PMI

Beleihungsauslauf in Monatliche PMI-Kosten und einen Kündigungszeitplan Umwandeln

PMI (private Restschuldversicherung) ist ein jährlicher Satz, der auf Ihren Darlehenssaldo angewendet und monatlich abgerechnet wird, und er endet automatisch, sobald Ihr Saldo auf 78% des ursprünglichen Immobilienwerts fällt. Geben Sie Ihren Darlehensbetrag, Immobilienwert und PMI-Satz ein, um die monatlichen Kosten zu schätzen, fügen Sie dann Ihren Zinssatz und Ihre Darlehenslaufzeit hinzu, um zu prognostizieren, wie viele Jahre Sie ihn tatsächlich schulden, bevor Sie diese 78%-Kündigungsschwelle erreichen.

Dies unterscheidet sich vom Hypothekenrechner-Rechner, der einen monatlichen PMI-Betrag als einfache Eingabe verwendet, anstatt ihn zu schätzen — das Ergebnis dieses Rechners ist dazu gedacht, direkt in dieses Feld einzufließen.

Die Formel

$$\vC{\text{Monatlicher PMI}} = \frac{\vA{\text{Darlehensbetrag}} \times \vB{\text{Jährlicher PMI-Satz \%}}}{12}$$ $$\vD{\text{Beleihungsauslauf}} = \frac{\vA{\text{Darlehensbetrag}}}{\text{Immobilienwert}} \times 100$$

Die verbleibenden Monate bis zur Kündigung ergeben sich aus dem monatsweisen Vorwärts-Abtragen des Darlehens, bis der Saldo auf 78% des ursprünglichen Immobilienwerts fällt — für diesen Schritt gibt es keine Abkürzung mit geschlossener Formel, da er vom eigenen Zinssatz und der Laufzeit des Darlehens abhängt.

Berechnetes Beispiel

Ein Darlehen über 240.000 $ auf eine Immobilie im Wert von 250.000 $ (96% Beleihungsauslauf), bei einem jährlichen PMI-Satz von 0,75%, 6,5% Zinsen und einer Laufzeit von 30 Jahren:

1. Monatlicher PMI: 240.000 $ × 0,75 % ÷ 12 = 150,00 $.
2. Jährlicher PMI: 150,00 $ × 12 = 1.800,00 $.
3. Der Saldo erreicht 78% des Immobilienwerts (195.000 $) nach etwa 140 Monaten (11,7 Jahren), was insgesamt etwa 21.000 $ an über diesen Zeitraum gezahltem PMI ergibt.

Quelle: U.S. Consumer Financial Protection Bureau: What Is Private Mortgage Insurance?

Wichtige Einflussfaktoren

• PMI schützt den Kreditgeber, nicht den Kreditnehmer, obwohl der Kreditnehmer dafür zahlt. Fällt ein Kreditnehmer aus, entschädigt die PMI den Kreditgeber für seinen Verlust am Kredit — sie bietet dem Kreditnehmer selbst keinen Nutzen oder keine Auszahlung, weshalb es sich im Allgemeinen lohnt, sie so bald wie rechtlich möglich zu entfernen.
• Ein Kreditnehmer kann oft früher als die automatische 78-%-Schwelle, die dieser Rechner schätzt, eine PMI-Kündigung beantragen. Bundesrecht erlaubt im Allgemeinen die Beantragung einer Kündigung, sobald die Restschuld 80 % des ursprünglichen Hauswerts erreicht (einige Prozentpunkte früher als die automatische 78-%-Grenze), vorausgesetzt die Zahlungen sind aktuell — aktiv eine Kündigung zu beantragen, statt darauf zu warten, dass sie automatisch geschieht, kann etwas Zeit von dem sparen, was dieser Rechner projiziert.
• Wertsteigerung des Hauses kann die Kündigungsschwelle schneller erreichen als der reine planmäßige Kredittilgungsverlauf allein. Wenn der Marktwert eines Hauses nach dem Kauf bedeutsam steigt, kann eine neue Wertermittlung, die diesen höheren Wert zeigt, manchmal einen Kreditnehmer früher für die PMI-Entfernung qualifizieren, als der auf dem ursprünglichen Wert basierende Zeitplan, den dieser Rechner projiziert — allerdings verlangen Kreditgeber im Allgemeinen, dass eine Mindestzeit vergangen ist, und oft eine professionelle Wertermittlung zur Bestätigung.
• Eine größere Anzahlung vermeidet PMI vollständig, was gegen andere Verwendungen desselben Bargelds abzuwägen ist. Da PMI speziell existiert, weil eine Anzahlung unter 20 % fiel, wird das Erreichen dieser Schwelle im Voraus (über eine größere Anzahlung oder einen huckepack aufgenommenen zweiten Kredit) die Kosten vollständig eliminieren — allerdings bedeutet das, mehr Bargeld beim Abschluss zu binden, statt es zu investieren oder liquide zu halten.

Häufige Fehler

• Annehmen, dass PMI automatisch endet, sobald der Saldo unter 78 % fällt. Die 78-%-Schwelle basiert auf dem ursprünglichen Tilgungsplan des Darlehens, nicht auf zusätzlichen Zahlungen entlang des Weges — ein Kreditnehmer, der schneller als geplant getilgt hat, muss die Kündigung in der Regel aktiv beantragen, statt darauf zu warten, dass sie automatisch ausgelöst wird.
• Vergessen, dass ein Wertverlust der Immobilie das Kündigungsdatum nach hinten statt nach vorne verschieben kann. Dieser Rechner prognostiziert den Zeitplan basierend auf dem ursprünglichen Immobilienwert — hat die Immobilie seit dem Kauf tatsächlich an Wert verloren, kann der Kreditgeber eine neue Wertermittlung verlangen, bevor die PMI entfernt wird, selbst nachdem die auf dem ursprünglichen Wert basierende 78-%-Marke erreicht wurde.
• PMI mit einer Hypothekenversicherungsprämie (MIP) bei einem FHA-Darlehen zu verwechseln. PMI gilt für konventionelle Darlehen und kann gekündigt werden, sobald sich genug Eigenkapital aufgebaut hat; FHA-Darlehen verwenden eine andere Versicherung (MIP) mit eigenen, oft strengeren Regeln zur Entfernung — die beiden sind bei der Schätzung, wann die Versicherungskosten enden, nicht austauschbar.

Gut zu Wissen

• Entscheiden Sie, wie viel Sie anzahlen sollten, um PMI von vornherein zu vermeiden? Anzahlungsrechner ermittelt die Anzahlung, die für ein Ziel-Beleihungsauslauf-Verhältnis nötig ist.
• Benötigen Sie das vollständige Bild der monatlichen Zahlung, sobald Sie Ihre PMI-Kosten kennen? Hypothekenrechner kombiniert Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung und PMI zu einer Zahlung.
• Möchten Sie Ihr aktuelles Beleihungsauslauf-Verhältnis direkt aus Ihrem Saldo und Immobilienwert sehen? Beleihungsauslauf-Rechner (LTV) berechnet das Beleihungsauslauf-Verhältnis für eine Hypothek oder Umschuldung.