Entrada

Como a Entrada Molda seu Financiamento

Uma entrada é a parte do preço de um imóvel paga antecipadamente em dinheiro, com o restante financiado através de um financiamento imobiliário. Insira o preço do imóvel e a porcentagem de entrada ou o valor em dinheiro — o que você já souber — e esta calculadora retorna o outro valor, mais o valor de financiamento resultante.

Esta calculadora também sinaliza se o seguro privado de financiamento imobiliário (PMI) provavelmente é exigido: para financiamentos convencionais, uma entrada abaixo de 20% normalmente o exige, já que os credores usam o PMI para compensar o maior risco de financiar uma parcela maior do valor do imóvel.

A Fórmula

$$\vC{\text{Valor da Entrada}} = \vA{\text{Preço do Imóvel}} \times (\vB{\text{Porcentagem de Entrada}} \div 100)$$ $$\vB{\text{Porcentagem de Entrada}} = \frac{\vC{\text{Valor da Entrada}}}{\vA{\text{Preço do Imóvel}}} \times 100$$ $$\text{Valor do Financiamento} = \vA{\text{Preço do Imóvel}} - \vC{\text{Valor da Entrada}}$$

Exemplo Prático

Um imóvel de R$350.000 com 20% de entrada:

1. Valor da entrada: R$350.000 × 20% = R$70.000.
2. Valor de financiamento necessário: R$350.000 − R$70.000 = R$280.000.
3. Com exatamente 20% de entrada, o PMI tipicamente não é exigido em um financiamento convencional.

Se você soubesse que tem R$40.000 guardados para esse mesmo imóvel de R$350.000: isso equivale a cerca de 11,4% de entrada, deixando um financiamento de R$310.000 — e o PMI provavelmente seria exigido nesse nível.

Principais Fatores a Considerar

• De onde vêm os fundos da sua entrada importa para um credor, não apenas o valor. A maioria dos credores exige fundos “maturados” — dinheiro que está na sua conta por um período determinado (geralmente 60 dias) — e documentação para depósitos grandes. Um depósito grande e repentino pouco antes de solicitar o financiamento, mesmo de uma fonte legítima, pode gerar escrutínio adicional de subscrição se não for devidamente documentado.
• Fundos de doação geralmente são permitidos, mas têm regras específicas. Uma doação da família para a entrada normalmente exige uma carta de doação assinada confirmando que não precisa ser devolvida, e alguns programas de financiamento limitam qual porcentagem da entrada pode vir de uma doação — vale a pena verificar os requisitos específicos do seu tipo de financiamento antes de contar com dinheiro doado.
• Programas de assistência para entrada existem e podem reduzir a barreira em dinheiro para comprar. Programas estaduais, locais e alguns baseados no empregador oferecem subsídios ou empréstimos com juros baixos especificamente para ajudar com a entrada — vale a pena pesquisar antes de assumir que uma entrada maior (ou uma compra menor) é o único caminho se uma entrada grande parecer fora de alcance.
• O custo do PMI em si não é uma taxa única fixa. Ele varia por pontuação de crédito, tipo de financiamento, e o quanto abaixo de 20% está a entrada — alguém com 15% de entrada normalmente paga uma taxa de PMI menor do que alguém com 5% de entrada, já que o risco do credor é um pouco menor com mais patrimônio já em jogo.

Erros Comuns

• Presumir que 20% de entrada é um requisito, não um limite. Muitos programas de financiamento permitem uma entrada bem abaixo de 20% — o valor de 20% marca especificamente o ponto em que o PMI tipicamente deixa de ser exigido em um financiamento convencional, não um mínimo necessário para se qualificar para um financiamento imobiliário.
• Esgotar completamente as economias para atingir uma entrada em número redondo. Destinar cada dólar disponível para a entrada pode não deixar nada para os custos de fechamento, despesas de mudança, ou um fundo de emergência logo após assumir uma nova e maior obrigação mensal.
• Não orçar os custos de fechamento além da entrada. Os custos de fechamento (tipicamente alguns pontos percentuais do preço do imóvel) são uma exigência de caixa separada, devida ao mesmo tempo que a entrada — um comprador que planeja exatamente o suficiente apenas para a entrada pode ficar sem recursos no fechamento.
• Confundir a porcentagem de entrada com a taxa de juros. São dois números totalmente independentes — a porcentagem de entrada afeta o valor do financiamento e se o PMI se aplica; a taxa de juros afeta o custo de tomar emprestado esse valor ao longo do tempo.

Bom Saber

• O limite de 20% de entrada para o PMI é específico dos financiamentos convencionais — os financiamentos FHA têm suas próprias regras de seguro de financiamento imobiliário (frequentemente exigido independentemente do tamanho da entrada, com condições de remoção diferentes), e os financiamentos VA tipicamente não têm nenhum seguro de financiamento imobiliário mensal.
• Uma entrada em um imóvel é diferente do sinal (earnest money), um depósito separado e menor feito quando uma oferta é aceita para demonstrar boa-fé — o sinal normalmente é aplicado à entrada ou aos custos de fechamento no momento do fechamento, não pago além deles.
• Os requisitos de entrada podem variar para um segundo imóvel ou um imóvel de investimento, que frequentemente exigem porcentagens mínimas de entrada mais altas do que uma residência principal, já que os credores os veem como financiamentos de maior risco.
• Mesmo depois que o PMI deixa de ser legalmente exigido com 20% de patrimônio, alguns credores exigem que o mutuário solicite formalmente sua remoção em vez de eliminá-lo automaticamente — verifique o processo do seu administrador de financiamento específico em vez de presumir que ele desaparece no momento em que o cálculo ultrapassa 20%.