Financiamento Imobiliário

Transformando Valor, Taxa, e Prazo do Financiamento em um Pagamento Mensal

Um pagamento de financiamento imobiliário é calculado a partir do valor do financiamento, da taxa de juros e do prazo, usando a fórmula padrão de amortização de taxa fixa. Insira esses três valores e esta calculadora mostra seu pagamento mensal — além do panorama geral: quanto você vai pagar no total ao longo da vida do financiamento, quanto disso é juros versus principal, e quanto um pagamento mensal extra para o principal poderia economizar em tempo e juros.

Um pagamento de financiamento permanece o mesmo todo mês, mas para onde esse pagamento vai não permanece: no início, a maior parte paga juros, e apenas uma pequena parte reduz o saldo do principal. Ao longo do tempo, essa divisão gradualmente se inverte. Os números de “total de juros” e pagamento extra desta calculadora vêm da simulação dessa divisão mês a mês, não apenas de uma única fórmula.

Seu pagamento habitacional mensal real geralmente é mais do que apenas principal e juros. Credores costumam coletar impostos sobre propriedade e seguro residencial junto com o pagamento do financiamento (mantidos em uma conta de garantia e pagos em seu nome), e você também pode dever seguro privado de financiamento imobiliário (PMI) se sua entrada foi menor que 20%, além de taxas de condomínio. Juntas, essas quatro partes — Principal, Intereses, Taxas (impostos) e Insurance (seguro) — são conhecidas como PITI. Insira qualquer uma delas em “Adicionar impostos sobre propriedade e seguro” e o pagamento mensal acima se torna seu custo total real, com um detalhamento de para onde vai cada real.

Inserir uma data do primeiro pagamento opcional adiciona uma data de quitação estimada — o mês em que você faria seu último pagamento — aos resultados abaixo, usando quantos meses o financiamento realmente leva com o pagamento que você inseriu (incluindo qualquer pagamento mensal extra para o principal).

A Fórmula

A fórmula padrão de amortização de taxa fixa:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

onde $M$ é o pagamento mensal, $\vA{P}$ é o principal do financiamento, $\vB{r}$ é a taxa de juros mensal (a taxa anual dividida por 12), e $\vC{n}$ é o número total de pagamentos mensais (o prazo em anos vezes 12).

A comparação de pagamento extra não tem uma fórmula tão limpa — é simulada mês a mês: a cada mês, os juros se acumulam sobre o saldo restante, o pagamento (mais qualquer valor extra) reduz esse saldo, e o processo se repete até que o saldo chegue a zero. Comparar quantos meses isso leva com e sem um pagamento extra dá o tempo e os juros economizados.

Exemplo Prático

Um financiamento de R$300.000 a 6% de juros anuais ao longo de 30 anos:

1. Taxa mensal: $\vB{r} = 6\% \div 12 = 0,5\%$ ($0,005$ como decimal).
2. Número de pagamentos: $\vC{n} = 30 \times 12 = 360$.
3. Aplicando a fórmula, obtém-se um pagamento mensal de cerca de R$1.798,65.

Ao longo do prazo total de 30 anos, isso é aproximadamente R$647.500 pagos no total — cerca de R$347.500 disso é juros, mais do que o próprio valor original do financiamento. Adicionar apenas R$200 a mais para o principal todo mês neste mesmo financiamento reduz vários anos do tempo de quitação e economiza dezenas de milhares de reais em juros, que é exatamente o que o campo “pagamento mensal extra” acima mostra para seus próprios números.

Principais Fatores a Considerar

• Um prazo mais curto reduz drasticamente o total de juros pagos, mesmo à mesma taxa. Um financiamento de 15 anos tem um pagamento mensal maior do que um de 30 anos para o mesmo valor, mas como acumula juros por metade do tempo, o total de juros pago ao longo da vida do financiamento costuma ser muito menor — vale a pena comparar os dois prazos lado a lado (veja Comparar Cálculos acima) em vez de escolher automaticamente o prazo mais longo apenas pelo pagamento menor.
• Sua taxa de juros é fortemente influenciada pela pontuação de crédito, pelo tamanho da entrada e pelo tipo de financiamento. Uma entrada maior reduz o risco para o credor e muitas vezes desbloqueia uma taxa melhor, uma pontuação de crédito mais alta geralmente se qualifica para taxas significativamente mais baixas, e diferentes tipos de financiamento (convencional, FHA, VA) têm cada um sua própria estrutura de taxa e seguro — veja a Calculadora de Financiamento FHA/VA para essa comparação específica.
• O PMI não é permanente em um financiamento convencional — pode ser removido assim que patrimônio suficiente for construído. A lei federal americana geralmente permite solicitar o cancelamento do PMI quando o saldo do financiamento chega a 80% do valor original do imóvel, e os credores são obrigados a cancelá-lo automaticamente aos 78% — acompanhar a relação empréstimo/valor ao longo do tempo (veja a Calculadora de LTV) pode revelar quando o PMI deixa de ser necessário.
• Refinanciar mais tarde pode mudar significativamente esse panorama se as taxas caírem ou sua situação mudar. Um financiamento contratado hoje não é um compromisso permanente com a taxa de hoje — veja a Calculadora de Refinanciamento para saber como avaliar se um futuro refinanciamento realmente economizaria dinheiro depois de considerar os custos de fechamento do novo financiamento.

Erros Comuns

• Orçar apenas para principal e juros. O pagamento que um credor realmente coleta a cada mês (PITI) geralmente também inclui imposto sobre propriedade, seguro residencial e PMI se a entrada for menor que 20% — ative os campos de conta de garantia acima para ver o número mensal mais completo e realista.
• Esquecer os custos de fechamento. Taxas de originação, avaliação, seguro de título e outros custos únicos de fechamento normalmente adicionam vários pontos percentuais do valor do financiamento devidos na assinatura — não refletidos de forma alguma no valor do pagamento mensal.
• Assumir que uma taxa cotada está travada. As taxas de financiamento podem mudar entre a pré-aprovação e o fechamento, a menos que uma trava de taxa esteja especificamente em vigor — a taxa usada aqui é ilustrativa, não uma garantia do que um credor realmente oferecerá.
• Confundir a taxa de juros com o CET (Custo Efetivo Total). A taxa de juros direciona o pagamento mensal mostrado aqui, mas o CET (que inclui as taxas) geralmente é maior e é o número melhor para comparar ofertas de financiamento com estruturas de taxas diferentes — veja a Calculadora de APR.

Útil Saber

• Está se perguntando se você realmente pode pagar o valor mostrado por esta calculadora? A Calculadora de Capacidade de Financiamento Imobiliário trabalha de trás para frente, da sua renda e dívidas até um orçamento realista.
• Já tem um financiamento e está se perguntando se refinanciar nas taxas de hoje faz sentido? A Calculadora de Refinanciamento pesa os custos de fechamento contra o novo pagamento.
• Está tentando decidir entre comprar este imóvel ou continuar alugando? A Calculadora de Alugar vs. Comprar compara os dois caminhos lado a lado.