PMI

Recomendações

As taxas de PMI variam de acordo com o credor, pontuação de crédito e relação empréstimo-valor -- pergunte ao seu credor sua taxa real cotada em vez de confiar em uma estimativa.
A lei federal permite que você SOLICITE o cancelamento assim que atingir 80% de relação empréstimo-valor (dois pontos antes do corte automático de 78%) -- pergunte ao seu administrador de empréstimo, pois nem sempre é removido automaticamente nesse ponto anterior.

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Aviso Legal

Esta calculadora fornece estimativas apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro, médico, jurídico ou tributário. Alguns números, limites e outros detalhes usados nesta calculadora e em suas descrições podem ser específicos dos Estados Unidos. Sempre consulte um profissional qualificado sobre sua situação específica.

Transformando a Relação Empréstimo-Valor em um Custo Mensal de PMI e Cronograma de Cancelamento

O PMI (seguro de crédito imobiliário privado) é uma taxa anual aplicada ao saldo do seu financiamento e cobrada mensalmente, que para automaticamente quando seu saldo cai para 78% do valor original do imóvel. Insira o valor do financiamento, o valor do imóvel e a taxa de PMI para estimar o custo mensal, depois adicione sua taxa de juros e prazo do financiamento para projetar quantos anos você realmente pagará antes de atingir esse limite de cancelamento de 78%.

Isso é diferente da calculadora Calculadora de Financiamento Imobiliário, que aceita um valor mensal de PMI como entrada simples em vez de estimá-lo — o resultado desta calculadora é destinado a ser inserido diretamente nesse campo.

A Fórmula

\vC{\text{PMI Mensal}} = \frac{\vA{\text{Valor do Financiamento}} \times \vB{\text{Taxa Anual de PMI \%}}}{12}

\vD{\text{Relação Empréstimo-Valor}} = \frac{\vA{\text{Valor do Financiamento}}}{\text{Valor do Imóvel}} \times 100

O número de meses restantes até o cancelamento vem da amortização do financiamento mês a mês, até que o saldo caia para 78% do valor original do imóvel — não há atalho de fórmula fechada para essa etapa, já que depende da própria taxa de juros e prazo do financiamento.

Exemplo Prático

Um financiamento de $240.000 sobre um imóvel de $250.000 (relação empréstimo-valor de 96%), a uma taxa anual de PMI de 0,75%, juros de 6,5%, e um prazo de 30 anos:

PMI mensal: $\vC{240,000 \times 0.0075 \div 12} = \$150,00$ .
PMI anual: $150.00 \times 12 = \$1,800,00$ .
O saldo atinge 78% do valor do imóvel ($195.000) após cerca de 140 meses (11,7 anos), totalizando aproximadamente $21.000 em PMI pago durante esse período.

Fonte: Departamento de Proteção Financeira do Consumidor dos EUA: O Que É Seguro de Crédito Imobiliário Privado?

Principais Fatores a Considerar

O PMI protege o credor, não o mutuário, mesmo que seja o mutuário quem paga por ele. Se um mutuário entra em inadimplência, o PMI compensa o credor por sua perda no financiamento — ele não oferece nenhum benefício ou pagamento ao próprio mutuário, motivo pelo qual removê-lo assim que legalmente possível geralmente vale a pena.
Um mutuário muitas vezes pode solicitar o cancelamento do PMI antes do limiar automático de 78% que esta calculadora estima. A lei federal americana geralmente permite solicitar o cancelamento quando o saldo do financiamento chega a 80% do valor original do imóvel (alguns pontos percentuais antes do corte automático de 78%), desde que os pagamentos estejam em dia — solicitar ativamente o cancelamento, em vez de esperar que aconteça automaticamente, pode reduzir um pouco o tempo que esta calculadora projeta.
A valorização do imóvel pode atingir o limiar de cancelamento mais rápido do que apenas a amortização programada do financiamento. Se o valor de mercado de um imóvel subir significativamente após a compra, uma nova avaliação mostrando esse valor mais alto às vezes pode qualificar um mutuário para a remoção do PMI mais cedo do que o cronograma baseado no valor original que esta calculadora projeta — embora os credores geralmente exijam que um tempo mínimo tenha passado e frequentemente uma avaliação profissional para confirmar isso.
Uma entrada maior evita o PMI completamente, o que vale a pena ponderar contra outros usos desse mesmo dinheiro. Como o PMI existe especificamente porque uma entrada ficou abaixo de 20%, atingir esse limiar antecipadamente (com uma entrada maior, ou um segundo financiamento complementar) elimina o custo completamente — embora isso signifique imobilizar mais dinheiro no fechamento em vez de investi-lo ou mantê-lo líquido.

