Skuldavkastning

Så Beräknas Skuldavkastning

Skuldavkastning är ett kommersiellt låns nettodriftsintäkt delat med lånebeloppet, uttryckt som en procentandel. Ange fastighetens årliga nettodriftsintäkt och lånebeloppet, så beräknar denna kalkylator skuldavkastningen. Lägg till en mål-skuldavkastning i det valfria avsnittet — din långivares minimikrav, om du känner till det — för att se det maximala lånet denna nettodriftsintäkt skulle stödja vid den tröskeln.

Skuldavkastning utelämnar avsiktligt räntan och amorteringsplanen helt, till skillnad från skuldtjänsttäckningsgraden (DSCR). Det är exakt därför många kommersiella långivare antog den vid sidan av DSCR efter finanskrisen 2008: DSCR kan se konstgjort friskt ut på ett lån med en mycket lång amorteringsperiod eller en amorteringsfri struktur, men skuldavkastning kan inte manipuleras på samma sätt — den bryr sig bara om inkomst i förhållande till själva lånets kapitalbelopp.

Viktiga Faktorer Att Tänka På

• Vilken nettodriftsintäkt som används spelar lika stor roll som själva beräkningen. Skuldavkastning är bara så tillförlitlig som nettodriftsintäkten bakom den — en alltför optimistisk intäkts- eller kostnadsprognos vid kreditbedömningen kan få en affär att verka klara en långivares minimikrav på skuldavkastning när fastighetens faktiska, stabiliserade nettodriftsintäkt inte gör det.
• Skuldavkastning ignorerar fastighetens värde helt, till skillnad från belåningsgrad. En fastighet köpt till en låg direktavkastning (ett högt pris i förhållande till dess nettodriftsintäkt) kan visa en bekväm belåningsgrad samtidigt som den misslyckas med ett skuldavkastningstest, eftersom skuldavkastning bara jämför nettodriftsintäkt med lånebeloppet, aldrig med köpeskillingen eller det uppskattade marknadsvärdet.
• Detta mått är standard för stabiliserade, inkomstgenererande kommersiella fastigheter, inte typiska bostadslån för en familj — om du utvärderar ett köp av en primärbostad snarare än en kommersiell fastighet eller investeringsfastighet, är skuldavkastning generellt inte det relevanta kreditbedömningsmåttet en bostadslångivare skulle använda.
• Ett lån som klarar minimikravet på skuldavkastning idag kan bli en refinansieringsutmaning senare om marknadens direktavkastningar stiger (vilket pressar ner fastighetsvärden i förhållande till nettodriftsintäkt) när refinansiering behövs, även utan någon förändring i fastighetens egen nettodriftsintäkt — värt att komma ihåg för ett lån strukturerat med en refinansiering på kort sikt i planen.

Formeln

$$\text{Skuldavkastning} = \frac{\text{Nettodriftsintäkt}}{\text{Lånebelopp}} \times 100\%$$

Omordnad för att lösa det maximala lånet en given nettodriftsintäkt stöder vid en mål-skuldavkastning:

$$\text{Max Lån} = \frac{\text{Nettodriftsintäkt}}{\text{Mål-Skuldavkastning}}$$

Löst Exempel

En fastighet med 120 000 $ i årlig nettodriftsintäkt och ett 1 000 000 $ lån:

1. Skuldavkastning: $120\,000 \div 1\,000\,000 \times 100\% = 12\%$ — över det allmänt citerade minimikravet på 10% som många kommersiella långivare söker.
2. Vid en mål-skuldavkastning på 10% skulle samma nettodriftsintäkt stödja ett maximalt lån på $120\,000 \div 0{,}10 = 1\,200\,000\text{\$}$.

Vanliga Misstag

• Att använda en projicerad (pro forma) nettodriftsintäkt istället för den faktiska, historiska nettodriftsintäkten. Långivare kreditbedömer vanligtvis utifrån fastighetens faktiska nettodriftsintäkt för de senaste 12 månaderna, inte en optimistisk framtidsprognos — att göra beräkningen med en uppblåst framtida nettodriftsintäkt kan få en affär att verka klara minimikravet när den nuvarande, verkliga siffran inte gör det.
• Att förväxla skuldavkastning med DSCR. Skuldavkastning berör aldrig räntan eller lånets löptid; DSCR gör det. Ett lån kan klara ett test och misslyckas med det andra med exakt samma siffror, så kontrollera båda om din långivare kräver båda.
• Att anta att en bra belåningsgrad också betyder bra skuldavkastning. Eftersom skuldavkastning helt ignorerar köpeskillingen och det uppskattade marknadsvärdet kan en fastighet köpt till en låg direktavkastning bekvämt klara ett belåningsgradstest samtidigt som den ändå misslyckas med en långivares minimikrav på skuldavkastning — kontrollera alltid skuldavkastning separat, inte som ersättning för belåningsgrad.

Bra Att Veta

Skuldavkastning besvarar en enda avgränsad fråga som en långivare verkligen bryr sig om: om detta lån fallerade idag och långivaren var tvungen att återkräva sitt kapital enbart från fastighetens intäkt, hur lång tid skulle det realistiskt ta? En skuldavkastning på 10% innebär ungefär 10 års nettodriftsintäkt för att återkräva lånebeloppet — ju högre skuldavkastning, desto snabbare är denna teoretiska återhämtning, vilket är exakt varför långivare behandlar den som ett golv snarare än ett mål att träffa så nära som möjligt.