DSCR

आय और ऋण सेवा DSCR में कैसे मिलते हैं

DSCR (ऋण सेवा कवरेज अनुपात) वह मीट्रिक है जिसका उपयोग ऋण उद्योग में यह आंकने के लिए किया जाता है कि क्या एक आय संपत्ति अपने ऋण भुगतान को कवर करने के लिए पर्याप्त शुद्ध आय उत्पन्न करती है। मासिक आय, परिचालन व्यय, और ऋण सेवा दर्ज करें, और यह कैलकुलेटर शुद्ध परिचालन आय और DSCR की गणना करता है, जिसे कई ऋणदाताओं द्वारा देखी जाने वाली आमतौर पर उद्धृत 1.25 सीमा के विरुद्ध जांचा जाता है।

यह एक हल्का, स्वतंत्र ऋण मीट्रिक है — जो किराये की संपत्ति कैलकुलेटर कैलकुलेटर से अलग है, जो खरीद मूल्य, डाउन पेमेंट, और व्यय की विस्तृत सूची से एक पूर्ण मासिक नकदी प्रवाह, कैप दर, और नकद-पर-नकद ब्रेकडाउन बनाता है। यह कैलकुलेटर इसके बजाय आपके पास पहले से मौजूद NOI और ऋण सेवा आंकड़े लेता है और उस एक अनुपात की गणना करता है जिसे ऋणदाता वास्तव में जांचता है।

सूत्र

1. शुद्ध परिचालन आय (NOI) = मासिक आय − मासिक परिचालन व्यय।
2. DSCR = शुद्ध परिचालन आय ÷ मासिक ऋण सेवा।
3. मासिक अधिशेष (या घाटा) = शुद्ध परिचालन आय − मासिक ऋण सेवा — परिचालन व्यय और ऋण सेवा दोनों को कवर करने के बाद हर महीने बचा पैसा।

हल किया गया उदाहरण

$5,000 मासिक आय, $1,500 मासिक परिचालन व्यय, और $2,800 मासिक ऋण सेवा:

1. शुद्ध परिचालन आय: $3,500 ($5,000 − $1,500)।
2. DSCR: 1.25 ($3,500 ÷ $2,800) — आमतौर पर उद्धृत 1.25 सीमा पर बिल्कुल।
3. मासिक अधिशेष: $700 ($3,500 − $2,800)।

ध्यान रखने योग्य मुख्य बातें

• एक DSCR ऋण कार्यक्रम मुख्य रूप से उधारकर्ता की व्यक्तिगत आय के बजाय संपत्ति की अपनी आय के आधार पर उसे योग्य ठहराता है। यह एक वास्तविक, अलग ऋण श्रेणी (“DSCR ऋण”) है जो कुछ ऋणदाता विशेष रूप से निवेश संपत्तियों के लिए प्रदान करते हैं, मुख्य रूप से इस आधार पर आंकी जाती है कि क्या संपत्ति का अपना नकदी प्रवाह ऋण का समर्थन करता है — उन निवेशकों के लिए उपयोगी जो पारंपरिक व्यक्तिगत-आय-आधारित अंडरराइटिंग के तहत उतनी आसानी से योग्य नहीं हो सकते।
• 1.0 से कम DSCR का मतलब है कि संपत्ति अपने ऋण भुगतान को कवर करने के लिए पर्याप्त आय उत्पन्न नहीं करती। 1.0 से कम अनुपात (एक नकारात्मक मासिक अधिशेष) संकेत देता है कि संपत्ति को हर महीने घाटे को कवर करने के लिए बाहरी धन की आवश्यकता होगी — अधिकांश ऋणदाताओं को केवल संतुलन बनाने के बजाय 1.0 से आराम से ऊपर के अनुपात की आवश्यकता होती है।
• खाली रहने और बाजार किराए की धारणाएँ DSCR में जाने वाले NOI आंकड़े को महत्वपूर्ण रूप से बदल सकती हैं। पूर्ण, अवास्तविक अधिभोग पर विश्लेषित एक संपत्ति एक यथार्थवादी खाली-रहने भत्ते के साथ विश्लेषित संपत्ति की तुलना में अधिक DSCR दिखाएगी — यहाँ एक रूढ़िवादी, अच्छी तरह से समर्थित आय आंकड़े का उपयोग करना (जैसा मौजूदा FAQ नोट करता है) विशेष रूप से महत्वपूर्ण है क्योंकि DSCR अक्सर वह एकमात्र संख्या होती है जिस पर ऋणदाता स्वीकृति निर्णय आधारित करता है।
• DSCR संपत्ति की वृद्धि क्षमता या निवेशक के समग्र पोर्टफोलियो को ध्यान में नहीं रखता। यह एक संकीर्ण, एकल-संपत्ति आय-कवरेज मीट्रिक है — एक मज़बूत दीर्घकालिक निवेश में अभी भी मामूली DSCR हो सकता है, और इसका उल्टा भी सच है, क्योंकि DSCR मासिक नकदी प्रवाह कवरेज से परे वृद्धि, कर लाभ, या अन्य रिटर्न के बारे में कुछ नहीं कहता।

