Schuldenrendite

Wie Die Schuldenrendite Berechnet Wird

Schuldenrendite ist das Nettobetriebsergebnis eines gewerblichen Darlehens geteilt durch den Darlehensbetrag, ausgedrückt als Prozentsatz. Geben Sie das jährliche Nettobetriebsergebnis der Immobilie und den Darlehensbetrag ein, und dieser Rechner berechnet die Schuldenrendite. Fügen Sie im optionalen Abschnitt eine Ziel-Schuldenrendite hinzu — die Mindestanforderung Ihres Kreditgebers, falls bekannt — um das maximale Darlehen zu sehen, das dieses Nettobetriebsergebnis bei diesem Schwellenwert unterstützen würde.

Die Schuldenrendite lässt absichtlich Zinssatz und Tilgungsplan vollständig außer Acht, im Gegensatz zum Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR). Genau deshalb übernahmen viele gewerbliche Kreditgeber sie neben dem DSCR nach der Finanzkrise 2008: Der DSCR kann bei einem Darlehen mit sehr langer Tilgungsperiode oder einer reinen Zinsstruktur künstlich gesund aussehen, aber die Schuldenrendite kann nicht auf die gleiche Weise manipuliert werden — sie kümmert sich nur um das Einkommen im Verhältnis zum Darlehenskapital selbst.

Wichtige Einflussfaktoren

• Die verwendete Nettobetriebsergebnis-Zahl zählt genauso wie die Berechnung selbst. Die Schuldenrendite ist nur so verlässlich wie das ihr zugrunde liegende Nettobetriebsergebnis — eine zu optimistische Einkommens- oder Ausgabenprojektion bei der Kreditprüfung kann einen Deal so erscheinen lassen, als würde er die Mindest-Schuldenrendite eines Kreditgebers erreichen, obwohl das tatsächliche, stabilisierte Ist-Nettobetriebsergebnis der Immobilie dies nicht tut.
• Die Schuldenrendite ignoriert den Immobilienwert vollständig, anders als der Beleihungsauslauf (LTV). Eine zu einer niedrigen Kapitalisierungsrate gekaufte Immobilie (ein hoher Preis relativ zu ihrem Nettobetriebsergebnis) kann einen komfortablen Beleihungsauslauf zeigen und trotzdem einen Schuldenrendite-Test nicht bestehen, da die Schuldenrendite das Nettobetriebsergebnis nur mit dem Darlehensbetrag vergleicht, nie mit dem Kaufpreis oder geschätzten Wert.
• Diese Kennzahl ist Standard für stabilisierte, einkommenserzeugende Gewerbeimmobilien, keine typischen Einfamilienhaus-Hypotheken — wenn Sie den Kauf eines Hauptwohnsitzes statt einer gewerblichen oder Anlageimmobilie bewerten, ist die Schuldenrendite im Allgemeinen nicht die relevante Kennzahl, die ein Wohnimmobilien-Kreditgeber bei der Kreditprüfung verwenden würde.
• Ein Darlehen, das heute die Mindest-Schuldenrendite erreicht, kann später zu einer Umschuldungsherausforderung werden, falls die Markt-Kapitalisierungsraten bis zum Zeitpunkt der benötigten Umschuldung steigen (was Immobilienwerte relativ zum Nettobetriebsergebnis senkt), selbst ohne Änderung des eigenen Nettobetriebsergebnisses der Immobilie — es lohnt sich, dies bei einem Darlehen zu bedenken, das mit einer kurzfristigen Umschuldung im Plan strukturiert ist.

Die Formel

$$\text{Schuldenrendite} = \frac{\text{Nettobetriebsergebnis}}{\text{Darlehensbetrag}} \times 100\%$$

Umgestellt, um das maximale Darlehen zu berechnen, das ein gegebenes Nettobetriebsergebnis bei einer Ziel-Schuldenrendite unterstützt:

$$\text{Maximales Darlehen} = \frac{\text{Nettobetriebsergebnis}}{\text{Ziel-Schuldenrendite}}$$

Beispielrechnung

Eine Immobilie mit 120.000 $ jährlichem Nettobetriebsergebnis und einem 1.000.000 $ Darlehen:

1. Schuldenrendite: $120.000 \div 1.000.000 \times 100\% = 12\%$ — über dem häufig genannten Minimum von 10 %, das viele gewerbliche Kreditgeber erwarten.
2. Bei einer Ziel-Schuldenrendite von 10 % würde dasselbe Nettobetriebsergebnis ein maximales Darlehen von $120.000 \div 0{,}10 = 1.200.000$ $ unterstützen.

Häufige Fehler

• Verwendung eines prognostizierten (Pro-forma-) Nettobetriebsergebnisses statt des tatsächlichen, historischen Nettobetriebsergebnisses. Kreditgeber prüfen in der Regel anhand des tatsächlichen Nettobetriebsergebnisses der letzten 12 Monate der Immobilie, nicht anhand einer optimistischen Zukunftsprognose — eine Berechnung mit einem überhöhten künftigen Nettobetriebsergebnis kann einen Deal so aussehen lassen, als würde er das Minimum erreichen, obwohl die aktuelle, reale Zahl es nicht tut.
• Verwechslung von Schuldenrendite mit DSCR. Die Schuldenrendite berührt nie den Zinssatz oder die Darlehenslaufzeit; der DSCR schon. Ein Darlehen kann den einen Test bestehen und den anderen bei genau denselben Zahlen nicht bestehen — prüfen Sie beide, wenn Ihr Kreditgeber beide verlangt.
• Die Annahme, dass ein guter Beleihungsauslauf auch eine gute Schuldenrendite bedeutet. Da die Schuldenrendite Kaufpreis und Verkehrswert vollständig ignoriert, kann eine zu einer niedrigen Kapitalisierungsrate gekaufte Immobilie einen Beleihungsauslauf-Test bequem bestehen und trotzdem die Mindest-Schuldenrendite eines Kreditgebers nicht erfüllen — prüfen Sie die Schuldenrendite immer separat, nicht als Ersatz für den Beleihungsauslauf.

Gut Zu Wissen

Die Schuldenrendite beantwortet eine einzige, eng gefasste Frage, die einen Kreditgeber wirklich interessiert: Wenn dieses Darlehen heute ausfiele und der Kreditgeber sein Kapital ausschließlich aus dem Einkommen der Immobilie zurückholen müsste, wie lange würde das realistisch dauern? Eine Schuldenrendite von 10 % impliziert etwa 10 Jahre Nettobetriebsergebnis, um den Darlehensbetrag zurückzugewinnen — je höher die Schuldenrendite, desto schneller diese theoretische Rückgewinnung, und genau deshalb behandeln Kreditgeber sie als Untergrenze und nicht als Ziel, dem man sich so genau wie möglich annähern sollte.