Prestito FHA / VA

Calcolo dei Pagamenti dei Prestiti FHA e VA

I prestiti FHA e VA hanno ciascuno la propria struttura di spese assicurative sostenute dal governo — completamente diversa dalla PMI di un prestito convenzionale. Seleziona il tuo programma di prestito, inserisci l’importo del prestito, il tasso, e la durata, e questo calcolatore stima la tua rata mensile completa inclusi i costi iniziali e continui specifici di quel programma.

I prestiti FHA richiedono un Premio Assicurativo Ipotecario Iniziale (UFMIP), tipicamente finanziato direttamente nel prestito, più un Premio Assicurativo Ipotecario Annuale (MIP) continuo addebitato mensilmente — a differenza della PMI convenzionale, il MIP FHA generalmente non può essere cancellato una volta accumulato abbastanza capitale.

I prestiti VA non addebitano affatto assicurazione ipotecaria mensile — uno dei benefici principali del programma di prestito VA. Invece, una Spesa di Erogazione VA una tantum (tipicamente anch’essa finanziata nel prestito) copre il costo del programma.

La Formula

$$\vD{\text{Spesa Iniziale}} = \vA{\text{Importo Prestito}} \times \vB{\text{Tasso Spesa Iniziale}}$$ $$\vE{\text{Importo Prestito Finanziato}} = \vA{\text{Importo Prestito}} + \vD{\text{Spesa Iniziale}}$$

Da lì, capitale e interessi usano la formula di ammortamento a tasso fisso standard applicata all’importo finanziato. I prestiti FHA aggiungono un addebito MIP mensile ($\vE{\text{Importo Prestito Finanziato}} \times \vC{\text{Tasso MIP Annuale}} \div 12$); i prestiti VA non aggiungono nient’altro.

Esempio Pratico

Un prestito di $300.000 al 6,5% per 30 anni:

FHA (1,75% UFMIP, 0,55% MIP annuale):

1. Spesa iniziale: $\vA{300{.}000} \times \vB{1,75\%} = \vD{\$5{.}250}$.
2. Importo prestito finanziato: $\vA{300{.}000} + \vD{5{.}250} = \vE{\$305{.}250}$.
3. Capitale e interessi sull’importo finanziato: ≈ $1.929/mese.
4. MIP mensile: $\vE{305{.}250} \times \vC{0,55\%} \div 12 \approx \$140/\text{mese}$.
5. Rata mensile totale: $1{.}929 + 140 \approx \$2{.}069/\text{mese}$.

VA (2,15% spesa di erogazione, nessun MIP):

1. Spesa iniziale: $\vA{300{.}000} \times \vB{2,15\%} = \vD{\$6{.}450}$.
2. Importo prestito finanziato: $\vA{300{.}000} + \vD{6{.}450} = \vE{\$306{.}450}$.
3. Rata mensile totale (solo capitale e interessi, nessuna assicurazione ipotecaria continua): ≈ $1.937/mese.

Fattori Chiave da Considerare

• Le aliquote della spesa di erogazione VA variano in base all’importo dell’acconto e a se sia il primo o un uso successivo del beneficio. Un acconto più grande tipicamente abbassa la percentuale della spesa di erogazione, e alcuni veterani si qualificano per una spesa ridotta su un prestito VA successivo — controlla il programma tariffario VA attualmente pubblicato per il tuo specifico acconto e la tua cronologia di utilizzo.
• Alcuni veterani con disabilità sono esenti completamente dalla spesa di erogazione VA. I veterani che ricevono un’indennità di disabilità VA sono comunemente esenti del tutto dalla spesa di erogazione — questo calcolatore non modella quell’esenzione, quindi verifica la tua idoneità direttamente con la VA.
• I prestiti FHA permettono punteggi di credito e acconti più bassi della maggior parte dei prestiti convenzionali, il che è il compromesso dietro il MIP. Gli standard di qualificazione più indulgenti dell’FHA sono esattamente il motivo per cui richiede sia un premio assicurativo iniziale che uno continuo — l’assicurazione protegge il prestatore contro il profilo di rischio più alto che il programma accetta.
• Entrambi i tipi di prestito hanno propri requisiti di idoneità della proprietà oltre alle sole qualifiche del mutuatario. I prestiti FHA e VA applicano entrambi standard specifici di condizione della proprietà e perizia — una proprietà che non soddisfa questi standard potrebbe non qualificarsi per nessuno dei due tipi di prestito indipendentemente dalle qualifiche finanziarie del mutuatario.

Errori Comuni

• Confrontare un’offerta FHA o VA solo con il tasso di un prestito convenzionale, senza aggiungere le spese specifiche del programma. Come trattato sopra, il MIP mensile della FHA e la spesa di erogazione VA aggiungono entrambi un costo reale, continuo o iniziale, oltre al tasso d’interesse — un tasso nominale più basso su un programma può comunque risultare più costoso una volta considerate le sue spese specifiche.
• Presumere che l’assicurazione ipotecaria FHA venga sempre cancellata al raggiungimento del 20% di capitale, come la PMI convenzionale. Come spiega la domanda sopra, le regole di cancellazione del MIP FHA dipendono dall’acconto versato alla chiusura — per molti prestiti FHA dura per l’intera durata del prestito indipendentemente da quanto capitale si accumula successivamente.
• Non verificare se si applica un’esenzione dalla spesa di erogazione VA prima di presumere che sia dovuta la spesa completa. Come notato sopra, i veterani che ricevono un’indennità di disabilità VA sono comunemente esenti del tutto dalla spesa — questo calcolatore non può determinare quell’idoneità per te, quindi vale la pena confermarlo con la VA prima di preventivare la spesa completa.
• Usare un’unica aliquota fissa della spesa di erogazione VA indipendentemente dall’entità dell’acconto o da un uso precedente di un prestito VA. Come trattato sopra, il programma tariffario effettivamente pubblicato varia in base a entrambi questi fattori — un primo utilizzo senza acconto e un utilizzo successivo con il 10% di acconto possono comportare percentuali di spesa molto diverse.

Cose Utili da Sapere

• I prestiti FHA e VA esistono specificamente per rendere la proprietà della casa raggiungibile per i mutuatari che non si qualificherebbero per le migliori condizioni convenzionali — le spese aggiuntive modellate qui sono il compromesso per questa soglia di qualificazione più indulgente, non un sovrapprezzo arbitrario.
• Rifinanziare in un prestito convenzionale una volta accumulato abbastanza capitale è un modo comune per eliminare definitivamente il MIP continuo della FHA, invece di aspettare la tempistica di cancellazione — vale la pena confrontare con il Calcolatore di Rifinanziamento una volta migliorata la propria posizione di capitale.
• Questo calcolatore si abbina naturalmente al Calcolatore del Mutuo (per confrontarlo con la ripartizione PITI di un prestito convenzionale) e al Calcolatore dell’Acconto (per vedere come un acconto più grande influisce sia sull’importo del prestito sia, per i prestiti VA, sull’aliquota della spesa di erogazione).