DSCR

Jämför Beräkningar

Nedladdningar

Inkluderar dina indata och resultat för denna beräkning, plus eventuella ytterligare beräkningar du har jämfört.

Ansvarsfriskrivning

Denna kalkylator ger uppskattningar endast i informationssyfte och utgör inte finansiell, medicinsk, juridisk eller skatterådgivning. Vissa siffror, gränsvärden och andra detaljer som används i denna kalkylator och dess beskrivningar kan vara specifika för USA. Rådfråga alltid en kvalificerad expert om din specifika situation.

Hur Inkomst och Skuldtjänst Kombineras till DSCR

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) är det mått som används inom kreditbranschen för att bedöma om en inkomstfastighet genererar tillräckligt nettoresultat för att täcka dess lånebetalningar. Ange månadsinkomst, driftskostnader, och skuldtjänst, så beräknar denna kalkylator nettodriftsöverskottet och DSCR, kontrollerat mot den allmänt citerade tröskeln på 1,25 som många långivare letar efter.

Detta är ett smalt, fristående kreditmått — skiljer sig från Hyresfastighet Kalkylator -kalkylatorn, som bygger en fullständig månatlig kassaflödes-, direktavkastnings- och cash-on-cash-uppdelning från inköpspris, handpenning, och en detaljerad utgiftslista. Denna kalkylator tar istället de NOI- och skuldtjänstsiffror du redan har och beräknar det enda förhållandet som en långivare faktiskt kontrollerar.

Formeln

Netto Driftsöverskott (NOI) = Månadsinkomst − Månatliga Driftskostnader.
DSCR = Netto Driftsöverskott ÷ Månatlig Skuldtjänst.
Månatligt överskott (eller underskott) = Netto Driftsöverskott − Månatlig Skuldtjänst — pengarna som blir kvar varje månad efter att både driftskostnader och skuldtjänst täckts.

Räkneexempel

$5 000 månadsinkomst, $1 500 månatliga driftskostnader, och $2 800 månatlig skuldtjänst:

Netto driftsöverskott: $3 500 ($5 000 − $1 500).
DSCR: 1,25 ($3 500 ÷ $2 800) — precis vid den allmänt citerade tröskeln på 1,25.
Månatligt överskott: $700 ($3 500 − $2 800).

Viktiga Faktorer Att Tänka På

Ett DSCR-lånprogram kvalificerar en fastighet baserat på dess egen inkomst, inte primärt låntagarens personliga inkomst. Detta är en verklig, distinkt lånekategori (ett “DSCR-lån”) som vissa långivare erbjuder specifikt för investeringsfastigheter, bedömd huvudsakligen på om fastighetens eget kassaflöde stödjer skulden — användbart för investerare som kanske inte kvalificerar sig lika enkelt under traditionell kreditbedömning baserad på personlig inkomst.
Ett DSCR under 1,0 innebär att fastigheten inte genererar tillräcklig inkomst för att täcka sina egna skuldbetalningar. Ett förhållande under 1,0 (ett negativt månatligt överskott) signalerar att fastigheten skulle behöva externa medel för att täcka underskottet varje månad — de flesta långivare kräver ett förhållande bekvämt över 1,0, inte bara att gå jämnt ut.
Antaganden om vakans och marknadshyra kan avsevärt påverka den NOI-siffra som matas in i DSCR. En fastighet analyserad vid full, orealistisk uthyrningsgrad kommer att visa ett högre DSCR än en analyserad med en realistisk vakansmarginal — att använda en konservativ, väl underbyggd inkomstsiffra (som den befintliga FAQ:n noterar) är särskilt viktigt här eftersom DSCR ofta är den enda siffra en långivare baserar ett godkännandebeslut på.
DSCR tar inte hänsyn till en fastighets värdeökningspotential eller investerarens totala portfölj. Det är ett smalt, enfastighetsinkomsttäckningsmått — en stark långsiktig investering kan fortfarande ha ett måttligt DSCR, och vice versa, eftersom DSCR inte säger något om värdeökning, skatteförmåner, eller annan avkastning utöver täckning av det månatliga kassaflödet.

