Refinanciamento

Como Comparar Seu Financiamento Atual com uma Oferta de Refinanciamento

Refinanciar substitui seu financiamento atual por um novo, geralmente para obter uma taxa de juros menor, um prazo diferente, ou ambos. Insira o saldo restante, a taxa e os anos restantes do seu financiamento atual, junto com a nova taxa e prazo que estão sendo oferecidos, e esta calculadora compara seu pagamento mensal e juros totais sob ambos os financiamentos — além de, se você adicionar quaisquer custos de fechamento, quanto tempo leva para a economia mensal pagar esses custos de volta.

Uma taxa menor não significa automaticamente que vale a pena refinanciar. Reiniciar o relógio em um novo prazo de 30 anos pode reduzir seu pagamento mensal enquanto aumenta o total de juros que você paga ao longo da vida do financiamento, já que você está pagando juros por mais tempo. Esta calculadora mostra tanto o panorama do fluxo de caixa mensal quanto o panorama de juros totais lado a lado, já que podem apontar em direções diferentes.

A Fórmula

Tanto o pagamento mensal atual quanto o novo usam a fórmula padrão de amortização de taxa fixa:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

onde $\vB{r}$ é a taxa de juros mensal (taxa anual ÷ 12) e $\vC{n}$ é o número de pagamentos mensais restantes.

$$\vE{\text{Economia Mensal}} = \text{Pagamento Atual} - \text{Novo Pagamento}$$ $$\text{Meses de Ponto de Equilíbrio} = \frac{\vD{\text{Custos de Fechamento}}}{\vE{\text{Economia Mensal}}}$$

Apenas quando há economia mensal real para recuperar os custos.

$$\text{Economia de Juros ao Longo da Vida do Financiamento} = \text{Juros Totais Restantes do Financiamento Atual} - \text{Juros Totais do Novo Financiamento}$$

Esta calculadora assume que os custos de fechamento são pagos do próprio bolso em vez de incluídos no novo saldo do financiamento — incluí-los mudaria o próprio novo pagamento, então mantê-los separados mantém a matemática do ponto de equilíbrio exata para o que você realmente gasta antecipadamente.

Exemplo Prático

Um saldo de R$300.000 com 25 anos restantes a 7%, refinanciando para um novo financiamento de 30 anos a 5,5%, com R$4.000 em custos de fechamento:

1. Pagamento mensal atual (a 7%, 25 anos restantes): cerca de R$2.120.
2. Novo pagamento mensal (a 5,5%, 30 anos): cerca de R$1.703.
3. Economia mensal: cerca de R$417.
4. Ponto de equilíbrio nos R$4.000 de custos de fechamento: cerca de 10 meses.
5. Como o novo prazo reinicia em 30 anos (5 anos a mais que os 25 restantes), a comparação de juros ao longo da vida do financiamento depende fortemente da queda de taxa — verifique seus próprios números acima, já que um prazo mais longo pode compensar parte ou toda a economia de uma taxa menor.

Fatores Importantes a Considerar

• Um refinanciamento com retirada de dinheiro (cash-out) muda a matemática de forma diferente de um refinanciamento padrão de taxa e prazo. Tomar dinheiro adicional emprestado contra o patrimônio da casa como parte do refinanciamento aumenta o novo saldo do financiamento além de simplesmente substituir o antigo — a comparação de ponto de equilíbrio e juros ao longo da vida do financiamento desta calculadora assume um refinanciamento simples de taxa e prazo, não um em que o novo valor do financiamento é maior que o saldo antigo.
• Os custos de fechamento de um refinanciamento geralmente incluem muitas das mesmas categorias de taxas da compra original. Taxas de originação, avaliação, seguro de título e outros custos de fechamento podem somar vários pontos percentuais do valor do financiamento — alguns credores oferecem um refinanciamento “sem custos de fechamento” que embute esses custos em uma taxa ligeiramente maior, uma alternativa diferente de pagá-los antecipadamente.
• Quanto tempo você planeja ficar na casa importa tanto quanto a própria matemática do ponto de equilíbrio. Um refinanciamento com um ponto de equilíbrio de 10 meses é uma decisão muito mais fácil para alguém que planeja ficar por anos do que para alguém que pode vender ou se mudar dentro dessa mesma janela — o período de equilíbrio só é uma informação valiosa depois de ponderado em relação a quanto tempo o novo financiamento será mantido de fato.
• O status do PMI (seguro de financiamento) pode mudar como parte de um refinanciamento, em qualquer direção. Se o valor do imóvel subiu o suficiente para eliminar o PMI em um refinanciamento, ou inversamente se um refinanciamento com retirada de dinheiro empurra a relação empréstimo-valor de volta acima de 80%, o PMI pode passar a se aplicar novamente — vale a pena verificar isso junto com a comparação de taxa e pagamento, já que o PMI não fazia parte da fórmula padrão acima.

Erros Comuns

• Olhar apenas para a queda do pagamento mensal. Um pagamento mensal menor ainda pode custar mais em juros totais se o novo prazo reiniciar em um período de quitação mais longo — verifique a comparação de juros ao longo da vida do financiamento, não apenas a economia mensal, antes de decidir.
• Ignorar os custos de fechamento ao julgar se vale a pena refinanciar. Uma taxa menor não é automaticamente uma vitória se os custos de fechamento levam anos para chegar ao ponto de equilíbrio — especialmente se há uma chance real de se mudar ou vender antes desse ponto.
• Assumir que o novo prazo tem que corresponder ao prazo original do financiamento antigo. Refinanciar para um prazo mais curto do que o cronograma original do saldo restante pode economizar juros substanciais mesmo a uma taxa similar — é uma alavanca genuinamente separada da própria taxa de juros.

Bom Saber

• Curioso para saber como ficariam seu saldo restante e cronograma de pagamento se você NÃO refinanciasse e apenas pagasse mais no seu financiamento atual? Calculadora de Quitação de Financiamento Imobiliário modela essa alternativa.
• Está considerando pegar dinheiro emprestado usando o patrimônio da sua casa em vez de um refinanciamento completo? Calculadora de Home Equity / HELOC estima quanto você poderia pegar emprestado e a qual pagamento.
• Quer o custo anual real do novo financiamento, incorporando os custos de fechamento que esta calculadora trata separadamente? Calculadora de Taxa Percentual Anual (APR) converte um financiamento com taxa mais taxas em um único valor de CET comparável.