FHA-/VA-Darlehen

Berechnung von FHA- und VA-Darlehenszahlungen

FHA- und VA-Darlehen haben jeweils ihre eigene staatlich abgesicherte Versicherungsgebühren- struktur — völlig anders als die Restschuldversicherung eines konventionellen Darlehens. Wählen Sie Ihr Darlehensprogramm, geben Sie Darlehenshöhe, Zinssatz und Laufzeit ein, und dieser Rechner schätzt Ihre volle monatliche Rate einschließlich der spezifischen einmaligen und laufenden Kosten dieses Programms.

FHA-Darlehen erfordern eine einmalige Versicherungsprämie (UFMIP), üblicherweise direkt in den Kredit finanziert, plus eine laufende jährliche Versicherungsprämie (MIP), monatlich berechnet — anders als konventionelle Restschuldversicherung kann die FHA-MIP im Allgemeinen nicht gekündigt werden, sobald genug Eigenkapital aufgebaut ist.

VA-Darlehen berechnen überhaupt keine monatliche Restschuldversicherung — einer der Hauptvorteile des VA-Darlehensprogramms. Stattdessen deckt eine einmalige VA-Bearbeitungsgebühr (ebenfalls üblicherweise in den Kredit finanziert) die Programmkosten.

Die Formel

$$\vD{\text{Einmalige Gebühr}} = \vA{\text{Darlehenshöhe}} \times \vB{\text{Einmaliger Gebührensatz}}$$ $$\vE{\text{Finanzierte Darlehenshöhe}} = \vA{\text{Darlehenshöhe}} + \vD{\text{Einmalige Gebühr}}$$

Von dort verwenden Tilgung und Zinsen die standardmäßige Tilgungsformel mit festem Zinssatz, angewendet auf den finanzierten Betrag. FHA-Darlehen fügen eine monatliche MIP-Gebühr hinzu ($\vE{\text{Finanzierte Darlehenshöhe}} \times \vC{\text{Jährlicher MIP-Satz}} \div 12$); VA-Darlehen fügen nichts Weiteres hinzu.

Beispielrechnung

Ein Darlehen über 300.000 $ zu 6,5 % über 30 Jahre:

FHA (1,75 % UFMIP, 0,55 % jährliche MIP):

1. Einmalige Gebühr: $\vA{300{.}000} \times \vB{1,75\%} = \vD{\$5{.}250}$.
2. Finanzierte Darlehenshöhe: $\vA{300{.}000} + \vD{5{.}250} = \vE{\$305{.}250}$.
3. Tilgung und Zinsen auf den finanzierten Betrag: ≈ 1.929 $/Monat.
4. Monatliche MIP: $\vE{305{.}250} \times \vC{0,55\%} \div 12 \approx \$140/\text{Monat}$.
5. Gesamte monatliche Rate: $1{.}929 + 140 \approx \$2{.}069/\text{Monat}$.

VA (2,15 % Bearbeitungsgebühr, keine MIP):

1. Einmalige Gebühr: $\vA{300{.}000} \times \vB{2,15\%} = \vD{\$6{.}450}$.
2. Finanzierte Darlehenshöhe: $\vA{300{.}000} + \vD{6{.}450} = \vE{\$306{.}450}$.
3. Gesamte monatliche Rate (nur Tilgung und Zinsen, keine laufende Restschuldversicherung): ≈ 1.937 $/Monat.