Erros Comuns

Assumir que o PMI é cancelado automaticamente no momento em que o saldo cruza os 78%. O limiar de 78% é baseado no cronograma de amortização original do financiamento, não em pagamentos extras feitos ao longo do caminho — um mutuário que pagou adiantado em relação ao cronograma geralmente precisa solicitar ativamente o cancelamento em vez de esperar que ele seja acionado automaticamente.
Esquecer que uma queda no valor do imóvel pode adiar a data de cancelamento, não antecipá-la. Esta calculadora projeta o cronograma com base no valor original do imóvel — se o imóvel realmente perdeu valor desde a compra, um credor pode exigir uma nova avaliação antes de remover o PMI, mesmo depois de atingir a marca de 78% baseada no valor original.
Confundir o PMI com um prêmio de seguro hipotecário (MIP) em um financiamento FHA. O PMI se aplica a financiamentos convencionais e pode ser cancelado assim que se acumula patrimônio suficiente; financiamentos FHA usam um seguro diferente (MIP) com suas próprias regras de remoção separadas, geralmente mais rígidas — os dois não são intercambiáveis ao estimar quando os custos do seguro terminarão.

Bom Saber

Está decidindo quanto dar de entrada para evitar o PMI desde o início? Calculadora de Entrada encontra a entrada necessária para atingir uma relação empréstimo-valor-alvo.
Precisa do panorama completo do pagamento mensal assim que souber seu custo de PMI? Calculadora de Financiamento Imobiliário combina principal, juros, impostos, seguro e PMI em um único pagamento.
Quer ver sua relação empréstimo-valor atual diretamente a partir do seu saldo e valor do imóvel? Calculadora de Relação Empréstimo-Valor (LTV) calcula a relação empréstimo-valor para um financiamento ou refinanciamento.

Fonte: Departamento de Proteção Financeira do Consumidor dos EUA: O Que É Seguro de Crédito Imobiliário Privado?.

Perguntas Frequentes

Como isso difere da Calculadora de Financiamento Imobiliário?

A calculadora Calculadora de Financiamento Imobiliário permite inserir um valor mensal de PMI como parte do seu detalhamento completo de pagamento, mas não tem como estimar qual é esse valor de fato ou quando ele pode desaparecer. Esta calculadora responde a ambas as perguntas diretamente -- estime seu custo de PMI aqui, depois insira o resultado no próprio campo de PMI da Calculadora de Financiamento Imobiliário para ter o quadro completo do pagamento.

Quando o PMI realmente desaparece?

Pela lei federal (Homeowners Protection Act), seu credor deve cancelar automaticamente o PMI assim que o saldo do seu financiamento se amortizar até 78% do valor original do imóvel, desde que você esteja em dia com os pagamentos. Você também pode SOLICITAR o cancelamento dois pontos antes, em 80% de relação empréstimo-valor -- isso não é automático, então você precisa pedir.

Por que a taxa de juros afeta por quanto tempo eu pagarei PMI?

Uma taxa de juros mais alta significa que uma parte maior de cada pagamento mensal vai para os juros em vez do principal, então o saldo do financiamento diminui mais lentamente -- isso adia o ponto em que ele cruza o limite de cancelamento de 78%, prolongando por quanto tempo você deverá PMI, mesmo que o custo mensal do PMI em si não mude.

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