गृह ऋण पॉइंट्स

पूर्व-भुगतान किए गए ब्याज पर ब्रेक-ईवन बिंदु ज्ञात करना

डिस्काउंट पॉइंट एक शुल्क है जो आपके ऋणदाता को क्लोजिंग पर भुगतान किया जाता है — हमेशा आपकी ऋण राशि का ठीक 1% — ऋण के पूरे जीवनकाल के लिए कम ब्याज दर के बदले में। अपनी ऋण राशि, बिना पॉइंट्स के आपको मिलने वाली दर, पॉइंट्स के लिए भुगतान करने पर मिलने वाली (कम) दर, और आप कितने पॉइंट्स खरीद रहे हैं, दर्ज करें, और यह कैलकुलेटर शुरुआती लागत, परिणामी मासिक बचत, और वह बचत आपके द्वारा भुगतान की गई राशि को वसूल करने में कितने महीने लेगी, इसकी गणना करता है।

पॉइंट्स खरीदना अनिवार्य रूप से ब्याज का पूर्व-भुगतान है। यह तभी लाभदायक है जब आप नीचे दिए गए ब्रेक-ईवन बिंदु से काफी आगे तक ऋण बनाए रखें — जल्दी बेचना, पुनर्वित्त करना, या ऋण चुकाना आपको एक ऐसी छूट के लिए भुगतान करते हुए छोड़ सकता है जिसका आपने कभी पूरी तरह से उपयोग नहीं किया।

सूत्र

दोनों मासिक भुगतान मानक निश्चित-दर परिशोधन सूत्र का उपयोग करते हैं:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

जहां $\vB{r}$ मासिक ब्याज दर है (वार्षिक दर ÷ 12) और $\vC{n}$ मासिक भुगतानों की संख्या है — एक बार बिना पॉइंट्स की दर पर और एक बार छूट वाली दर पर गणना की जाती है।

$$\vD{\text{पॉइंट्स की लागत}} = \vA{\text{ऋण राशि}} \times \frac{\text{खरीदे गए पॉइंट्स}}{100}$$ $$\text{ब्रेक-ईवन महीने} = \frac{\vD{\text{पॉइंट्स की लागत}}}{\text{मासिक बचत}}$$

केवल तब जब छूट वाली दर वास्तव में कम मासिक भुगतान उत्पन्न करती है।

हल किया गया उदाहरण

$300,000 का ऋण, बिना पॉइंट्स के 7% बनाम 2 पॉइंट्स खरीदने पर 6.5%, 30-वर्ष की अवधि पर:

1. बिना पॉइंट्स के मासिक भुगतान: लगभग $1,995.91।
2. पॉइंट्स के साथ मासिक भुगतान: लगभग $1,896.20।
3. पॉइंट्स की लागत: $300,000 का 2% = $6,000।
4. मासिक बचत: लगभग $99.70।
5. ब्रेक-ईवन: $6,000 ÷ $99.70 ≈ 60 महीने (5 वर्ष)।
6. पूरे 30-वर्ष की अवधि में, $6,000 की शुरुआती लागत शामिल करने पर पॉइंट्स खरीदने से लगभग $29,893 की बचत होती है — लेकिन केवल इसलिए क्योंकि ऋण 5-वर्ष के ब्रेक-ईवन बिंदु से काफी आगे तक चलता है। इससे पहले चुकाया गया या पुनर्वित्त किया गया ऋण पॉइंट्स के बिना की तुलना में पॉइंट्स के साथ अधिक महंगा पड़ता।