Vanliga Misstag

Inkludera skuldtjänsten i driftskostnaderna. Skuldtjänsten anges separat — att räkna lånebetalningen dubbelt i båda fälten skulle underskatta DSCR.
Anta att varje långivare använder samma lägsta DSCR. Kraven varierar beroende på långivare, lånprogram, och fastighetstyp — bekräfta alltid den specifika tröskeln med den faktiska långivaren istället för att anta ett enda universellt tal.
Använda pro forma (prognostiserad) inkomst istället för faktiska eller konservativa uppskattningar. Långivare granskar ofta optimistiska hyresprognoser noggrant — att använda en konservativ, väl underbyggd inkomstsiffra ger en mer realistisk DSCR än en förhoppningsfull.

Bra att Veta

DSCR-lånprogram kräver vanligtvis inte personlig inkomstdokumentation (deklarationer, lönebesked) på det sätt ett konventionellt bolån gör, vilket är exakt varför de tilltalar egenföretagande investerare eller de som äger flera fastigheter vars personliga skuld-till-inkomst-kvot annars skulle komplicera en traditionell låneansökan.
Räntan på ett DSCR-lån är ofta något högre än en konventionell bolåneränta för en egen bostad, vilket återspeglar att långivaren bedömer fastighetens kassaflöde istället för låntagarens fullständiga ekonomiska bild — värt att väga mot kvalificeringsflexibiliteten när man jämför lånealternativ.
Långivare beräknar ibland DSCR med en årlig period istället för månatlig, eftersom skuldtjänsttäckningen inte förändras beroende på vilken tidsperiod som används, så länge inkomst och skuldtjänst mäts konsekvent — denna kalkylator använder månatliga siffror genomgående, men själva förhållandet blir identiskt oavsett.
Ett DSCR beräknat utifrån ett fullt undertecknat hyresavtal anses generellt mer tillförlitligt av en långivare än ett baserat på uppskattad marknadshyra, eftersom faktisk, kontrakterad inkomst innebär mindre osäkerhet än en prognos.

Källa: Wikipedia: Debt Service Coverage Ratio.

Vanliga Frågor

Vad är DSCR?

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) mäter om en fastighets nettodriftsöverskott är tillräckligt för att täcka dess lånebetalningar. Det beräknas som Netto Driftsöverskott ÷ Total Skuldtjänst. Långivare vid lån för investeringsfastigheter och kommersiella lån kräver vanligtvis en lägsta DSCR, ofta 1,20-1,25, innan de godkänner finansiering.

Vilken DSCR kräver långivare vanligtvis?

Det varierar beroende på långivare och lånprogram, men ett ofta citerat minimum är omkring 1,20-1,25 -- vilket betyder att fastighetens inkomst behöver täcka dess skuldbetalningar med 20-25 % marginal. Vissa program accepterar lägre kvoter med andra kompenserande faktorer, och vissa kräver högre kvoter för mer riskfyllda fastighetstyper.

Vad räknas som skuldtjänst?

Skuldtjänst är den totala erforderliga lånebetalningen(arna) på fastigheten -- vanligtvis amortering och ränta, samt eventuella andra erforderliga skuldbetalningar kopplade till fastigheten. Det inkluderar inte driftskostnader som fastighetsskatt, försäkring, eller underhåll, vilka dras av separat för att hitta nettodriftsöverskottet.

Kräver ett DSCR-lån dokumentation av personlig inkomst?

Vanligtvis inte på det sätt som ett konventionellt bolån gör -- DSCR-lånprogram bedöms huvudsakligen utifrån fastighetens eget kassaflöde snarare än låntagarens personliga deklarationer eller lönebesked, vilket är exakt varför de tilltalar egenföretagande investerare eller de som äger flera fastigheter.

Spelar det roll om jag beräknar DSCR månadsvis eller årsvis?

Nej -- förhållandet blir detsamma oavsett, så länge inkomst och skuldtjänst båda mäts över samma period. Denna kalkylator använder månatliga siffror genomgående, men en årlig beräkning med samma 12 månaders inkomst och skuldtjänst skulle ge en identisk DSCR.