सामान्य गलतियाँ

• परिचालन व्यय में ऋण सेवा को शामिल करना। ऋण सेवा को अलग से दर्ज किया जाता है — दोनों क्षेत्रों में ऋण भुगतान को दो बार गिनने से DSCR कम आंका जाएगा।
• यह मान लेना कि हर ऋणदाता समान न्यूनतम DSCR का उपयोग करता है। आवश्यकताएं ऋणदाता, ऋण कार्यक्रम, और संपत्ति के प्रकार के अनुसार भिन्न होती हैं — एक ही सार्वभौमिक संख्या मानने के बजाय हमेशा वास्तविक ऋणदाता के साथ विशिष्ट सीमा की पुष्टि करें।
• वास्तविक या रूढ़िवादी अनुमानों के बजाय प्रो-फॉर्मा (अनुमानित) आय का उपयोग करना। ऋणदाता अक्सर आशावादी किराया अनुमानों की बारीकी से जांच करते हैं — एक रूढ़िवादी, अच्छी तरह से समर्थित आय आंकड़ा उपयोग करने से एक महत्वाकांक्षी की तुलना में अधिक यथार्थवादी DSCR मिलता है।

जानने योग्य उपयोगी बातें

• DSCR ऋण कार्यक्रमों में आमतौर पर पारंपरिक बंधक की तरह व्यक्तिगत आय दस्तावेज़ीकरण (कर रिटर्न, वेतन पर्ची) की आवश्यकता नहीं होती, यही ठीक वह कारण है जिससे ये स्व-नियोजित निवेशकों या कई संपत्तियों के मालिकों को आकर्षित करते हैं जिनका व्यक्तिगत ऋण-से-आय अनुपात अन्यथा पारंपरिक ऋण आवेदन को जटिल बना सकता है।
• DSCR ऋण की ब्याज दर अक्सर पारंपरिक स्वामी-अधिवासित बंधक दर से कुछ अधिक होती है, जो दर्शाती है कि ऋणदाता उधारकर्ता की पूरी वित्तीय स्थिति के बजाय संपत्ति के नकदी प्रवाह का मूल्यांकन कर रहा है — ऋण विकल्पों की तुलना करते समय योग्यता लचीलेपन के मुकाबले इसे तौलना उचित है।
• ऋणदाता कभी-कभी मासिक के बजाय वार्षिक अवधि का उपयोग करके DSCR की गणना करते हैं, क्योंकि जब तक आय और ऋण सेवा दोनों को लगातार मापा जाता है, तब तक ऋण सेवा कवरेज इस्तेमाल की गई समय अवधि के आधार पर नहीं बदलता — यह कैलकुलेटर पूरे समय मासिक आंकड़ों का उपयोग करता है, लेकिन अनुपात स्वयं किसी भी तरह से समान आता है।
• पूरी तरह से निष्पादित लीज से गणना किया गया DSCR आमतौर पर ऋणदाता द्वारा अनुमानित बाजार किराए पर आधारित DSCR की तुलना में अधिक विश्वसनीय माना जाता है, क्योंकि वास्तविक, अनुबंधित आय में अनुमान की तुलना में कम अनिश्चितता होती है।