ध्यान रखने योग्य मुख्य बातें

• डिस्काउंट पॉइंट्स कई मामलों में कर-कटौती योग्य होते हैं, जो प्रभावी ब्रेक-ईवन गणना को बदल देता है। एक प्राथमिक निवास की खरीद मॉर्टगेज पर भुगतान किए गए पॉइंट्स अक्सर IRS नियमों के अधीन, भुगतान किए गए वर्ष में मॉर्टगेज ब्याज के रूप में कटौती योग्य होते हैं — यह इस कैलकुलेटर द्वारा दिखाए गए कर-पूर्व आंकड़ों की तुलना में वास्तविक-दुनिया की ब्रेक-ईवन अवधि को महत्वपूर्ण रूप से छोटा कर सकता है, हालांकि विशिष्ट कर उपचार व्यक्तिगत परिस्थितियों पर निर्भर करता है।
• लेंडर क्रेडिट पॉइंट्स की विपरीत दिशा में काम करते हैं — क्लोजिंग पर कैश बैक के बदले एक उच्च दर। क्लोजिंग कैश में कम पड़ने वाले लेकिन कम समय के लिए एक कम दर बनाए रखने की योजना बना रहे कुछ उधारकर्ता जानबूझकर पॉइंट्स के बजाय एक लेंडर क्रेडिट लेते हैं, जो इस कैलकुलेटर द्वारा विश्लेषण किए गए डिस्काउंट-पॉइंट निर्णय की दर्पण छवि है।
• प्रति पॉइंट दर में कमी ऋणदाता, ऋण कार्यक्रम, और बाजार स्थितियों के अनुसार भिन्न होती है। कोई सार्वभौमिक “प्रति पॉइंट 0.25%” नियम नहीं है — हमेशा एक विशिष्ट ऋणदाता द्वारा पॉइंट्स की एक विशिष्ट संख्या के लिए उद्धृत वास्तविक दर का उपयोग करें, क्योंकि खरीदे गए पॉइंट्स और दर में कमी के बीच वास्तविक संबंध एक ऋण प्रस्ताव से दूसरे में भिन्न होता है।
• आप ब्रेक-ईवन बिंदु से पहले कितनी संभावना से स्थानांतरित होंगे, बेचेंगे, या पुनर्वित्त करेंगे, यह इस निर्णय में सबसे बड़ा एकल कारक है। एक डिस्काउंट पॉइंट खरीद इसकी शुरुआती लागत वसूल करने के लिए पर्याप्त समय तक ऋण बनाए रखने पर एक दांव है — घर में आपका अपेक्षित समय जितना छोटा और कम निश्चित है, पॉइंट्स खरीदना आमतौर पर उतना ही कम आकर्षक हो जाता है, भले ही गणना की गई ब्रेक-ईवन अवधि कागज़ पर उचित दिखे।

सामान्य गलतियां

• यह मान लेना कि हर पॉइंट दर को समान निश्चित मात्रा से कम करता है। प्रति पॉइंट दर में कमी ऋणदाता और बाजार की स्थितियों के अनुसार भिन्न होती है — सामान्य अनुमान के बजाय हमेशा अपने ऋणदाता द्वारा किसी दिए गए पॉइंट्स की संख्या के लिए वास्तव में दी गई दर का उपयोग करें।
• यह नज़रअंदाज़ करना कि आप वास्तव में कितने समय तक ऋण बनाए रखेंगे। ब्रेक-ईवन अवधि यहां पूरा निर्णय है — नियोजित स्थानांतरण या पुनर्वित्त से ठीक पहले खरीदे गए पॉइंट्स एक ऐसी छूट पर खर्च किया गया पैसा है जिसे आप कभी पूरी तरह से वसूल नहीं करेंगे।
• केवल शुरुआती लागत की तुलना करना, अवधि की पूरी तस्वीर की नहीं। कम मासिक भुगतान एक स्पष्ट जीत जैसा लगता है, लेकिन असली सवाल यह है कि क्या ऋण के पूरे जीवनकाल में कुल बचत उससे अधिक है जो आपने पहले से भुगतान किया — यही बात ऊपर की जीवनकाल तुलना दिखाती है।

जानने योग्य बातें

• क्या आप करों और बीमा सहित किसी भी दर के लिए पूर्ण मासिक भुगतान विवरण चाहते हैं? गृह ऋण कैलकुलेटर पूरी PITI तस्वीर दिखाता है।
• क्या आप नए खरीद ऋण के बजाय पुनर्वित्त पर पॉइंट्स पर विचार कर रहे हैं? रीफ़ाइनेंस कैलकुलेटर पूर्ण पुनर्वित्त की क्लोजिंग लागतों को नए भुगतान के मुकाबले तौलता है।
• क्या आप पॉइंट्स और इसके बजाय एक बड़े डाउन पेमेंट के बीच निर्णय ले रहे हैं? डाउन पेमेंट कैलकुलेटर दिखाता है कि एक बड़ा डाउन पेमेंट आपकी ऋण राशि और PMI को कैसे बदलता है।