सकल किराया गुणक की गणना
सकल किराया गुणक (GRM) एक त्वरित स्क्रीनिंग अनुपात है जिसका उपयोग रियल एस्टेट निवेशक गहन विश्लेषण करने से पहले संपत्तियों की तुलना करने के लिए करते हैं। किसी संपत्ति का मूल्य और उसकी सकल मासिक किराया आय दर्ज करें, और यह कैलकुलेटर मूल्य को वार्षिक सकल किराए से विभाजित करता है, जो लगभग दिखाता है कि खरीद मूल्य के बराबर होने में कितने वर्षों का सकल किराया लगेगा।
गुणक परिचालन व्यय को पूरी तरह से नज़रअंदाज़ करता है, कैप दर के विपरीत (जो शुद्ध परिचालन आय का उपयोग करती है) — पूर्ण कैप दर और नकदी प्रवाह ब्रेकडाउन के लिए किराये की संपत्ति कैलकुलेटर कैलकुलेटर देखें, या किसी संपत्ति की आय की ऋणदाता की आवश्यकताओं से तुलना करने के लिए DSCR कैलकुलेटर कैलकुलेटर देखें।
सूत्र
- वार्षिक सकल किराया = मासिक किराया × 12।
- सकल किराया गुणक (GRM) = संपत्ति मूल्य ÷ वार्षिक सकल किराया।
हल किया गया उदाहरण
$240,000 संपत्ति मूल्य और $2,000 मासिक किराया:
- वार्षिक सकल किराया: $24,000 ($2,000 × 12)।
- GRM: 10.00 ($240,000 ÷ $24,000) — खरीद मूल्य के बराबर होने में लगभग 10 वर्ष का सकल किराया लगेगा।
ध्यान रखने योग्य मुख्य बातें
- कम GRM का मतलब स्वचालित रूप से एक बेहतर निवेश नहीं है — व्यय अभी भी एक अलग कहानी बता सकते हैं। कम GRM लेकिन असामान्य रूप से उच्च परिचालन व्यय (पुराने सिस्टम, उच्च संपत्ति कर, स्थगित रखरखाव) वाली संपत्ति कम व्यय वाली उच्च-GRM संपत्ति की तुलना में एक बदतर निवेश हो सकती है — यही कारण है कि GRM को एक त्वरित स्क्रीनिंग फ़िल्टर के रूप में डिज़ाइन किया गया है, अंतिम निर्णय उपकरण के रूप में नहीं।
- GRM का सबसे अच्छा उपयोग कई संपत्तियों की जल्दी तुलना करने के लिए है, फिर गहन विश्लेषण के लिए सीमित करना। इसका वास्तविक मूल्य बड़ी संख्या में लिस्टिंग को तेज़ी से स्कैन करके यह पहचानना है कि किन कुछ को पूर्ण कैप दर और नकदी प्रवाह विश्लेषण की आवश्यकता है — केवल GRM से अंतिम खरीद निर्णय लेने का प्रयास उस विश्लेषण को छोड़ देता है जो वास्तव में लाभप्रदता निर्धारित करता है।
- रिक्ति दर को GRM में शामिल नहीं किया गया है, भले ही यह वास्तविक आय को सीधे प्रभावित करती है। GRM मानता है कि सकल किराया आंकड़ा पूरी तरह से एकत्र किया गया है — ऐतिहासिक रूप से उच्च रिक्ति या किराए पर देना मुश्किल इकाई प्रकार वाली संपत्ति वास्तव में अकेले उसके GRM के सुझाव से कम वास्तविक आय उत्पन्न करती है।
- विशिष्ट GRM सीमा वास्तव में संपत्ति के प्रकार के अनुसार भिन्न होती है, न कि केवल क्षेत्र के अनुसार। एकल-परिवार किराये, छोटी बहु-परिवार संपत्तियां, और बड़े अपार्टमेंट परिसर सभी की समान स्थानीय बाजार के भीतर भी अलग-अलग विशिष्ट GRM सीमाएं हो सकती हैं — किसी संपत्ति की तुलना समान स्थानों के बजाय समान संपत्ति प्रकारों से करें।
सामान्य गलतियाँ
- GRM को लाभप्रदता का पूर्ण माप मानना। GRM व्यय, रिक्ति, और वित्तपोषण को पूरी तरह से नज़रअंदाज़ करता है — यह एक त्वरित पहली-पास स्क्रीनिंग उपकरण है, नकदी प्रवाह के पूर्ण विश्लेषण का विकल्प नहीं है।
- बहुत अलग बाजारों में GRM की तुलना करना। विशिष्ट GRM श्रेणियां क्षेत्र और संपत्ति के प्रकार के अनुसार व्यापक रूप से भिन्न होती हैं — किसी संपत्ति के GRM की तुलना एक निश्चित सार्वभौमिक लक्ष्य के बजाय उसी क्षेत्र में समान संपत्तियों से करें।
- सकल किराए के बजाय शुद्ध किराए का उपयोग करना। GRM विशेष रूप से सकल (व्यय-पूर्व) किराया आय का उपयोग करता है — शुद्ध आंकड़े को मिलाने से अनुपात विकृत हो जाएगा और यह GRM की सामान्य रिपोर्टिंग के साथ तुलनीय नहीं रहेगा।
जानने योग्य बातें
- GRM और कैप दर अलग-अलग लेकिन संबंधित सवालों के जवाब देते हैं — GRM व्यय को पूरी तरह से नज़रअंदाज़ करता है, जबकि कैप दर (किराये की संपत्ति कैलकुलेटर कैलकुलेटर द्वारा उपयोग की जाती है) किसी संपत्ति के वास्तविक रिटर्न का अनुमान लगाने के लिए उन्हें घटाती है।
- चूंकि GRM वित्तपोषण को पूरी तरह से नज़रअंदाज़ करता है, समान GRM वाली दो संपत्तियां बंधक को ध्यान में रखने के बाद भी बहुत अलग नकदी प्रवाह उत्पन्न कर सकती हैं — GRM को DSCR कैलकुलेटर कैलकुलेटर के साथ जोड़ने से यह पता चलता है कि क्या किराया वास्तव में ऋणदाता के नज़रिए से कर्ज भुगतान को कवर कर सकता है।
- एक GRM केवल उतना ही विश्वसनीय है जितना कि इसे गणना करने के लिए उपयोग किया गया किराया आंकड़ा — एक वास्तविक हस्ताक्षरित पट्टे की आय के बजाय एक आशावादी अनुमानित किराया, किसी संपत्ति को वास्तविकता से बेहतर दिखा सकता है।