Omfinansiering

Att Jämföra Ditt Nuvarande Lån med ett Omfinansieringserbjudande

Omfinansiering ersätter ditt nuvarande lån med ett nytt, vanligtvis för att få en lägre ränta, en annan löptid, eller båda. Ange ditt nuvarande låns återstående saldo, ränta och återstående år, tillsammans med den nya räntan och löptiden du erbjuds, så jämför denna kalkylator din månadsbetalning och totala ränta under båda lånen — plus, om du lägger till några avslutningskostnader, hur lång tid det tar för den månatliga besparingen att betala tillbaka de kostnaderna.

En lägre ränta betyder inte automatiskt att omfinansiering är värt det. Att nollställa klockan till en ny 30-årig löptid kan sänka din månadsbetalning samtidigt som den ökar den totala räntan du betalar under lånets löptid, eftersom du betalar ränta under längre tid. Denna kalkylator visar både kassaflödesbilden per månad och den totala räntebilden sida vid sida, eftersom de kan peka i olika riktningar.

Formeln

Både den nuvarande och den nya månadsbetalningen använder standardformeln för fastränteamortering:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

där $\vB{r}$ är den månatliga räntan (årsränta ÷ 12) och $\vC{n}$ är antalet återstående månadsbetalningar.

$$\vE{\text{Månatlig Besparing}} = \text{Nuvarande Betalning} - \text{Ny Betalning}$$ $$\text{Break-even-månader} = \frac{\vD{\text{Avslutningskostnader}}}{\vE{\text{Månatlig Besparing}}}$$

Bara när det finns faktiska månatliga besparingar att återfå kostnaderna med.

$$\text{Total Räntebesparing} = \text{Nuvarande Låns Återstående Totala Ränta} - \text{Nya Lånets Totala Ränta}$$

Denna kalkylator antar att avslutningskostnader betalas ur egen ficka istället för att rullas in i det nya lånesaldot — att rulla in dem skulle ändra den nya betalningen själv, så att hålla dem separata håller break-even-uträkningen exakt för vad du faktiskt spenderar i förskott.

Räkneexempel

Ett saldo på $300 000 med 25 år kvar vid 7 %, omfinansierat till ett nytt 30-årigt lån vid 5,5 %, med $4 000 i avslutningskostnader:

1. Nuvarande månadsbetalning (vid 7 %, 25 år kvar): omkring $2 120.
2. Ny månadsbetalning (vid 5,5 %, 30 år): omkring $1 703.
3. Månatlig besparing: omkring $417.
4. Break-even på de $4 000 i avslutningskostnader: omkring 10 månader.
5. Eftersom den nya löptiden nollställs till 30 år (5 år längre än de återstående 25) beror den totala räntejämförelsen mycket på räntesänkningen — kontrollera dina egna siffror ovan, eftersom en längre löptid kan kompensera en del av eller hela besparingen från en lägre ränta.

Viktiga faktorer att tänka på

• En kontantuttags-omfinansiering (cash-out refinance) ändrar matematiken annorlunda än en vanlig ränte-och-löptid-omfinansiering. Att låna ytterligare kontanter mot bostadskapital som en del av omfinansieringen ökar det nya lånesaldot utöver att bara ersätta det gamla — denna kalkylators break-even- och totalräntejämförelse förutsätter en enkel ränte-och-löptid- omfinansiering, inte en där det nya lånebeloppet är större än det gamla saldot.
• Avslutningskostnader vid en omfinansiering inkluderar ofta många av samma avgiftskategorier som det ursprungliga köpet. Startavgifter, värdering, lagfartsförsäkring och andra avslutningskostnader kan lägga till flera procent av lånebeloppet — vissa långivare erbjuder en “avgiftsfri” omfinansiering som väver in dessa kostnader i en något högre ränta istället, en annan avvägning än att betala dem i förskott.
• Hur länge du planerar att bo kvar i hemmet spelar lika stor roll som själva break-even- matematiken. En omfinansiering med en break-even-punkt på 10 månader är ett mycket enklare beslut för någon som planerar att stanna i flera år än för någon som kan tänkas sälja eller flytta inom det fönstret — break-even-perioden är bara värdefull information när den vägs mot hur länge det nya lånet faktiskt kommer att hållas.
• PMI-status kan förändras som en del av en omfinansiering, i endera riktningen. Om bostadsvärdet har stigit tillräckligt för att eliminera PMI vid en omfinansiering, eller omvänt om en kontantuttags-omfinansiering trycker upp belåningsgraden över 80% igen, kan PMI nyligen gälla — värt att kontrollera vid sidan av ränte- och betalningsjämförelsen, eftersom PMI inte var en del av standardformeln ovan.

Vanliga Misstag

• Att bara titta på minskningen i månadsbetalning. En lägre månadsbetalning kan fortfarande kosta mer i total ränta om den nya löptiden nollställs till en längre avbetalningsperiod — kontrollera den totala räntejämförelsen, inte bara den månatliga besparingen, innan du bestämmer dig.
• Att ignorera avslutningskostnader när man bedömer om omfinansiering är värt det. En lägre ränta är inte automatiskt en vinst om avslutningskostnaderna tar år att nå break-even på — särskilt om det finns en verklig chans att flytta eller sälja innan dess.
• Att anta att den nya löptiden måste matcha det gamla lånets ursprungliga löptid. Att omfinansiera till en kortare löptid än det återstående saldots ursprungliga schema kan spara betydande ränta även vid en liknande ränta — det är en genuint separat spak från själva räntan.

Bra Att Veta

• Nyfiken på hur ditt återstående saldo och din avbetalningsplan skulle se ut om du INTE omfinansierar och istället bara betalar extra på ditt nuvarande lån? Bolåneavbetalning Kalkylator modellerar det alternativet.
• Överväger du att låna mot din bostads övervärde istället för en fullständig omfinansiering? Bostadskapital / HELOC Kalkylator uppskattar hur mycket du skulle kunna låna och till vilken betalning.
• Vill du ha den verkliga årliga kostnaden för det nya lånet, inklusive avslutningskostnaderna som denna kalkylator behandlar separat? Effektiv Ränta (APR) Kalkylator omvandlar ett lån med ränta plus avgifter till en enda jämförbar effektiv ränta.