借り換え

現在のローンを借り換えオファーと比較する方法

借り換えとは、通常より低い金利、異なる期間、またはその両方を得るために、現在のローンを新しいローンに置き換えることです。 現在のローンの残高、金利、残り年数、そして提示されている新しい金利と期間を入力すると、この計算機は両方のローンでの月々の支払いと生涯利息を比較します — さらに、クロージングコストを追加すると、月々の節約額でそのコストが元を取るまでにかかる期間も示します。

金利が低いからといって、自動的に借り換えの価値があるとは限りません。新しい30年の期間にタイマーをリセットすると、月々の支払いは下がる一方で、より長く利息を支払うことになるため、ローン全期間で支払う総利息は増加することがあります。この計算機は、月々のキャッシュフローの見通しと生涯利息の見通しを並べて示します。これらは異なる方向を示すことがあるためです。

計算式

現在と新しい月々の支払いは、どちらも標準的な固定金利償却公式を使用します:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

ここで$\vB{r}$は月次金利(年利÷12)、$\vC{n}$は残りの支払回数です。

$$\vE{\text{月々の節約額}} = \text{現在の支払い} - \text{新しい支払い}$$ $$\text{損益分岐月数} = \frac{\vD{\text{クロージングコスト}}}{\vE{\text{月々の節約額}}}$$

実際に月々の節約額があり、コストを回収できる場合のみです。

$$\text{生涯利息節約額} = \text{現在のローンの残り総利息} - \text{新しいローンの総利息}$$

この計算機は、クロージングコストが新しいローン残高に組み込まれるのではなく自己負担で支払われることを前提としています — 組み込むと新しい支払い自体が変わるため、別々にしておくことで、実際に前払いする金額に対する損益分岐点の計算が正確になります。

計算例

7%で残り25年の300,000ドルの残高を、4,000ドルのクロージングコストで5.5%の新しい30年ローンに借り換える場合:

1. 現在の月々の支払い(7%、残り25年): 約2,120ドル。
2. 新しい月々の支払い(5.5%、30年): 約1,703ドル。
3. 月々の節約額: 約417ドル。
4. 4,000ドルのクロージングコストの損益分岐点: 約10ヶ月。
5. 新しい期間が30年にリセットされる(残りの25年より5年長い)ため、生涯利息の比較は金利の下落幅に大きく左右されます — 長い期間は低い金利による節約の一部またはすべてを相殺することがあるため、自分の数値を上で確認してください。

考慮すべき重要なポイント

• キャッシュアウト借り換えは、標準的な金利・期間の借り換えとは異なる形で計算に影響します。 借り換えの一環として住宅エクイティを担保に追加の現金を借りると、単に古いローンを置き換えるだけの場合を超えて新しいローン残高が増加します — この計算機の損益分岐点と生涯利息の比較は、新しいローン額が古い残高より大きくない、単純な金利・期間の借り換えを前提としています。
• 借り換えのクロージングコストは、多くの場合、当初の購入時と同じ手数料の項目を含みます。 組成手数料、鑑定費用、権利保険、その他のクロージングコストは、ローン額の数パーセントに達することがあります — 一部の貸し手は、これらのコストを事前に支払う代わりにわずかに高い金利に組み込む「クロージングコストなし」の借り換えを提供しています。これは事前に支払うのとは異なるトレードオフです。
• その家にどれくらいの期間住む予定かは、損益分岐点の計算自体と同じくらい重要です。 10ヶ月で損益分岐点に達する借り換えは、何年も住み続ける予定の人にとってはずっと簡単な決断ですが、その期間内に売却や引っ越しをする可能性がある人にとってはそうではありません — 損益分岐期間は、新しいローンが実際にどれくらいの期間保有されるかと照らし合わせて初めて価値のある情報になります。
• PMIの状況は借り換えの一環としてどちらの方向にも変わることがあります。 住宅価値が十分に上昇して借り換え時にPMIがなくなる場合もあれば、逆にキャッシュアウト借り換えによってローン対価値比率が80%を再び超える場合もあり、その場合PMIが新たに適用されることがあります — PMIは上記の標準的な計算式には含まれていないため、金利と支払いの比較と合わせて確認する価値があります。

よくある間違い

• 月々の支払いの減少だけを見る。 新しい期間がより長い返済期間にリセットされる場合、月々の支払いが低くても総利息はより多くかかることがあります — 決める前に、月々の節約額だけでなく生涯利息の比較を確認してください。
• 借り換えの価値を判断する際にクロージングコストを無視する。 クロージングコストの元を取るのに何年もかかる場合、特にそれ以前に引っ越したり売却したりする現実的な可能性がある場合、低い金利が自動的に得とは限りません。
• 新しい期間が元のローンの元の期間と一致する必要があると思い込む。 残高の元のスケジュールより短い期間に借り換えると、同程度の金利でも大幅な利息の節約になることがあります — これは金利自体とは真に別のレバーです。

知っておくと便利なこと

• 借り換えをせず、代わりに現在のローンに追加返済をした場合、残高と返済スケジュールがどうなるか 気になりますか？ 住宅ローン完済計算機 はその選択肢をモデル化します。
• 完全な借り換えの代わりに、住宅の資産価値を担保に借り入れることを検討していますか？ 住宅担保ローン(HELOC)計算機 はどのくらい借りられるか、どのような返済額になるかを見積もります。
• この計算機が別々に扱っているクロージングコストを組み込んだ、新しいローンの実質的な年間コストを 知りたいですか？ 実質年率(APR)計算機 は金利と手数料を合わせたローンを、比較可能な1つの実質 年率(APR)の数値に変換します。