Bruttomietmultiplikator

Berechnung des Bruttomietmultiplikators

Der Bruttomietmultiplikator (GRM) ist ein schnelles Screening-Verhältnis, das Immobilieninvestoren verwenden, um Immobilien zu vergleichen, bevor sie eine tiefere Analyse durchführen. Geben Sie den Preis einer Immobilie und ihre monatliche Bruttomieteinnahme ein, und dieser Rechner teilt den Preis durch die jährliche Bruttomiete und zeigt ungefähr, wie viele Jahre Bruttomiete es bräuchte, um den Kaufpreis zu erreichen.

Der Multiplikator ignoriert Betriebskosten vollständig, im Gegensatz zur Kapitalisierungsrate (die das Nettobetriebsergebnis verwendet) — siehe den Mietimmobilienrechner -Rechner für eine vollständige Kapitalisierungsraten- und Cashflow-Aufschlüsselung, oder den DSCR-Rechner -Rechner, um das Einkommen einer Immobilie mit den Anforderungen eines Kreditgebers zu vergleichen.

Die Formel

1. Jährliche Bruttomiete = Monatsmiete × 12.
2. Bruttomietmultiplikator (GRM) = Immobilienpreis ÷ Jährliche Bruttomiete.

Berechnungsbeispiel

240.000 $ Immobilienpreis und 2.000 $ Monatsmiete:

1. Jährliche Bruttomiete: 24.000 $ (2.000 $ × 12).
2. GRM: 10,00 (240.000 $ ÷ 24.000 $) — es würde etwa 10 Jahre Bruttomiete dauern, um den Kaufpreis zu erreichen.

Wichtige Einflussfaktoren

• Ein niedrigerer GRM bedeutet nicht automatisch eine bessere Investition — die Ausgaben können trotzdem eine andere Geschichte erzählen. Eine Immobilie mit niedrigem GRM, aber ungewöhnlich hohen Betriebskosten (alte Anlagen, hohe Grundsteuer, aufgeschobene Instandhaltung) kann eine schlechtere Investition sein als eine Immobilie mit höherem GRM und niedrigeren Ausgaben — genau deshalb ist der GRM als schneller Vorabfilter gedacht, kein endgültiges Entscheidungswerkzeug.
• Der GRM eignet sich am besten, um viele Immobilien schnell zu vergleichen und dann für eine tiefere Analyse einzugrenzen. Sein echter Wert liegt darin, eine große Anzahl von Angeboten schnell zu durchsuchen, um zu identifizieren, welche wenigen eine vollständige Cap-Rate- und Cashflow-Analyse verdienen — zu versuchen, eine endgültige Kaufentscheidung allein aus dem GRM zu treffen, überspringt die Analyse, die die Rentabilität tatsächlich bestimmt.
• Die Leerstandsquote fließt nicht in den GRM ein, obwohl sie die tatsächlichen Einnahmen direkt beeinflusst. Der GRM geht davon aus, dass die Bruttomietfigur vollständig eingenommen wird — eine Immobilie mit historisch hohem Leerstand oder einem schwer vermietbaren Einheitstyp erzielt effektiv weniger echte Einnahmen, als ihr GRM allein nahelegt.
• Die typische GRM-Spanne unterscheidet sich tatsächlich je nach Immobilientyp, nicht nur je nach Region. Einfamilien-Mietobjekte, kleine Mehrfamilienimmobilien und größere Apartmentkomplexe können jeweils unterschiedliche typische GRM-Spannen haben, selbst innerhalb desselben lokalen Marktes — vergleichen Sie eine Immobilie mit ähnlichen Immobilientypen, nicht nur ähnlichen Standorten.

Häufige Fehler

• Den Bruttomietmultiplikator als vollständiges Rentabilitätsmaß behandeln. Der Multiplikator ignoriert Kosten, Leerstand und Finanzierung vollständig — er ist ein schnelles erstes Screening-Werkzeug, kein Ersatz für eine vollständige Cashflow-Analyse.
• Den Multiplikator über sehr unterschiedliche Märkte hinweg vergleichen. Typische Multiplikator-Bereiche variieren stark je nach Region und Immobilientyp — vergleichen Sie den Multiplikator einer Immobilie mit ähnlichen Immobilien in derselben Gegend statt mit einem festen universellen Zielwert.
• Nettomiete statt Bruttomiete verwenden. Der Multiplikator verwendet speziell Brutto- (vor Kosten) Mieteinnahmen — die Vermischung mit einer Nettozahl würde das Verhältnis verzerren und es nicht vergleichbar mit der normalen Berichterstattung machen.

Wissenswertes

• GRM und Kapitalisierungsrate beantworten unterschiedliche, aber verwandte Fragen — der GRM ignoriert Kosten vollständig, während die Kapitalisierungsrate (verwendet vom Mietimmobilienrechner -Rechner) sie abzieht, um die tatsächliche Rendite einer Immobilie zu schätzen.
• Da der GRM die Finanzierung vollständig ignoriert, können zwei Immobilien mit identischem GRM nach Berücksichtigung einer Hypothek einen sehr unterschiedlichen Cashflow ergeben — die Kombination des GRM mit dem DSCR-Rechner-Rechner gibt einen Einblick aus Sicht eines Kreditgebers, ob die Miete die Schuldendienstzahlungen tatsächlich decken kann.
• Ein GRM ist immer nur so verlässlich wie die zu seiner Berechnung verwendete Mietzahl — eine optimistisch geschätzte Miete, statt tatsächlicher Einnahmen aus einem unterschriebenen Mietvertrag, kann eine Immobilie besser erscheinen lassen, als sie wirklich ist.