Bolånepoäng

Hitta Break-Even-Punkten för Förbetald Ränta

En rabattpoäng är en avgift som betalas till din långivare vid avslut — alltid exakt 1% av ditt lånebelopp — i utbyte mot en lägre ränta under hela lånets löptid. Ange ditt lånebelopp, räntan du skulle få utan poäng, den (lägre) räntan du skulle få genom att betala för poäng, och hur många poäng du köper, så beräknar denna kalkylator startkostnaden, den resulterande månatliga besparingen och hur många månader det tar för den besparingen att återhämta det du betalade.

Att köpa poäng är i grunden att förbetala ränta. Det lönar sig bara om du behåller lånet tillräckligt länge förbi break-even-punkten nedan — att sälja, omfinansiera eller betala av lånet tidigare kan innebära att du har betalat för en rabatt du aldrig fullt ut använde.

Formeln

Båda månatliga betalningarna använder standardformeln för amortering med fast ränta:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

där $\vB{r}$ är den månatliga räntan (årsränta ÷ 12) och $\vC{n}$ är antalet månatliga betalningar — beräknat en gång vid räntan utan poäng och en gång vid den rabatterade räntan.

$$\vD{\text{Kostnad för Poäng}} = \vA{\text{Lånebelopp}} \times \frac{\text{Köpta Poäng}}{100}$$ $$\text{Break-Even-Månader} = \frac{\vD{\text{Kostnad för Poäng}}}{\text{Månatlig Besparing}}$$

Endast när den rabatterade räntan faktiskt ger en lägre månatlig betalning.

Exempel

Ett lån på $300 000, 7% utan poäng jämfört med 6,5% genom att köpa 2 poäng, över en löptid på 30 år:

1. Månatlig betalning utan poäng: cirka $1 995,91.
2. Månatlig betalning med poäng: cirka $1 896,20.
3. Kostnad för poäng: 2% av $300 000 = $6 000.
4. Månatlig besparing: cirka $99,70.
5. Break-even: $6 000 ÷ $99,70 ≈ 60 månader (5 år).
6. Under hela löptiden på 30 år sparar köp av poängen ungefär $29 893 när startkostnaden på $6 000 räknas in — men bara för att lånet löper långt förbi break-even-punkten på 5 år. Ett lån som betalas av eller omfinansieras innan dess skulle ha kostat mer med poängen än utan.

Viktiga faktorer att tänka på

• Rabattpoäng är avdragsgilla i skatten i många fall, vilket ändrar den effektiva break-even-beräkningen. Poäng betalda på ett primärt bostadsköps bolån är ofta avdragsgilla som bolåneränta det år de betalas, enligt IRS-regler — det här kan meningsfullt korta den verkliga break-even-perioden jämfört med de siffror före skatt denna kalkylator visar, även om den specifika skattebehandlingen beror på individuella omständigheter.
• Långivarkrediter fungerar åt motsatt håll jämfört med poäng — en högre ränta i utbyte mot kontanter tillbaka vid avslut. Vissa låntagare som har ont om kontanter till avslut men planerar att behålla en lägre ränta under kortare tid väljer avsiktligt en långivarkredit istället för poäng, vilket är spegelbilden av det rabattpoängsbeslut denna kalkylator analyserar.
• Räntesänkningen per poäng varierar beroende på långivare, låneprogram och marknadsförhållanden. Det finns ingen universell “0,25 % per poäng”-regel — använd alltid den faktiska räntan en specifik långivare erbjuder för ett specifikt antal poäng, eftersom det verkliga förhållandet mellan köpta poäng och räntesänkning skiljer sig mellan olika låneerbjudanden.
• Hur sannolikt det är att du flyttar, säljer eller omfinansierar innan break-even-punkten är den enskilt största faktorn i detta beslut. Ett köp av rabattpoäng är ett vad på att behålla lånet tillräckligt länge för att återhämta startkostnaden — ju kortare och mer osäker din förväntade tid i bostaden, desto mindre attraktivt blir vanligtvis poängköp, även om den beräknade break-even-perioden ser rimlig ut på papper.

Vanliga Misstag

• Att anta att varje poäng sänker räntan med samma fasta belopp. Räntesänkningen per poäng varierar beroende på långivare och marknadsförhållanden — använd alltid den faktiska räntan din långivare erbjuder för ett givet antal poäng, inte en tumregel.
• Att ignorera hur länge du faktiskt kommer att behålla lånet. Break-even-perioden är hela beslutet här — poäng köpta strax innan en planerad flytt eller omfinansiering är pengar spenderade på en rabatt du aldrig helt kommer att återhämta.
• Att bara jämföra startkostnaden, inte hela löptidens bild. En lägre månatlig betalning känns som en självklar vinst, men den verkliga frågan är om de totala besparingarna under lånets hela löptid överväger vad du betalade i förskott — vilket är exakt vad livstidsjämförelsen ovan visar.

Bra att Veta

• Vill du ha den fullständiga månatliga betalningsuppdelningen för endera räntan, inklusive skatter och försäkring? Bolån Kalkylator visar den fullständiga PITI-bilden.
• Överväger du poäng vid en omfinansiering istället för ett nytt köplån? Omfinansiering Kalkylator väger en fullständig omfinansierings avslutningskostnader mot den nya betalningen.
• Väljer du mellan poäng och en större kontantinsats istället? Kontantinsats Kalkylator visar hur en större kontantinsats ändrar ditt lånebelopp och PMI.