Custos de Fechamento

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Bom Saber

Isso usa uma faixa comumente citada de 2 a 5% do preço do imóvel e um detalhamento ilustrativo por categoria, não um orçamento detalhado — os custos de fechamento reais variam por credor, estado e empresa de título. Peça ao seu credor uma estimativa de empréstimo real assim que tiver uma transação específica.

Aviso Legal

Esta calculadora fornece estimativas apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro, médico, jurídico ou tributário. Alguns números, limites e outros detalhes usados nesta calculadora e em suas descrições podem ser específicos dos Estados Unidos. Sempre consulte um profissional qualificado sobre sua situação específica.

Como os Custos de Fechamento São Calculados

Os custos de fechamento são as taxas únicas devidas quando a compra de um imóvel é concluída, separadas da própria entrada — comumente citados como custando cerca de 2-5% do preço de compra do imóvel. Insira o preço do imóvel e sua taxa estimada de custos de fechamento, e esta calculadora mostra o total mais um detalhamento ilustrativo das categorias em que os custos de fechamento geralmente se dividem.

Os custos de fechamento são fáceis de subestimar ao orçar para a compra de um imóvel, já que são pagos além da entrada, não a partir dela — um comprador que economizou exatamente o suficiente para uma entrada de 20% ainda pode ficar sem dinheiro no fechamento se essas taxas não foram orçadas separadamente.

A Fórmula

\text{Custos Totais de Fechamento} = \vA{\text{Preço do Imóvel}} \times \vB{\text{Taxa de Custos de Fechamento}}

O detalhamento abaixo divide esse total em quatro categorias comumente citadas — originação de empréstimo e taxas do credor, taxas de título e custódia, taxas de avaliação e inspeção, e registro/impostos/outros — como um guia ilustrativo, não uma cotação detalhada para qualquer transação específica.

Exemplo Prático

Um preço de imóvel de R$300.000 a uma taxa estimada de custos de fechamento de 3%:

Custos totais de fechamento: $\vA{300.000} \times \vB{0,03} = R\$9.000$ .
Detalhamento ilustrativo: R$3.150 originação de empréstimo, R$2.700 título e custódia, R$1.350 avaliação e inspeção, R$1.800 registro/impostos/outros.

Principais Fatores a Considerar

Isto estima os custos de fechamento especificamente do comprador. Os vendedores pagam seu próprio conjunto separado de custos de fechamento — mais notavelmente comissões de corretores de imóveis — que não fazem parte desta estimativa e costumam ser um valor em dinheiro maior do que as próprias taxas do comprador.
Um comprador às vezes pode negociar para que o vendedor cubra parte ou todos os custos de fechamento, muitas vezes chamado de concessões do vendedor. Isso é mais comum em um mercado favorável ao comprador e reduz o dinheiro real que o comprador precisa ter em mãos no fechamento, sem mudar o preço de compra do imóvel.
Itens pré-pagos são relacionados, mas distintos dos custos de fechamento. Financiar uma conta de garantia (escrow) para impostos sobre a propriedade e seguro residencial, e juros de financiamento pré-pagos pelo primeiro mês parcial, costumam ser agrupados no total de dinheiro necessário no fechamento, mas são tecnicamente uma categoria diferente de taxas pagas por serviços — vale entender a distinção ao orçar o dinheiro total necessário.
A lei federal exige dois documentos de divulgação específicos com números reais e detalhados. Uma Estimativa de Empréstimo deve ser fornecida logo após solicitar um financiamento imobiliário, e uma Divulgação de Fechamento deve ser fornecida pelo menos três dias úteis antes do fechamento — ambos fornecem números reais e específicos da transação para conferir contra esta estimativa ilustrativa quando você estiver realmente em uma transação real.

Vale a Pena Saber

Os custos de fechamento variam significativamente por estado e até por município, em grande parte devido a impostos de transferência e taxas de registro definidos pelo governo local — uma compra em uma jurisdição com imposto de transferência alto pode ficar bem acima da faixa típica de 2-5% mesmo quando todas as outras taxas parecem completamente normais. As taxas do credor e o seguro de título também são dois dos itens que realmente vale a pena comparar: comparar Estimativas de Empréstimo de alguns credores diferentes, e perguntar sobre opções de empresa de título onde o costume local permitir escolha, pode reduzir o total de forma perceptível sem mudar em nada o preço de compra do imóvel.

Fonte: CFPB: Quanto você deve gastar em uma casa?.

Perguntas Frequentes

O que são custos de fechamento?

Os custos de fechamento são as taxas únicas devidas quando a compra de um imóvel é concluída, separadas da própria entrada — coisas como taxas de originação de empréstimo, seguro de título, taxas de avaliação e inspeção, e impostos de registro/transferência. São comumente citados como custando cerca de 2-5% do preço de compra do imóvel.

Os custos de fechamento são o mesmo que a entrada?

Não — são custos separados devidos ao mesmo tempo. A entrada reduz o valor do seu empréstimo e constrói equity; os custos de fechamento são taxas pagas a terceiros (o credor, a empresa de título, o avaliador, e o governo local) por serviços e impostos envolvidos na conclusão da compra.

Os custos de fechamento podem ser incorporados ao empréstimo?

Às vezes, dependendo do programa de empréstimo e credor — isso é frequentemente chamado de financiar os custos de fechamento. Fazer isso evita pagá-los do próprio bolso no fechamento, mas aumenta o saldo do empréstimo (e o total de juros pagos) em vez disso.

Os vendedores também pagam custos de fechamento?

Sim, mas um conjunto separado do comprador — mais notavelmente as comissões dos corretores de imóveis, que costumam ser um valor bem maior do que o que os compradores pagam. Esta calculadora estima especificamente os custos de fechamento do comprador.

Posso pedir ao vendedor para pagar parte dos meus custos de fechamento?

Sim, às vezes — isso é chamado de concessão do vendedor, e é mais comum em um mercado favorável ao comprador. Isso reduz o dinheiro que o comprador realmente precisa desembolsar no fechamento sem mudar o preço de compra do imóvel.

Quais documentos mostram meus custos de fechamento reais antes de eu fechar o negócio?

A lei federal exige uma Estimativa de Empréstimo (Loan Estimate) logo depois que você solicita um financiamento imobiliário, e uma Divulgação de Fechamento (Closing Disclosure) pelo menos três dias úteis antes do fechamento — ambas fornecem valores reais, detalhados e específicos da transação para conferir contra uma estimativa como esta.

Por que os custos de fechamento variam tanto por estado?

Principalmente por causa de impostos de transferência e taxas de registro, definidos pelo estado e às vezes pelo condado ou município, não pelos credores. Uma compra em uma jurisdição com imposto de transferência alto pode ficar bem acima da faixa típica de 2-5% mesmo quando todas as outras taxas parecem completamente normais.

Posso comparar preços para reduzir meus custos de fechamento?

Sim, especificamente para duas das partes maiores. As taxas do credor variam de credor para credor, então vale a pena comparar Estimativas de Empréstimo de alguns credores diferentes. O seguro de título às vezes também pode ser comparado, dependendo do costume local -- pergunte ao seu corretor de imóveis ou credor se escolher sua própria empresa de título é uma opção onde você está comprando.