Poměru Úvěru k Hodnotě (LTV)

Přeměna Zůstatku Úvěru a Hodnoty Nemovitosti na Ukazatel Rizika

Poměr úvěru k hodnotě (LTV) je zůstatek úvěru vyjádřený jako procento hodnoty nemovitosti — jediný poměr, který věřitelé kontrolují nejvíce při rozhodování o požadavcích na hypoteční pojištění, způsobilosti k refinancování a o tom, kolik více lze proti nemovitosti půjčit. Zadejte hodnotu své nemovitosti a aktuální zůstatek úvěru, abyste viděli své LTV, pozici vlastního kapitálu a jak se toto LTV porovnává s běžnými prahy, které věřitelé skutečně používají.

To se liší od kalkulačky Kalkulačka Vlastního Kapitálu Nemovitosti / HELOC, která bere maximální LTV jako daný vstup, aby odpověděla na otázku “kolik bych si ještě mohl půjčit” — tato kalkulačka místo toho počítá vaše AKTUÁLNÍ LTV přímo, číslo, které věřitel skutečně kontroluje.

Vzorec

$$\vC{\text{Poměr Úvěru k Hodnotě}} = \frac{\vB{\text{Zůstatek Úvěru}}}{\vA{\text{Hodnota Nemovitosti}}} \times 100$$ $$\text{Vlastní Kapitál} = \vA{\text{Hodnota Nemovitosti}} - \vB{\text{Zůstatek Úvěru}}$$

Vyřešený Příklad

Nemovitost v hodnotě 400 000 $ se zůstatkem úvěru 320 000 $:

1. Poměr úvěru k hodnotě: 320 000 $ ÷ 400 000 $ × 100 = 80 %.
2. Vlastní kapitál: 400 000 $ − 320 000 $ = 80 000 $, tedy 20 % hodnoty nemovitosti.
3. Při přesně 80% LTV konvenční úvěr obvykle stále vyžaduje PMI, ačkoli federální zákon vám umožňuje požádat o zrušení, jakmile klesnete pod tento práh.

Klíčové Faktory ke Zvážení

• LTV se v čase mění ze dvou směrů najednou: splácením úvěru a měnící se hodnotou nemovitosti. Pravidelné splátky jistiny přirozeně snižují LTV v čase, ale rostoucí nebo klesající místní trh ho může posunout stejně (nebo více) v obou směrech — nemovitost, která zhodnocuje, může klesnout pod práh PMI rychleji, než by naznačoval samotný amortizační plán, zatímco klesající trh může zvýšit LTV i přesto, že se zůstatek úvěru zmenšuje.
• Nižší LTV obecně odemyká smysluplně lepší podmínky úvěru, ne jen zrušení PMI. Věřitelé běžně nabízí lepší úrokové sazby u nižších úrovní LTV (např. 80 % vs. 90 % vs. 95 %) na nových úvěrech a refinancováních, protože větší polštář vlastního kapitálu znamená menší riziko věřitele, pokud dlužník nesplácí — LTV stojí za kontrolu před hledáním nového úvěru, ne jen při sledování PMI.
• Federální zákon dává dlužníkům právo požádat o zrušení PMI, odděleně od vlastních automatických pravidel zrušení věřitele. Zákon o ochraně vlastníků domů (Homeowners Protection Act) umožňuje dlužníkovi požádat o zrušení, jakmile LTV dosáhne 80 % (na základě původní hodnoty, s podmínkami), i když vlastní automatické zrušení věřitele se nespustí až do 78 % — znalost tohoto rozdílu může ušetřit měsíce zbytečných plateb PMI pro toho, kdo sleduje vlastní LTV.
• Zlepšení domu, která skutečně zvyšují odhadovanou hodnotu, mohou snížit LTV bez jakýchkoli dalších splátek úvěru. Protože LTV závisí na aktuální hodnotě nemovitosti, renovace, která smysluplně zvýší odhadovanou hodnotu domu, přímo zlepšuje LTV — ačkoli pouze profesionální odhad, ne vlastní odhad majitele domu, je to, na co se věřitel skutečně spolehne.

Časté Chyby

• Porovnávání LTV s původní kupní cenou místo aktuální hodnoty. LTV by mělo vždy používat AKTUÁLNÍ odhadovanou nebo tržní hodnotu nemovitosti, ne to, co bylo původně zaplaceno — tyto dvě hodnoty se mohou po zhodnocení nebo poklesu trhu výrazně lišit.
• Zapomenutí sečíst každý úvěr, pokud existuje více než jeden. Pokud kromě první hypotéky existuje HELOC nebo druhá hypotéka, kombinovaný poměr úvěru k hodnotě (CLTV), který věřitelé kontrolují, nejprve sečte každý zůstatek — zadání pouze jednoho zůstatku úvěru podhodnocuje skutečný poměr.
• Předpoklad, že 80 % je pevná hranice, nikoli běžná směrnice. Přesná pravidla PMI a refinancování se liší podle věřitele a úvěrového programu — 80 %/78 %/97 % jsou široce citované konvence odvětví, nikoli univerzální pravidlo, které přesně dodržuje každý věřitel.

Co Je Dobré Vědět

• Chcete vědět, kolik víc byste si mohli půjčit, místo svého aktuálního poměru? Kalkulačka Kalkulačka Vlastního Kapitálu Nemovitosti / HELOC vychází z maximálního LTV, aby na tuto otázku odpověděla.
• Snažíte se odhadnout, kolik vás PMI skutečně stojí při vašem aktuálním LTV? Kalkulačka Kalkulačka PMI vypočítá tuto částku přímo.
• Uvažujete o refinancování nyní, když se vaše LTV zlepšilo? Kalkulačka Kalkulačka Refinancování porovná váš současný úvěr s podmínkami a poplatky nové nabídky.