再融资

如何将您的当前贷款与再融资方案进行比较

再融资是用一笔新贷款替换您当前的贷款，通常是为了获得更低的利率、不同的期限，或两者兼而有之。 输入您当前贷款的剩余余额、利率和剩余年限，以及您所获得的新利率和新期限，此计算器将比较两种贷款下您的每月还款额和终身利息 — 此外，如果您加入任何成交费用，还会计算每月节省额需要多久才能回本。

较低的利率并不自动意味着再融资就划算。将时钟重新设定为新的 30 年期限可能会降低您的每月还款额，同时却增加您在贷款期限内需支付的总利息，因为您支付利息的时间更长了。此计算器并列展示了每月现金流情况和终身利息情况，因为两者可能指向不同的方向。

计算公式

当前和新的每月还款额均使用标准的固定利率摊销公式：

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

其中 $\vB{r}$ 是月利率（年利率 ÷ 12），$\vC{n}$ 是剩余的月供次数。

$$\vE{\text{每月节省}} = \text{当前还款额} - \text{新还款额}$$ $$\text{回本月数} = \frac{\vD{\text{成交费用}}}{\vE{\text{每月节省}}}$$

仅当每月确实有节省额可用于回收成本时才适用。

$$\text{终身利息节省} = \text{当前贷款剩余总利息} - \text{新贷款总利息}$$

此计算器假设成交费用是自付的，而不是并入新贷款余额 — 如果并入，将改变新的还款额本身，因此将其分开计算能使回本计算精确反映您实际预先支付的金额。

举例说明

一笔 30 万美元的贷款余额，剩余 25 年，利率为 7%，再融资为一笔新的 30 年期贷款，利率为 5.5%，成交费用为 4,000 美元：

1. 当前每月还款（利率 7%，剩余 25 年）：约 2,120 美元。
2. 新每月还款（利率 5.5%，30 年）：约 1,703 美元。
3. 每月节省：约 417 美元。
4. 4,000 美元成交费用的回本时间：约 10 个月。
5. 由于新期限重新设定为 30 年（比剩余的 25 年长 5 年），终身利息比较结果在很大程度上取决于利率下降的幅度 — 请查看上方您自己的数据，因为更长的期限可能会抵消更低利率带来的部分或全部节省。

需要考虑的关键因素

• 套现再融资（cash-out refinance）的计算方式与标准的利率/期限再融资不同。 作为再融资的一 部分，从房屋净值中额外借出现金，会使新贷款余额超过单纯替换旧贷款所需的金额 — 本计算器的 回本和终身利息比较，假设的是一次纯粹的利率/期限再融资，而不是新贷款金额大于旧余额的情况。
• 再融资的成交费用通常包含许多与最初购房时相同的费用类别。 发放费、评估费、产权保险以及 其他成交费用加起来可能占贷款金额的百分之几 — 一些贷方提供「零成交费用」再融资，将这些费 用折算进略高的利率中，这是与预先支付相比不同的权衡方式。
• 您计划在这套房子里住多久，与回本计算本身同样重要。 对于计划再住数年的人来说，一次回本 期为 10 个月的再融资是很容易做的决定；但对于可能在这段时间内出售或搬家的人来说则未必 — 回 本期这一信息，只有在与新贷款实际会持有多久相权衡之后，才真正有价值。
• PMI 的状态可能会因再融资而发生变化，方向可以是任意一种。 如果房屋价值上涨足够多，使再 融资后消除了 PMI，或者相反，套现再融资使贷款价值比重新超过 80%，PMI 可能会重新适用 — 这 一点值得与利率和还款额比较一并核实，因为上方标准公式并未纳入 PMI。

常见错误

• 只关注每月还款额的下降。 如果新期限重新设定为更长的还款期，即使每月还款额更低，总利息仍可能更高 — 在做出决定前，请查看终身利息比较，而不仅仅是每月节省额。
• 在判断再融资是否划算时忽略成交费用。 如果成交费用需要数年才能回本，即使利率更低也不自动意味着划算 — 尤其是在回本之前有较大可能搬家或出售房产的情况下。
• 假设新期限必须与旧贷款的原始期限相匹配。 将再融资设定为比剩余余额的原计划更短的期限，即使利率相近，也能节省大量利息 — 这是与利率本身完全独立的一个变量。

实用提示

• 想知道如果您不进行再融资，而只是对当前贷款多还一些款项，剩余余额和还款时间表会是什么样子吗？ 房贷提前还清计算器 可以模拟这种替代方案。
• 正在考虑用房屋净值申请贷款，而不是完全再融资？房屋净值/HELOC计算器 可估算您能借到多 少款项以及对应的还款额。
• 想知道新贷款的真实年度成本，把此计算器单独处理的成交费用也计算在内吗？年化利率（APR）计算器 可将利率加费用的贷款转换为一个可比较的单一年利率（APR）数值。