Punti Mutuo

Trovare il Punto di Pareggio sull’Interesse Prepagato

Un punto sconto è una commissione pagata al tuo istituto di credito alla chiusura — sempre esattamente l’1% dell’importo del tuo mutuo — in cambio di un tasso di interesse più basso per tutta la durata del mutuo. Inserisci l’importo del tuo mutuo, il tasso che otterresti senza punti, il tasso (più basso) che otterresti pagando per i punti, e quanti punti stai acquistando, e questo calcolatore determina il costo iniziale, il risparmio mensile risultante e quanti mesi occorrono affinché quel risparmio recuperi quanto hai pagato.

Acquistare punti è essenzialmente prepagare gli interessi. Ne vale la pena solo se mantieni il mutuo abbastanza a lungo oltre il punto di pareggio qui sotto — vendere, rifinanziare o estinguere il mutuo prima può lasciarti aver pagato per uno sconto che non hai mai pienamente utilizzato.

La Formula

Entrambe le rate mensili usano la formula standard di ammortamento a tasso fisso:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

dove $\vB{r}$ è il tasso di interesse mensile (tasso annuale ÷ 12) e $\vC{n}$ è il numero di rate mensili — calcolato una volta al tasso senza punti e una volta al tasso scontato.

$$\vD{\text{Costo dei Punti}} = \vA{\text{Importo del Mutuo}} \times \frac{\text{Punti Acquistati}}{100}$$ $$\text{Mesi di Pareggio} = \frac{\vD{\text{Costo dei Punti}}}{\text{Risparmio Mensile}}$$

Solo quando il tasso scontato produce effettivamente una rata mensile più bassa.

Esempio Risolto

Un mutuo di $300.000, 7% senza punti contro 6,5% acquistando 2 punti, in una durata di 30 anni:

1. Rata mensile senza punti: circa $1.995,91.
2. Rata mensile con punti: circa $1.896,20.
3. Costo dei punti: 2% di $300.000 = $6.000.
4. Risparmio mensile: circa $99,70.
5. Pareggio: $6.000 ÷ $99,70 ≈ 60 mesi (5 anni).
6. Nell’intera durata di 30 anni, acquistare i punti fa risparmiare circa $29.893 una volta incluso il costo iniziale di $6.000 — ma solo perché il mutuo dura ben oltre il punto di pareggio di 5 anni. Un mutuo estinto o rifinanziato prima di allora sarebbe costato di più con i punti che senza.

Fattori Chiave da Considerare

• I punti sconto sono deducibili dalle tasse in molti casi, il che cambia il calcolo del pareggio effettivo. I punti pagati sul mutuo per l’acquisto di una residenza primaria sono spesso deducibili come interesse ipotecario nell’anno in cui vengono pagati, soggetti alle regole dell’IRS — questo può accorciare significativamente il periodo di pareggio nel mondo reale rispetto alle cifre al lordo delle tasse mostrate da questo calcolatore, anche se il trattamento fiscale specifico dipende dalle circostanze individuali.
• I crediti del prestatore funzionano nella direzione opposta rispetto ai punti — un tasso più alto in cambio di contanti indietro alla chiusura. Alcuni mutuatari a corto di liquidità per la chiusura ma che intendono mantenere un tasso più basso per un periodo più breve scelgono intenzionalmente un credito del prestatore invece dei punti, che è l’immagine speculare della decisione sui punti sconto che questo calcolatore analizza.
• La riduzione del tasso per punto varia in base all’istituto di credito, al programma di prestito, e alle condizioni di mercato. Non esiste una regola universale “0,25% per punto” — usa sempre il tasso reale quotato da uno specifico istituto di credito per un numero specifico di punti, poiché la vera relazione tra punti acquistati e riduzione del tasso differisce da un’offerta di prestito all’altra.
• Quanto è probabile che tu ti trasferisca, venda, o rifinanzi prima del punto di pareggio è il singolo fattore più importante in questa decisione. Acquistare punti sconto è una scommessa sul mantenere il prestito abbastanza a lungo da recuperare il suo costo iniziale — più breve e meno certo è il tuo tempo previsto nella casa, meno attraente diventa tipicamente acquistare punti, anche se il periodo di pareggio calcolato sembra ragionevole sulla carta.

Errori Comuni

• Presumere che ogni punto riduca il tasso della stessa quantità fissa. La riduzione del tasso per punto varia in base all’istituto di credito e alle condizioni di mercato — usa sempre il tasso reale quotato dal tuo istituto di credito per un dato numero di punti, non una stima approssimativa.
• Ignorare per quanto tempo manterrai effettivamente il mutuo. Il periodo di pareggio è l’intera decisione qui — i punti acquistati poco prima di un trasferimento o rifinanziamento pianificato sono denaro speso per uno sconto che non recupererai mai completamente.
• Confrontare solo il costo iniziale, non il quadro completo della durata. Una rata mensile più bassa sembra una vittoria ovvia, ma la vera domanda è se il risparmio totale nell’intera durata del mutuo supera quanto hai pagato in anticipo — che è esattamente ciò che mostra il confronto sull’intera durata sopra.

Utile Sapere

• Vuoi la ripartizione completa della rata mensile per entrambi i tassi, incluse tasse e assicurazione? Il Calcolatore Mutuo mostra il quadro PITI completo.
• Stai considerando punti su un rifinanziamento invece che su un nuovo mutuo d’acquisto? Il Calcolatore Rifinanziamento confronta i costi di chiusura di un rifinanziamento completo con la nuova rata.
• Stai decidendo tra punti e un acconto più grande invece? Il Calcolatore Acconto mostra come un acconto più grande cambia il tuo importo del mutuo e il PMI.