Beräkning av Bruttohyresmultiplikatorn
Bruttohyresmultiplikatorn (GRM) är ett snabbt screeningmått som fastighetsinvesterare använder för att jämföra fastigheter innan de gör en djupare analys. Ange en fastighets pris och dess bruttomånadshyra, så delar denna kalkylator priset med den årliga bruttohyran, vilket ungefär visar hur många år av bruttohyra det skulle ta för att motsvara köpeskillingen.
Multiplikatorn ignorerar driftskostnader helt, till skillnad från direktavkastningen (som använder nettodriftsöverskottet) — se Hyresfastighet Kalkylator -kalkylatorn för en fullständig direktavkastnings- och kassaflödesuppdelning, eller DSCR Kalkylator -kalkylatorn för att jämföra en fastighets inkomst med en långivares krav.
Formeln
- Årlig bruttohyra = Månadshyra × 12.
- Bruttohyresmultiplikator (GRM) = Fastighetspris ÷ Årlig Bruttohyra.
Räkneexempel
$240 000 fastighetspris och $2 000 månadshyra:
- Årlig bruttohyra: $24 000 ($2 000 × 12).
- GRM: 10,00 ($240 000 ÷ $24 000) — det skulle ta ungefär 10 år av bruttohyra för att motsvara köpeskillingen.
Faktorer Att Tänka På
- En lägre GRM betyder inte automatiskt en bättre investering — kostnaderna kan fortfarande berätta en annan historia. En fastighet med låg GRM men ovanligt höga driftskostnader (gamla system, höga fastighetsskatter, uppskjutet underhåll) kan vara en sämre investering än en fastighet med högre GRM men lägre kostnader — det är exakt därför GRM är tänkt som ett snabbt screeningfilter, inte ett slutgiltigt beslutsverktyg.
- GRM används bäst för att snabbt jämföra många fastigheter och sedan smala av för djupare analys. Dess verkliga värde ligger i att snabbt gå igenom ett stort antal annonser för att identifiera vilka få som förtjänar en fullständig direktavkastnings- och kassaflödesanalys — att försöka fatta ett slutgiltigt köpbeslut enbart utifrån GRM hoppar över den analys som faktiskt avgör lönsamheten.
- Vakansgrad räknas inte in i GRM, trots att den direkt påverkar den verkliga inkomsten. GRM förutsätter att bruttohyran samlas in fullt ut — en fastighet med historiskt hög vakans eller en svåruthyrd enhetstyp genererar i praktiken mindre verklig inkomst än vad dess GRM ensam antyder.
- Det typiska GRM-intervallet skiljer sig verkligen beroende på fastighetstyp, inte bara region. Enfamiljshyresobjekt, mindre flerfamiljsfastigheter och större lägenhetskomplex kan alla ha olika typiska GRM-intervall även inom samma lokala marknad — jämför en fastighet mot liknande fastighetstyper, inte bara liknande lägen.
Vanliga Misstag
- Behandla GRM som ett komplett lönsamhetsmått. GRM ignorerar kostnader, vakans, och finansiering helt — det är ett snabbt första screeningverktyg, inte en ersättning för en fullständig kassaflödesanalys.
- Jämföra GRM mellan mycket olika marknader. Typiska GRM-intervall varierar mycket beroende på region och fastighetstyp — jämför en fastighets GRM med liknande fastigheter i samma område istället för ett fast universellt mål.
- Använda nettohyra istället för bruttohyra. GRM använder specifikt bruttointäkter (före kostnader) från hyra — att blanda in en nettosiffra skulle förvränga förhållandet och göra det ojämförbart med hur GRM normalt rapporteras.
Bra Att Veta
- GRM och direktavkastning svarar på olika men relaterade frågor — GRM ignorerar kostnader helt, medan direktavkastningen (som används av Hyresfastighet Kalkylator-kalkylatorn) drar av dem för att uppskatta en fastighets verkliga avkastning.
- Eftersom GRM helt ignorerar finansiering kan två fastigheter med identisk GRM ändå ge ett mycket olika kassaflöde när ett bolån tas med i beräkningen — att kombinera GRM med DSCR Kalkylator -kalkylatorn ger ett långivarperspektiv på om hyran verkligen kan täcka skuldbetalningarna.
- En GRM är bara så tillförlitlig som den hyressiffra som används för att beräkna den — en optimistisk hyresuppskattning, i stället för faktisk inkomst från ett undertecknat hyresavtal, kan få en fastighet att se bättre ut än den egentligen är.