PMI

Přeměna Poměru Úvěru k Hodnotě na Měsíční Náklady PMI a Harmonogram Zrušení

PMI (soukromé hypoteční pojištění) je roční sazba uplatňovaná na zůstatek vašeho úvěru a účtovaná měsíčně, a automaticky se zastaví, jakmile váš zůstatek klesne na 78 % původní hodnoty domu. Zadejte výši úvěru, hodnotu domu a sazbu PMI pro odhad měsíčních nákladů, poté přidejte úrokovou sazbu a dobu splácení, abyste odhadli, kolik let budete PMI skutečně platit, než dosáhnete 78% hranice pro zrušení.

To se liší od kalkulačky Hypoteční Kalkulačka, která bere měsíční částku PMI jako jednoduchý vstup místo jejího odhadu — výsledek této kalkulačky je určen k přímému zadání do onoho pole.

Vzorec

$$\vC{\text{Měsíční PMI}} = \frac{\vA{\text{Výše Úvěru}} \times \vB{\text{Roční Sazba PMI \%}}}{12}$$ $$\vD{\text{Poměr Úvěru k Hodnotě}} = \frac{\vA{\text{Výše Úvěru}}}{\text{Hodnota Domu}} \times 100$$

Počet měsíců zbývajících do zrušení pochází z postupné amortizace úvěru měsíc po měsíci, dokud zůstatek neklesne na 78 % původní hodnoty domu — pro tento krok neexistuje žádná zkratka uzavřeným vzorcem, protože závisí na vlastní úrokové sazbě a době splácení úvěru.

Vyřešený Příklad

Úvěr 240 000 $ na dům v hodnotě 250 000 $ (poměr úvěru k hodnotě 96 %), s roční sazbou PMI 0,75 %, úrokem 6,5 % a dobou splácení 30 let:

1. Měsíční PMI: 240 000 $ × 0,75 % ÷ 12 = 150 $.
2. Roční PMI: 150 $ × 12 = 1 800 $.
3. Zůstatek dosáhne 78 % hodnoty domu (195 000 $) přibližně po 140 měsících (11,7 letech), s celkovou částkou zhruba 21 000 $ zaplacenou na PMI za tuto dobu.

Zdroj: Úřad pro ochranu spotřebitelů ve finanční oblasti: Co je soukromé hypoteční pojištění?

Klíčové Faktory ke Zvážení

• PMI chrání věřitele, ne dlužníka, přestože ho platí dlužník. Pokud dlužník nesplácí, PMI kompenzuje věřiteli jeho ztrátu na úvěru — neposkytuje žádný přínos ani výplatu samotnému dlužníkovi, což je důvod, proč je jeho odstranění, jakmile je to legálně možné, obecně výhodné.
• Dlužník může často požádat o zrušení PMI dříve než při automatickém 78% prahu, který tato kalkulačka odhaduje. Federální zákon obecně umožňuje požádat o zrušení, jakmile zůstatek úvěru dosáhne 80 % původní hodnoty domu (o pár procentních bodů dříve než automatický práh 78 %), pokud jsou splátky aktuální — aktivní žádost o zrušení, místo čekání, až se to stane automaticky, může ubrat trochu času z toho, co tato kalkulačka projektuje.
• Zhodnocení hodnoty domu může dosáhnout prahu zrušení rychleji, než jen samotné plánované splácení úvěru. Pokud tržní hodnota domu po koupi smysluplně vzroste, nový odhad ukazující tuto vyšší hodnotu může někdy kvalifikovat dlužníka pro odstranění PMI dříve, než plán založený na původní hodnotě, který tato kalkulačka projektuje — ačkoli věřitelé obecně vyžadují, aby uplynulo minimální množství času, a často profesionální odhad k jeho potvrzení.
• Větší akontace se PMI zcela vyhne, což stojí za zvážení oproti jiným využitím stejné hotovosti. Protože PMI existuje konkrétně proto, že akontace klesla pod 20 %, dosažení tohoto prahu předem (větší akontací, nebo druhým „piggyback” úvěrem) zcela eliminuje náklad — ačkoli to znamená vázání víc hotovosti při uzavření místo jejího investování nebo udržení likvidní.

Časté Chyby

• Předpoklad, že PMI se zruší automaticky v okamžiku, kdy zůstatek klesne pod 78 %. Práh 78 % je založen na původním amortizačním plánu úvěru, ne na dodatečných platbách provedených po cestě — dlužník, který platil rychleji než podle plánu, obvykle potřebuje aktivně požádat o zrušení, místo aby čekal, až se to spustí automaticky.
• Zapomenutí, že pokles hodnoty domu může posunout datum zrušení později, ne dříve. Tato kalkulačka projektuje harmonogram na základě původní hodnoty domu — pokud dům skutečně ztratil hodnotu od koupě, může věřitel vyžadovat nový odhad před odstraněním PMI i po dosažení 78% hranice založené na původní hodnotě.
• Záměna PMI s pojistným hypotečního pojištění (MIP) u úvěru FHA. PMI se vztahuje na konvenční úvěry a lze jej zrušit, jakmile se nashromáždí dostatek vlastního kapitálu; úvěry FHA používají jiné pojištění (MIP) s vlastními samostatnými, často přísnějšími pravidly odstranění — tyto dva nejsou zaměnitelné při odhadování, kdy náklady na pojištění skončí.

Užitečné Informace

• Rozhodujete, kolik dát dolů, abyste se PMI vůbec vyhnuli? Kalkulačka Akontace najde akontaci potřebnou k dosažení cílového poměru úvěru k hodnotě.
• Potřebujete celkový obrázek měsíční platby, jakmile znáte náklady na PMI? Hypoteční Kalkulačka kombinuje jistinu, úrok, daně, pojištění, a PMI do jedné platby.
• Chcete vidět svůj aktuální poměr úvěru k hodnotě přímo ze zůstatku a hodnoty domu? Kalkulačka Poměru Úvěru k Hodnotě (LTV) vypočítá poměr úvěru k hodnotě pro hypotéku nebo refinancování.