PMI

Att Omvandla Belåningsgrad till en Månatlig PMI-Kostnad och Avbokningstidslinje

PMI (privat bolåneförsäkring) är en årlig avgift som tillämpas på ditt lånesaldo och faktureras månadsvis, och den upphör automatiskt när ditt saldo sjunker till 78% av bostadens ursprungliga värde. Ange ditt lånebelopp, bostadsvärde och PMI-avgift för att uppskatta den månatliga kostnaden, lägg sedan till din ränta och löptid för att uppskatta hur många år du faktiskt kommer att betala den innan du når den 78%-avbokningsgränsen.

Detta skiljer sig från Bolån Kalkylator-kalkylatorn, som tar ett månatligt PMI-belopp som en enkel inmatning istället för att uppskatta det — resultatet från denna kalkylator är tänkt att matas in direkt i det fältet.

Formeln

$$\vC{\text{Månatlig PMI}} = \frac{\vA{\text{Lånebelopp}} \times \vB{\text{Årlig PMI-avgift \%}}}{12}$$ $$\vD{\text{Belåningsgrad}} = \frac{\vA{\text{Lånebelopp}}}{\text{Bostadsvärde}} \times 100$$

Antalet återstående månader innan avbokning kommer från att amortera lånet framåt, månad för månad, tills saldot sjunker till 78% av bostadens ursprungliga värde — det finns ingen genväg med sluten formel för det steget, eftersom det beror på lånets egen ränta och löptid.

Exempel

Ett lån på $240 000 på en bostad värd $250 000 (96% belåningsgrad), vid en årlig PMI-avgift på 0,75%, 6,5% ränta, och en löptid på 30 år:

1. Månatlig PMI: $\vC{240,000 \times 0.0075 \div 12} = \$150,00$.
2. Årlig PMI: $150.00 \times 12 = \$1,800,00$.
3. Saldot når 78% av bostadens värde ($195 000) efter cirka 140 månader (11,7 år), för en total kostnad på ungefär $21 000 i PMI betald under den perioden.

Källa: U.S. Consumer Financial Protection Bureau: What Is Private Mortgage Insurance?

Viktiga faktorer att tänka på

• PMI skyddar långivaren, inte låntagaren, även om låntagaren betalar för den. Om en låntagare fallerar kompenserar PMI långivaren för dess förlust på lånet — den ger ingen förmån eller utbetalning till låntagaren själv, vilket är varför det generellt är värt att ta bort den så snart det är juridiskt möjligt.
• En låntagare kan ofta begära avbokning av PMI tidigare än den automatiska 78%-gränsen denna kalkylator uppskattar. Federal lag tillåter i allmänhet att man begär avbokning när lånesaldot når 80% av bostadens ursprungliga värde (några procentenheter tidigare än den automatiska 78%-gränsen), förutsatt att betalningarna är aktuella — att aktivt begära avbokning, istället för att vänta på att det sker automatiskt, kan korta av lite tid från vad denna kalkylator projicerar.
• Bostadsvärdesökning kan nå avbokningsgränsen snabbare än enbart schemalagd amortering. Om ett bostadsvärde stiger meningsfullt efter köpet kan en ny värdering som visar det högre värdet ibland kvalificera en låntagare för borttagning av PMI tidigare än det ursprungsvärde-baserade schemat denna kalkylator projicerar — även om långivare generellt kräver att en viss tid har passerat och ofta en professionell värdering för att bekräfta det.
• En större kontantinsats undviker PMI helt, vilket är värt att väga mot andra användningar för samma kontanter. Eftersom PMI existerar specifikt eftersom en kontantinsats föll under 20% eliminerar att nå den tröskeln i förskott (via en större kontantinsats, eller ett piggyback- andralån) kostnaden helt — även om det betyder att binda upp mer kontanter vid avslut istället för att investera dem eller hålla dem likvida.

Vanliga Misstag

• Att anta att PMI avbokas automatiskt i det ögonblick saldot passerar 78%. 78%-gränsen baseras på lånets ursprungliga amorteringsplan, inte extra betalningar gjorda längs vägen — en låntagare som har betalat snabbare än planerat behöver vanligtvis aktivt begära avbokning istället för att vänta på att det utlöses automatiskt.
• Att glömma att en nedgång i bostadsvärdet kan skjuta upp avbokningsdatumet, inte tidigarelägga det. Denna kalkylator projicerar tidslinjen baserat på bostadens ursprungliga värde — om bostaden faktiskt har tappat i värde sedan köpet kan en långivare kräva en ny värdering innan PMI tas bort, även efter att den ursprungsvärde-baserade 78%-gränsen har nåtts.
• Att förväxla PMI med en bolåneförsäkringspremie (MIP) på ett FHA-lån. PMI gäller för konventionella lån och kan avbokas när tillräckligt eget kapital har byggts upp; FHA-lån använder en annan försäkring (MIP) med egna, ofta strängare borttagningsregler — de två är inte utbytbara vid uppskattning av när försäkringskostnaderna tar slut.

Bra Att Veta

• Bestämmer du hur mycket du ska betala kontant för att undvika PMI från början? Kontantinsats Kalkylator hittar kontantinsatsen som krävs för att nå en målsatt belåningsgrad.
• Behöver du den fullständiga bilden av den månatliga betalningen när du känner till din PMI-kostnad? Bolån Kalkylator kombinerar amortering, ränta, skatter, försäkring och PMI i en betalning.
• Vill du se din nuvarande belåningsgrad direkt från ditt saldo och bostadsvärde? Belåningsgrad (LTV) Kalkylator beräknar belåningsgraden för ett bolån eller en refinansiering.