Hypotheekpunten

Aanbevelingen

Als je mogelijk verhuist, verkoopt of herfinanciert vóór het break-evenpunt, is het kopen van punten meestal niet de moeite waard -- je zou de initiële kosten hebben betaald zonder ze ooit terug te verdienen.
Bekijk de volledige maandelijkse betaling en het aflossingsschema voor beide rentetarieven met de Hypotheek Calculator.

Berekeningen Vergelijken

Downloads

Bevat je invoer en resultaten voor deze berekening, plus alle extra berekeningen die je hebt vergeleken.

Disclaimer

Deze calculator biedt schattingen alleen voor informatieve doeleinden en vormt geen financieel, medisch, juridisch, of fiscaal advies. Sommige cijfers, drempelwaarden en andere details die in deze calculator en de bijbehorende beschrijvingen worden gebruikt, kunnen specifiek zijn voor de Verenigde Staten. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde professional over jouw specifieke situatie.

Het Break-Evenpunt Vinden Voor Vooruitbetaalde Rente

Een discountpunt is een vergoeding die je bij het sluiten aan je geldverstrekker betaalt — altijd precies 1% van je leningbedrag — in ruil voor een lagere rente voor de hele looptijd van de lening. Voer je leningbedrag in, het tarief dat je zonder punten zou krijgen, het (lagere) tarief dat je zou krijgen door voor punten te betalen, en hoeveel punten je koopt, en deze calculator berekent de initiële kosten, de resulterende maandelijkse besparing en hoeveel maanden het duurt voordat die besparing terugbetaalt wat je hebt betaald.

Punten kopen is in wezen vooruitbetaalde rente. Het loont alleen als je de lening lang genoeg aanhoudt voorbij het break-evenpunt hieronder — verkopen, herfinancieren of de lening vroegtijdig aflossen kan betekenen dat je hebt betaald voor een korting die je nooit volledig hebt gebruikt.

De Formule

Beide maandelijkse betalingen gebruiken de standaard vastrentende aflossingsformule:

M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}

waarbij $\vB{r}$ de maandelijkse rente is (jaarlijkse rente ÷ 12) en $\vC{n}$ het aantal maandelijkse betalingen is — eenmaal berekend tegen het tarief zonder punten en eenmaal tegen het verlaagde tarief.

\vD{\text{Kosten van de Punten}} = \vA{\text{Leningbedrag}} \times \frac{\text{Gekochte Punten}}{100}

\text{Break-Evenmaanden} = \frac{\vD{\text{Kosten van de Punten}}}{\text{Maandelijkse Besparing}}

Alleen wanneer het verlaagde tarief daadwerkelijk een lagere maandelijkse betaling oplevert.

Uitgewerkt Voorbeeld

Een lening van $300.000, 7% zonder punten tegenover 6,5% door 2 punten te kopen, over een looptijd van 30 jaar:

Maandelijkse betaling zonder punten: ongeveer $1.995,91.
Maandelijkse betaling met punten: ongeveer $1.896,20.
Kosten van de punten: 2% van $300.000 = $6.000.
Maandelijkse besparing: ongeveer $99,70.
Break-even: $6.000 ÷ $99,70 ≈ 60 maanden (5 jaar).
Over de volledige looptijd van 30 jaar bespaart het kopen van de punten ongeveer $29.893 zodra de initiële kosten van $6.000 zijn inbegrepen — maar alleen omdat de lening ruim voorbij het break-evenpunt van 5 jaar loopt. Een lening die daarvoor wordt afgelost of geherfinancierd zou met de punten meer hebben gekost dan zonder.