Wichtige Einflussfaktoren

• VA-Finanzierungsgebührensätze variieren je nach Anzahlungshöhe und ob es sich um eine erste oder wiederholte Nutzung der Leistung handelt. Eine größere Anzahlung senkt in der Regel den Finanzierungsgebühr-Prozentsatz, und manche Veteranen qualifizieren sich für eine reduzierte Gebühr bei einem wiederholten VA-Darlehen — prüfen Sie den aktuell veröffentlichten VA-Gebührenplan für Ihre konkrete Anzahlungshöhe und Nutzungshistorie.
• Manche behinderten Veteranen sind vollständig von der VA-Finanzierungsgebühr befreit. Veteranen, die VA-Invaliditätsleistungen erhalten, sind meist vollständig von der Finanzierungsgebühr befreit — dieser Rechner modelliert diese Befreiung nicht, prüfen Sie Ihre eigene Anspruchsberechtigung direkt bei der VA.
• FHA-Darlehen erlauben niedrigere Kreditwürdigkeitswerte und Anzahlungen als die meisten konventionellen Darlehen, was den Kompromiss hinter der MIP darstellt. Die nachsichtigeren Qualifikationsstandards der FHA sind genau der Grund, warum sowohl eine einmalige als auch eine laufende Versicherungsprämie erforderlich ist — die Versicherung schützt den Kreditgeber vor dem höheren Risikoprofil, das das Programm akzeptiert.
• Beide Kreditarten haben eigene Anforderungen an die Immobilienzulässigkeit über die Qualifikationen des Kreditnehmers hinaus. FHA- und VA-Darlehen wenden beide bestimmte Standards für Zustand und Begutachtung der Immobilie an — eine Immobilie, die diese Standards nicht erfüllt, qualifiziert sich möglicherweise für keine der beiden Kreditarten, unabhängig von den eigenen finanziellen Qualifikationen des Kreditnehmers.

Häufige Fehler

• Ein FHA- oder VA-Angebot nur anhand des Zinssatzes eines konventionellen Darlehens vergleichen, ohne die eigenen Gebühren des Programms einzurechnen. Wie oben behandelt, fügen FHAs monatliche MIP und VAs Bearbeitungsgebühr beide echte, laufende oder einmalige Kosten zum Zinssatz hinzu — ein niedrigerer angegebener Zinssatz bei einem Programm kann sich trotzdem als teurer herausstellen, sobald dessen eigene Gebühren berücksichtigt werden.
• Annehmen, dass die FHA-Restschuldversicherung immer bei Erreichen von 20 % Eigenkapital gekündigt wird, genau wie bei konventioneller PMI. Wie die obige Frage erklärt, hängen die Kündigungsregeln der FHA-MIP von der bei Abschluss geleisteten Anzahlung ab — bei vielen FHA-Darlehen läuft sie über die gesamte Darlehenslaufzeit, unabhängig davon, wie viel Eigenkapital später aufgebaut wird.
• Nicht prüfen, ob eine Befreiung von der VA-Bearbeitungsgebühr gilt, bevor man annimmt, dass die volle Gebühr geschuldet ist. Wie oben erwähnt, sind Veteranen, die VA-Invaliditätsleistungen erhalten, meist vollständig von der Gebühr befreit — dieser Rechner kann diese Anspruchsberechtigung nicht für Sie bestimmen, daher lohnt es sich, dies bei der VA zu bestätigen, bevor Sie die volle Gebühr einplanen.
• Denselben festen VA-Bearbeitungsgebührensatz verwenden, unabhängig von der Anzahlungshöhe oder früherer VA-Darlehensnutzung. Wie oben behandelt, variiert der tatsächlich veröffentlichte Gebührenplan nach beiden Faktoren — eine Erstnutzung ohne Anzahlung und eine wiederholte Nutzung mit 10 % Anzahlung können auf sehr unterschiedliche Gebührensätze kommen.

Wissenswertes

• FHA- und VA-Darlehen existieren speziell, um Wohneigentum für Kreditnehmer erreichbar zu machen, die sich nicht für die besten konventionellen Konditionen qualifizieren würden — die hier modellierten zusätzlichen Gebühren sind der Kompromiss für diese nachsichtigere Qualifikationsschwelle, kein willkürlicher Aufschlag.
• Eine Umschuldung in ein konventionelles Darlehen, sobald genug Eigenkapital aufgebaut wurde, ist ein üblicher Weg, die laufende MIP der FHA endgültig loszuwerden, statt den Kündigungszeitplan abzuwarten — lohnt sich mit dem Umschuldungsrechner zu vergleichen, sobald sich Ihre Eigenkapitalposition verbessert.
• Dieser Rechner passt natürlich zum Hypothekenrechner (zum Vergleich mit der eigenen PITI-Aufschlüsselung eines konventionellen Darlehens) und zum Anzahlungsrechner (um zu sehen, wie eine größere Anzahlung sowohl Ihre Darlehenshöhe als auch, bei VA-Darlehen, Ihren Bearbeitungsgebührensatz beeinflusst).