fehler

• Nur auf den Rückgang der monatlichen Zahlung achten. Eine niedrigere monatliche Zahlung kann trotzdem mehr an Gesamtzinsen kosten, wenn die neue Laufzeit auf eine längere Tilgungsperiode zurückgesetzt wird — prüfen Sie den Gesamtzinsvergleich, nicht nur die monatlichen Einsparungen, bevor Sie sich entscheiden.
• Abschlusskosten ignorieren, wenn beurteilt wird, ob sich eine Umschuldung lohnt. Ein niedrigerer Zinssatz ist nicht automatisch ein Gewinn, wenn Abschlusskosten Jahre brauchen, um sich zu amortisieren — besonders wenn eine echte Chance besteht, vor diesem Punkt umzuziehen oder zu verkaufen.
• Annehmen, dass die neue Laufzeit der ursprünglichen Laufzeit des alten Darlehens entsprechen muss. Eine Umschuldung in eine kürzere Laufzeit als den ursprünglichen Zeitplan des verbleibenden Saldos kann selbst bei ähnlichem Zinssatz erhebliche Zinsen sparen — es ist ein wirklich separater Hebel vom Zinssatz selbst.

Gut zu Wissen

• Neugierig, wie Ihr verbleibender Saldo und Ihr Tilgungszeitplan aussehen würden, wenn Sie NICHT umschulden und stattdessen nur zusätzlich auf Ihr aktuelles Darlehen zahlen? Hypothekentilgungsrechner bildet diese Alternative ab.
• Erwägen Sie, gegen das Eigenkapital Ihres Hauses zu leihen, statt eine vollständige Umschuldung vorzunehmen? Eigenkapital-/Beleihungsrechner schätzt, wie viel Sie leihen könnten und zu welcher Rate.
• Möchten Sie die wahren jährlichen Kosten des neuen Darlehens wissen, einschließlich der Abschlusskosten, die dieser Rechner separat behandelt? Effektivzinsrechner wandelt ein Darlehen mit Zinssatz plus Gebühren in eine einzige vergleichbare effektive Jahreszinssatz-Zahl um.