Belangrijke Factoren Om Te Overwegen

Discountpunten zijn in veel gevallen fiscaal aftrekbaar, wat de effectieve break-evenberekening verandert. Punten betaald op de aankoophypotheek van een hoofdverblijf zijn vaak aftrekbaar als hypotheekrente in het jaar van betaling, onderhevig aan IRS-regels — dit kan de werkelijke break-evenperiode aanzienlijk verkorten vergeleken met de cijfers vóór belasting die deze calculator toont, hoewel de specifieke fiscale behandeling afhangt van individuele omstandigheden.
Kredietverstrekkerskortingen werken in de tegenovergestelde richting van punten — een hoger tarief in ruil voor contant geld terug bij het sluiten. Sommige kredietnemers die krap zitten met sluitingsgeld maar van plan zijn een lager tarief slechts kort aan te houden, kiezen bewust voor een kredietverstrekkerskorting in plaats van punten, wat het spiegelbeeld is van de discountpunt-beslissing die deze calculator analyseert.
De renteverlaging per punt varieert per kredietverstrekker, leningprogramma, en marktomstandigheden. Er is geen universele “0,25% per punt”-regel — gebruik altijd het werkelijke tarief dat een specifieke kredietverstrekker aanbiedt voor een specifiek aantal punten, aangezien de werkelijke relatie tussen gekochte punten en renteverlaging per leningaanbod verschilt.
Hoe waarschijnlijk het is dat je verhuist, verkoopt, of herfinanciert vóór het break-evenpunt is de belangrijkste factor in deze beslissing. Een discountpunt-aankoop is een weddenschap op het lang genoeg aanhouden van de lening om de initiële kosten terug te verdienen — hoe korter en onzekerder je verwachte tijd in de woning, hoe minder aantrekkelijk het kopen van punten meestal wordt, zelfs als de berekende break-evenperiode op papier redelijk lijkt.

Veelgemaakte Fouten

Aannemen dat elk punt de rente met hetzelfde vaste bedrag verlaagt. De renteverlaging per punt varieert per geldverstrekker en marktomstandigheden — gebruik altijd het werkelijke tarief dat je geldverstrekker aanbiedt voor een bepaald aantal punten, geen vuistregel-schatting.
Negeren hoe lang je de lening daadwerkelijk zult aanhouden. De break-evenperiode is hier de hele beslissing — punten die vlak vóór een geplande verhuizing of herfinanciering worden gekocht, zijn geld dat is uitgegeven aan een korting die je nooit volledig zult terugverdienen.
Alleen de initiële kosten vergelijken, niet het volledige beeld van de looptijd. Een lagere maandelijkse betaling voelt als een duidelijke winst, maar de echte vraag is of de totale besparing over de hele looptijd van de lening opweegt tegen wat je vooraf hebt betaald — precies wat de levenslange vergelijking hierboven laat zien.

Goed Om Te Weten

Wil je de volledige maandelijkse betalingsopsplitsing voor een van beide tarieven, inclusief belastingen en verzekering? De Hypotheek Calculator toont het volledige PITI-beeld.
Overweeg je punten bij een herfinanciering in plaats van een nieuwe aankooplening? De Herfinanciering Calculator weegt de afsluitkosten van een volledige herfinanciering af tegen de nieuwe betaling.
Twijfel je tussen punten en een grotere aanbetaling in plaats daarvan? De Aanbetaling Calculator toont hoe een grotere aanbetaling je leningbedrag en PMI verandert.

Bron: U.S. Consumer Financial Protection Bureau: Interest Rates and Discount Points.

Veelgestelde Vragen

Wat is een hypotheekpunt precies?

Een discountpunt is een vergoeding die je bij het sluiten aan je geldverstrekker betaalt, in ruil voor een lagere rente op je lening. Eén punt kost altijd precies 1% van je leningbedrag -- hoeveel het je rente verlaagt, verschilt per geldverstrekker en per betaald bedrag, dus gebruik het tarief dat je geldverstrekker daadwerkelijk aanbiedt in plaats van een vaste korting per punt aan te nemen.

Kan het kopen van punten ooit een slecht idee zijn?

Ja -- als je verkoopt, herfinanciert of de lening aflost voordat je het break-evenpunt bereikt dat deze calculator toont, heb je betaald voor een korting die je nooit volledig hebt terugverdiend. Punten kopen is het zinvolst als je zeker weet dat je de lening jarenlang na die break-evendatum aanhoudt.

Moet ik mijn extra geld gebruiken voor punten of een grotere aanbetaling?

Dat hangt af van je doelen. Een grotere aanbetaling (zie de Aanbetaling Calculator) verlaagt je leningbedrag en kan PMI (zie de PMI Calculator) eerder verwijderen, terwijl punten je rente voor de hele looptijd van de lening verlagen, ongeacht je saldo. Er is geen universeel juist antwoord -- vergelijk de break-evenperiode hier met hoe PMI of een grotere aanbetaling jouw eigen cijfers zouden veranderen.