Mietimmobilien

Schätzung von Cashflow, Kapitalisierungsrate und Cash-on-Cash-Rendite

Der Cashflow einer Mietimmobilie ist das, was von der Miete übrig bleibt, nachdem jede Ausgabe — einschließlich der Hypothek — bezahlt wurde. Geben Sie Kaufpreis, Finanzierungsbedingungen, erwartete Miete und Betriebskosten ein, und dieser Rechner zeigt den monatlichen Cashflow zusammen mit der Kapitalisierungsrate und der Cash-on-Cash-Rendite, zwei Standardkennzahlen, die Investoren zum Vergleich von Immobilien verwenden.

Die Formel

1. Monatlicher Cashflow = $\vA{\text{Monatliche Miete}} - \text{Gesamte Monatliche Kosten}$ (Hypothekenzahlung + Grundsteuer + Versicherung + Eigentümergemeinschaftsgebühren + Instandhaltung + Leerstandszulage
   • Verwaltungsgebühr).
2. Nettobetriebseinkommen (NOI) = $\vA{\text{Jährliche Miete}} - \text{Jährliche Betriebskosten}$, absichtlich ohne die Hypothekenzahlung — NOI beschreibt die Immobilie selbst, unabhängig davon, wie sie finanziert wird.
3. Kapitalisierungsrate = $\text{NOI} \div \vB{\text{Kaufpreis}}$ — eine schnelle Möglichkeit, Immobilien unabhängig von der Finanzierung zu vergleichen, obwohl das, was als „gute“ Kapitalisierungsrate zählt, erheblich je nach Markt variiert.
4. Cash-on-Cash-Rendite = $\text{Jährlicher Cashflow} \div \vC{\text{Gesamt Investiertes Bargeld}}$ (Anzahlung + Abschlusskosten) — die Rendite auf das eigene Geld des Investors, im Gegensatz zum Gesamtwert der Immobilie.

Beispielrechnung

Eine Immobilie im Wert von $\vB{250{.}000\,\$}$, 20% Anzahlung, eine 6,5%-30-Jahres-Hypothek, vermietet für $\vA{2{.}200\,\$\text{/Monat}}$, mit 3.000 $/Jahr Grundsteuer, 1.200 $/Jahr Versicherung, 8% Instandhaltung, 5% Leerstand, 8% Verwaltung und 5.000 $ Abschlusskosten:

1. Monatliche Hypothekenzahlung (auf das 200.000-$-Darlehen): 1.264,14 $.
2. Gesamte monatliche Ausgaben (Hypothek + Steuer + Versicherung + Instandhaltung + Leerstand + Verwaltung): 2.076,14 $.
3. Monatlicher Cashflow: $\vA{2{.}200} - 2{.}076,14 = 123,86$ — bei diesen Annahmen wird für diese Immobilie ein positiver Cashflow prognostiziert.
4. Jährliches NOI: 16.656 $, für eine Kapitalisierungsrate von $16{.}656 \div \vB{250{.}000} = 6,66\%$.
5. Cash-on-Cash-Rendite: 2,70% auf die tatsächlich investierten $\vC{55{.}000\,\$}$.

Wichtige Einflussfaktoren

• NOI und Cashflow messen unterschiedliche Dinge, und beide zählen für ein vollständiges Bild. Das NOI beschreibt die eigene einkommenserzeugende Fähigkeit der Immobilie unabhängig von der Finanzierung, was den Cap Rate für den Vergleich verschiedener Immobilien auf gleicher Grundlage nützlich macht — der Cashflow (der die Hypothekenzahlung EINSCHLIESST) ist es, was tatsächlich jeden Monat in der Tasche des Investors landet, und hängt stark davon ab, wie der konkrete Kauf finanziert wird.
• Leerstands- und Instandhaltungsrücklagen sind Schätzungen, die reale Unregelmäßigkeiten glätten, keine Garantien. Eine Immobilie kann monatelang ohne Leerstand sein und dann eine Weile leer stehen, oder ein Jahr lang keine Reparaturen brauchen und dann eine größere benötigen — die hier verwendeten prozentualen Rücklagen stellen einen langfristigen Durchschnitt dar, nicht das, was in einem konkreten Einzeljahr passiert.
• Cap-Rate-Erwartungen variieren erheblich je nach Markt und Immobilientyp. Ein Cap Rate, der in einer Metropolregion oder Immobilienklasse als attraktiv gilt, kann in einer anderen unattraktiv wirken — es gibt keinen einzigen universellen „guten” Cap-Rate-Schwellenwert, weshalb der Vergleich des Cap Rate einer konkreten Immobilie mit vergleichbaren örtlichen Immobilien wichtiger ist als der Vergleich mit einem generischen Benchmark.
• Dieser Rechner schätzt den operativen Cashflow, keine Gesamtinvestitionsrendite. Er berücksichtigt weder die eigene Wertsteigerung der Immobilie im Zeitverlauf noch die Steuervorteile der Abschreibung, die beide bedeutsam zur Gesamtrendite einer Mietimmobilie über den reinen monatlichen Cashflow hinaus beitragen können — es lohnt sich, dies als Teil des umfassenderen Investitionsbilds zu berücksichtigen.

Häufige Fehler

• Leerstands- und Instandhaltungsrücklagen als Einmalkosten statt als laufende Rücklagen zu unterschätzen. Diese prozentualen Posten wegzulassen, um eine Immobilie auf dem Papier profitabler aussehen zu lassen, ergibt eine Cashflow-Zahl, die über eine echte mehrjährige Haltedauer nicht standhält.
• Cap Rates über sehr unterschiedliche Märkte oder Immobilientypen hinweg zu vergleichen, als würden sie dasselbe bedeuten. Ein Cap Rate von 5 % kann in einem Markt stark und in einem anderen schwach sein — vergleichen Sie immer mit wirklich ähnlichen lokalen Immobilien, nicht mit einer einzigen „Faustregel“-Zahl.
• Vergessen, dass die Cash-on-Cash-Rendite nur die Rendite auf das tatsächlich investierte Bargeld misst, nicht auf den vollen Wert der Immobilie. Eine Immobilie mit bescheidenem Cap Rate kann dennoch eine starke Cash-on-Cash-Rendite zeigen, wenn sie mit einer kleinen Anzahlung finanziert wird, da Fremdfinanzierung die beiden Kennzahlen unterschiedlich verändert.

Gut zu Wissen

• Möchten Sie die Hypothekenzahlung selbst genauer prüfen, einschließlich eines vollständigen Tilgungsplans? Hypothekenrechner schlüsselt Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung auf.
• Neugierig, wie lange es dauern würde, das investierte Bargeld allein durch Cashflow zurückzuerhalten? Amortisationszeit-Rechner findet den Punkt, an dem der angesammelte Cashflow die anfängliche Investition deckt.
• Erwägen Sie stattdessen, den Kauf gegen das Eigenkapital einer bestehenden Immobilie zu finanzieren? Eigenkapital-/Beleihungsrechner schätzt, wie viel Sie leihen könnten und zu welcher Rate.