Acconto

Come l’Acconto Modella il tuo Prestito

Un acconto è la porzione del prezzo di una casa pagata in anticipo in contanti, con il resto finanziato tramite un prestito ipotecario. Inserisci il prezzo della tua casa e o la percentuale dell’acconto o l’importo in dollari — quale già conosci — e questo calcolatore restituisce l’altra cifra, più l’importo del prestito risultante.

Questo calcolatore segnala anche se l’assicurazione ipotecaria privata (PMI) è probabilmente richiesta: per i prestiti convenzionali, un acconto sotto il 20% tipicamente la richiede, poiché i creditori usano la PMI per compensare il rischio maggiore di finanziare una quota più grande del valore della casa.

Fattori Chiave da Considerare

• Da dove provengono i fondi del tuo acconto conta per un creditore, non solo l’importo. La maggior parte dei creditori richiede fondi “stagionati” — denaro che è stato sul tuo conto per un periodo stabilito (spesso 60 giorni) — e documentazione per depositi grandi. Un deposito grande e improvviso poco prima di fare domanda, anche da una fonte legittima, può innescare un controllo di sottoscrizione extra se non è adeguatamente documentato.
• I fondi in regalo sono comunemente permessi, ma hanno regole specifiche. Un regalo dalla famiglia verso un acconto tipicamente richiede una lettera di donazione firmata che confermi che non deve essere rimborsata, e alcuni programmi di prestito limitano quale percentuale dell’acconto possa provenire da un regalo — vale la pena verificare i requisiti specifici per il tuo tipo di prestito prima di contare su denaro in regalo.
• Esistono programmi di assistenza per l’acconto e possono abbassare la barriera in contanti all’acquisto. Programmi statali, locali, e alcuni basati sul datore di lavoro offrono sovvenzioni o prestiti a basso interesse specificamente per aiutare con un acconto — vale la pena fare ricerche prima di presumere che un acconto più grande (o un acquisto più piccolo) sia l’unica strada se un grande acconto sembra fuori portata.
• Il costo della PMI in sé non è un’unica aliquota fissa. Varia in base al punteggio di credito, al tipo di prestito, e a quanto sia sotto il 20% l’acconto — qualcuno con il 15% di acconto tipicamente paga un tasso PMI più basso di qualcuno con il 5% di acconto, poiché il rischio del creditore è in qualche misura più basso con più capitale già in essere.

La Formula

$$\vC{\text{Importo Acconto}} = \vA{\text{Prezzo Casa}} \times (\vB{\text{Percentuale Acconto}} \div 100)$$ $$\vB{\text{Percentuale Acconto}} = \frac{\vC{\text{Importo Acconto}}}{\vA{\text{Prezzo Casa}}} \times 100$$ $$\text{Importo del Prestito} = \vA{\text{Prezzo Casa}} - \vC{\text{Importo Acconto}}$$

Esempio Pratico

Una casa da $350.000 con un acconto del 20%:

1. Importo dell’acconto: $350.000 × 20% = $70.000.
2. Importo del prestito necessario: $350.000 − $70.000 = $280.000.
3. Con esattamente il 20% di acconto, la PMI tipicamente non è richiesta su un prestito convenzionale.

Se invece sapessi di avere $40.000 risparmiati per quella stessa casa da $350.000: questo corrisponde a circa l’11,4% di acconto, lasciando un prestito di $310.000 — e la PMI sarebbe probabilmente richiesta a quel livello.

Errori Comuni

• Supporre che il 20% di acconto sia un requisito, non una soglia. Molti programmi di prestito permettono acconti ben al di sotto del 20% — il valore del 20% segna specificamente il punto in cui la PMI tipicamente scompare su un prestito convenzionale, non un minimo richiesto per qualificarsi per un mutuo.
• Prosciugare completamente i risparmi per raggiungere un acconto a cifra tonda. Destinare ogni dollaro disponibile all’acconto può non lasciare nulla per i costi di chiusura, le spese di trasloco, o un fondo di emergenza subito dopo aver assunto un nuovo e più grande impegno mensile.
• Non budgettare i costi di chiusura oltre all’acconto. I costi di chiusura (tipicamente qualche punto percentuale del prezzo della casa) sono un requisito di liquidità separato dovuto contemporaneamente all’acconto — un acquirente che pianifica esattamente abbastanza solo per l’acconto può trovarsi a corto di fondi alla chiusura.
• Confondere la percentuale di acconto con il tasso di interesse. Sono due cifre completamente indipendenti — la percentuale di acconto influisce sull’importo del prestito e sull’applicazione della PMI; il tasso di interesse influisce sul costo di prendere in prestito quell’importo nel tempo.

Utile da Sapere

• La soglia del 20% di acconto per la PMI è specifica dei prestiti convenzionali — i prestiti FHA hanno regole proprie di assicurazione ipotecaria (spesso richieste indipendentemente dall’entità dell’acconto, con condizioni di rimozione diverse), e i prestiti VA tipicamente non hanno alcuna assicurazione ipotecaria mensile.
• Un acconto su una casa è diverso dalla caparra (earnest money), un deposito separato e più piccolo versato quando un’offerta viene accettata per dimostrare buona fede — la caparra viene tipicamente applicata verso l’acconto o i costi di chiusura al momento della chiusura, non pagata in aggiunta a essi.
• I requisiti di acconto possono variare per una seconda casa o una proprietà a scopo di investimento, che spesso hanno percentuali minime di acconto più alte rispetto a una residenza principale, poiché i creditori le considerano prestiti a rischio maggiore.
• Anche dopo che la PMI non è più legalmente richiesta al 20% di capitale proprio, alcuni creditori richiedono che il mutuatario ne richieda formalmente la rimozione invece di eliminarla automaticamente — verifica il processo specifico del tuo servicer del prestito invece di presumere che scompaia nel momento in cui il calcolo supera il 20%.