Empréstimo FHA / VA

Calculando os Pagamentos de Empréstimos FHA e VA

Empréstimos FHA e VA carregam cada um sua própria estrutura de taxa de seguro apoiada pelo governo — inteiramente diferente do PMI de um empréstimo convencional. Selecione seu programa de empréstimo, insira o valor do empréstimo, a taxa, e o prazo, e esta calculadora estima seu pagamento mensal completo incluindo os custos iniciais e contínuos específicos daquele programa.

Empréstimos FHA exigem um Prêmio de Seguro Hipotecário Inicial (UFMIP), tipicamente financiado diretamente no empréstimo, mais um Prêmio de Seguro Hipotecário Anual (MIP) contínuo cobrado mensalmente — diferente do PMI convencional, o MIP da FHA geralmente não pode ser cancelado uma vez que você acumule equity suficiente.

Empréstimos VA não cobram nenhum seguro hipotecário mensal — um dos principais benefícios do programa de empréstimo VA. Em vez disso, uma Taxa de Financiamento VA única (também tipicamente financiada no empréstimo) cobre o custo do programa.

A Fórmula

$$\vD{\text{Taxa Inicial}} = \vA{\text{Valor do Empréstimo}} \times \vB{\text{Taxa Inicial}}$$ $$\vE{\text{Valor Financiado do Empréstimo}} = \vA{\text{Valor do Empréstimo}} + \vD{\text{Taxa Inicial}}$$

A partir daí, o principal e os juros usam a fórmula padrão de amortização de taxa fixa aplicada ao valor financiado. Empréstimos FHA adicionam uma cobrança mensal de MIP ($\vE{\text{Valor Financiado do Empréstimo}} \times \vC{\text{Taxa MIP Anual}} \div 12$); empréstimos VA não adicionam mais nada.

Exemplo Prático

Um empréstimo de R$300.000 a 6,5% por 30 anos:

FHA (1,75% UFMIP, 0,55% MIP anual):

1. Taxa inicial: $\vA{300.000} \times \vB{1,75\%} = \vD{R\$5.250}$.
2. Valor financiado do empréstimo: $\vA{300.000} + \vD{5.250} = \vE{R\$305.250}$.
3. Principal e juros sobre o valor financiado: ≈ R$1.929/mês.
4. MIP mensal: $\vE{305.250} \times \vC{0,55\%} \div 12 \approx R\$140/\text{mês}$.
5. Pagamento mensal total: $1.929 + 140 \approx R\$2.069/\text{mês}$.

VA (2,15% taxa de financiamento, sem MIP):

1. Taxa inicial: $\vA{300.000} \times \vB{2,15\%} = \vD{R\$6.450}$.
2. Valor financiado do empréstimo: $\vA{300.000} + \vD{6.450} = \vE{R\$306.450}$.
3. Pagamento mensal total (apenas principal e juros, sem seguro hipotecário contínuo): ≈ R$1.937/mês.

Principais Fatores a Considerar

• As taxas de financiamento VA variam de acordo com o valor da entrada e se é o primeiro ou um uso subsequente do benefício. Uma entrada maior normalmente reduz a porcentagem da taxa de financiamento, e alguns veteranos se qualificam para uma taxa reduzida em um empréstimo VA subsequente — verifique a tabela de taxas VA atualmente publicada para sua entrada específica e histórico de uso.
• Alguns veteranos com deficiência estão totalmente isentos da taxa de financiamento VA. Veteranos que recebem compensação por deficiência da VA costumam estar totalmente isentos da taxa de financiamento — esta calculadora não modela essa isenção, então verifique sua própria elegibilidade diretamente com a VA.
• Empréstimos FHA permitem pontuações de crédito e entradas mais baixas do que a maioria dos empréstimos convencionais, o que é a troca por trás do MIP. Os padrões de qualificação mais flexíveis da FHA são exatamente o motivo pelo qual ela exige um prêmio de seguro tanto inicial quanto contínuo — o seguro protege o credor contra o perfil de risco mais alto que o programa aceita.
• Ambos os tipos de empréstimo têm seus próprios requisitos de elegibilidade de propriedade além apenas das qualificações do tomador. Empréstimos FHA e VA aplicam padrões específicos de condição e avaliação da propriedade — uma propriedade que não atenda a esses padrões pode não se qualificar para nenhum dos tipos de empréstimo, independentemente das próprias qualificações financeiras do tomador.

Erros Comuns

• Comparar uma cotação FHA ou VA apenas com a taxa de um empréstimo convencional, sem somar as taxas próprias do programa. Como abordado acima, tanto o MIP mensal da FHA quanto a taxa de financiamento da VA adicionam custo real, contínuo ou inicial, além da taxa de juros — uma taxa nominal mais baixa em um programa ainda pode se mostrar mais cara uma vez que suas próprias taxas são consideradas.
• Assumir que o seguro hipotecário da FHA sempre é cancelado ao atingir 20% de equity, assim como o PMI convencional. Como a pergunta acima explica, as regras de cancelamento do MIP da FHA dependem da entrada feita no fechamento — para muitos empréstimos FHA, ele dura todo o prazo do empréstimo, independentemente de quanto equity é construído depois.
• Não verificar se uma isenção da taxa de financiamento VA se aplica antes de assumir que a taxa integral é devida. Como observado acima, veteranos que recebem compensação por deficiência da VA costumam estar totalmente isentos da taxa — esta calculadora não pode determinar essa elegibilidade por você, então vale a pena confirmar com a VA antes de orçar a taxa integral.
• Usar uma única taxa fixa de financiamento VA independentemente do tamanho da entrada ou de uso anterior de um empréstimo VA. Como abordado acima, a tabela de taxas realmente publicada varia de acordo com ambos os fatores — um primeiro uso sem entrada e um uso subsequente com 10% de entrada podem resultar em porcentagens de taxa muito diferentes.

Bom Saber

• Empréstimos FHA e VA existem especificamente para tornar a casa própria alcançável para tomadores que não se qualificariam para as melhores condições convencionais — as taxas adicionais modeladas aqui são a contrapartida por esse padrão de qualificação mais flexível, não uma sobretaxa arbitrária.
• Refinanciar para um empréstimo convencional assim que você acumular equity suficiente é uma forma comum de se livrar do MIP contínuo da FHA de vez, em vez de esperar o cronograma de cancelamento — vale a pena comparar com a Calculadora de Refinanciamento assim que sua posição de equity melhorar.
• Esta calculadora combina naturalmente com a Calculadora de Hipoteca (para comparar com o próprio detalhamento de PITI de um empréstimo convencional) e a Calculadora de Entrada (para ver como uma entrada maior afeta tanto o valor do seu empréstimo quanto, para empréstimos VA, sua taxa de financiamento).