ऋण-से-मूल्य अनुपात (LTV)

ऋण शेष और संपत्ति मूल्य को जोखिम अनुपात में बदलना

ऋण-से-मूल्य अनुपात (LTV) एक ऋण शेष है जिसे संपत्ति के मूल्य के प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है — यह वह एकमात्र अनुपात है जिसे उधारदाता गृह ऋण बीमा आवश्यकताओं, पुनर्वित्त पात्रता, और किसी संपत्ति के मुकाबले और कितना उधार लिया जा सकता है, यह तय करते समय सबसे अधिक जांचते हैं। अपनी संपत्ति का मूल्य और वर्तमान ऋण शेष दर्ज करें ताकि आप अपना LTV, अपनी इक्विटी स्थिति, और वह LTV उन सामान्य सीमाओं से कैसे तुलना करता है जिन्हें उधारदाता वास्तव में उपयोग करते हैं, देख सकें।

यह गृह इक्विटी / HELOC कैलकुलेटर कैलकुलेटर से अलग है, जो “मैं अभी भी कितना उधार ले सकता हूं” का उत्तर देने के लिए एक अधिकतम LTV को दिए गए इनपुट के रूप में लेता है — यह कैलकुलेटर इसके बजाय सीधे आपके वर्तमान LTV की गणना करता है, वह आंकड़ा जिसे उधारदाता वास्तव में जांचता है।

सूत्र

$$\vC{\text{ऋण-से-मूल्य अनुपात}} = \frac{\vB{\text{ऋण शेष}}}{\vA{\text{संपत्ति मूल्य}}} \times 100$$ $$\text{इक्विटी} = \vA{\text{संपत्ति मूल्य}} - \vB{\text{ऋण शेष}}$$

हल किया गया उदाहरण

$400,000 मूल्य की एक संपत्ति जिसका ऋण शेष $320,000 है:

1. ऋण-से-मूल्य अनुपात: $320,000 ÷ $400,000 × 100 = 80%।
2. इक्विटी: $400,000 − $320,000 = $80,000, या संपत्ति के मूल्य का 20%।
3. ठीक 80% LTV पर, एक पारंपरिक ऋण के लिए आमतौर पर अभी भी PMI की आवश्यकता होती है, हालांकि संघीय कानून आपको उस सीमा से नीचे जाने के बाद रद्दीकरण का अनुरोध करने की अनुमति देता है।

ध्यान रखने योग्य मुख्य बातें

• LTV समय के साथ एक साथ दो दिशाओं से बदलता है: ऋण को चुकाना और संपत्ति के मूल्य का बदलना। नियमित मूलधन भुगतान स्वाभाविक रूप से समय के साथ LTV को कम करते हैं, लेकिन बढ़ता या गिरता स्थानीय बाजार इसे किसी भी दिशा में उतना ही (या अधिक) हिला सकता है — एक संपत्ति जो मूल्य में वृद्धि करती है वह अकेले परिशोधन अनुसूची के सुझाव से तेज़ी से PMI सीमा से नीचे जा सकती है, जबकि एक घटता बाजार ऋण शेष के सिकुड़ने पर भी LTV को अधिक धकेल सकता है।
• एक कम LTV आमतौर पर केवल PMI हटाने से कहीं अधिक महत्वपूर्ण रूप से बेहतर ऋण शर्तें अनलॉक करता है। ऋणदाता आमतौर पर नए ऋणों और पुनर्वित्त पर कम LTV स्तरों (जैसे 80% बनाम 90% बनाम 95%) पर बेहतर ब्याज दरें प्रदान करते हैं, क्योंकि एक बड़ा इक्विटी कुशन उधारकर्ता के चूक करने पर कम ऋणदाता जोखिम का मतलब है — नए ऋण की खरीदारी करने से पहले LTV की जांच करना उचित है, केवल PMI ट्रैक करते समय नहीं।
• संघीय कानून उधारकर्ताओं को PMI रद्दीकरण का अनुरोध करने का अधिकार देता है, जो ऋणदाता के अपने स्वचालित रद्दीकरण नियमों से अलग है। होमओनर्स प्रोटेक्शन एक्ट एक उधारकर्ता को LTV 80% तक पहुंचने पर रद्दीकरण का अनुरोध करने देता है (मूल मूल्य के आधार पर, शर्तों के साथ), भले ही ऋणदाता का अपना स्वचालित रद्दीकरण 78% तक ट्रिगर न हो — इस अंतर को जानना अपने स्वयं के LTV को ट्रैक करने वाले किसी व्यक्ति के लिए महीनों की अनावश्यक PMI भुगतान बचा सकता है।
• घर के सुधार जो वास्तव में मूल्यांकित मूल्य को बढ़ाते हैं, बिना किसी अतिरिक्त ऋण भुगतान के LTV को कम कर सकते हैं। चूंकि LTV वर्तमान संपत्ति मूल्य पर निर्भर करता है, एक नवीनीकरण जो घर के मूल्यांकित मूल्य को महत्वपूर्ण रूप से बढ़ाता है, वह सीधे LTV में सुधार करता है — हालांकि केवल एक पेशेवर मूल्यांकन, गृहस्वामी का अपना अनुमान नहीं, वह है जिस पर एक ऋणदाता वास्तव में भरोसा करेगा।

सामान्य गलतियां

• वर्तमान मूल्य के बजाय मूल खरीद मूल्य से LTV की तुलना करना। LTV को हमेशा संपत्ति के वर्तमान मूल्यांकित या बाजार मूल्य का उपयोग करना चाहिए, न कि मूल रूप से भुगतान की गई राशि का — मूल्य वृद्धि या बाजार में गिरावट के बाद दोनों में काफी अंतर हो सकता है।
• एक से अधिक ऋण होने पर प्रत्येक को जोड़ना भूल जाना। यदि पहले बंधक के अलावा एक HELOC या दूसरा बंधक है, तो उधारदाता जिस संयुक्त ऋण-से-मूल्य अनुपात (CLTV) की जांच करते हैं, वह पहले प्रत्येक शेष को जोड़ता है — केवल एक ऋण शेष दर्ज करने से वास्तविक अनुपात कम आंका जाता है।
• यह मान लेना कि 80% एक सामान्य दिशानिर्देश के बजाय एक कठोर सीमा है। सटीक PMI और पुनर्वित्त नियम उधारदाता और ऋण कार्यक्रम के अनुसार भिन्न होते हैं — 80%/78%/97% व्यापक रूप से उद्धृत उद्योग परंपराएं हैं, कोई सार्वभौमिक नियम नहीं जिसका हर उधारदाता ठीक-ठीक पालन करता है।

जानने योग्य बातें

• अपने वर्तमान अनुपात के बजाय जानना चाहते हैं कि आप और कितना उधार ले सकते हैं? गृह इक्विटी / HELOC कैलकुलेटर उस प्रश्न का उत्तर देने के लिए एक अधिकतम LTV से शुरू होता है।
• अनुमान लगाने की कोशिश कर रहे हैं कि आपके वर्तमान LTV पर आपका PMI भुगतान वास्तव में कितना खर्च करता है? PMI कैलकुलेटर उस राशि की सीधे गणना करता है।
• अब जब आपका LTV बेहतर हो गया है, पुनर्वित्त पर विचार कर रहे हैं? रीफ़ाइनेंस कैलकुलेटर आपके वर्तमान ऋण की तुलना एक नए ऑफर की शर्तों और समापन लागतों से करता है।