FHA / VA Úvěr

Výpočet Splátek FHA a VA Úvěrů

FHA a VA úvěry mají každý svou vlastní vládou krytou strukturu pojistných poplatků — zcela odlišnou od PMI konvenčního úvěru. Vyberte svůj úvěrový program, zadejte výši úvěru, sazbu, a dobu splatnosti, a tato kalkulačka odhadne vaši celou měsíční splátku včetně počátečních a průběžných nákladů specifických pro tento program.

FHA úvěry vyžadují Počáteční hypoteční pojistné (UFMIP), obvykle financované přímo do úvěru, plus průběžné Roční hypoteční pojistné (MIP) účtované měsíčně — na rozdíl od konvenčního PMI nelze FHA MIP obecně zrušit, jakmile si vybudujete dostatek vlastního kapitálu.

VA úvěry neúčtují žádné měsíční hypoteční pojištění vůbec — jedna z hlavních výhod programu VA úvěru. Místo toho jednorázový vstupní poplatek VA (také obvykle financovaný do úvěru) pokrývá náklady programu.

Formule

$$\vD{\text{Počáteční Poplatek}} = \vA{\text{Výše Úvěru}} \times \vB{\text{Sazba Počátečního Poplatku}}$$ $$\vE{\text{Financovaná Výše Úvěru}} = \vA{\text{Výše Úvěru}} + \vD{\text{Počáteční Poplatek}}$$

Odtud jistina a úrok používají standardní vzorec amortizace s pevnou sazbou aplikovaný na financovanou částku. FHA úvěry přidávají měsíční poplatek MIP ($\vE{\text{Financovaná Výše Úvěru}} \times \vC{\text{Sazba Ročního MIP}} \div 12$); VA úvěry nepřidávají nic dalšího.

Řešený Příklad

Úvěr 300 000 $ při 6,5 % na 30 let:

FHA (1,75 % UFMIP, 0,55 % roční MIP):

1. Počáteční poplatek: $\vA{300,000} \times \vB{1,75\%} = \vD{5,250\text{ }\$}$.
2. Financovaná výše úvěru: $\vA{300,000} + \vD{5,250} = \vE{305,250\text{ }\$}$.
3. Jistina a úrok z financované částky: ≈ 1 929 $/měsíc.
4. Měsíční MIP: $\vE{305,250} \times \vC{0,55\%} \div 12 \approx 140\text{ }\$/\text{měsíc}$.
5. Celková měsíční splátka: $1,929 + 140 \approx 2,069\text{ }\$/\text{měsíc}$.

VA (2,15 % vstupní poplatek, žádné MIP):

1. Počáteční poplatek: $\vA{300,000} \times \vB{2,15\%} = \vD{6,450\text{ }\$}$.
2. Financovaná výše úvěru: $\vA{300,000} + \vD{6,450} = \vE{306,450\text{ }\$}$.
3. Celková měsíční splátka (pouze jistina a úrok, žádné průběžné hypoteční pojištění): ≈ 1 937 $/měsíc.

Klíčové Faktory ke Zvážení

• Sazby vstupního poplatku VA se liší podle výše akontace a podle toho, zda jde o první nebo další čerpání této výhody. Vyšší akontace obvykle snižuje procento vstupního poplatku a někteří veteráni mají nárok na sníženou sazbu u dalšího VA úvěru — zkontrolujte aktuální zveřejněný sazebník VA pro vaši konkrétní akontaci a historii čerpání.
• Někteří zdravotně postižení veteráni jsou od vstupního poplatku VA zcela osvobozeni. Veteráni pobírající invalidní dávky VA jsou obvykle od vstupního poplatku zcela osvobozeni — tato kalkulačka tuto výjimku nezohledňuje, proto si svou způsobilost ověřte přímo u VA.
• FHA úvěry umožňují nižší kreditní skóre a akontace než většina konvenčních úvěrů, což je právě ten kompromis za MIP. Mírnější kvalifikační standardy FHA jsou přesně důvodem, proč vyžaduje jak počáteční, tak průběžné pojistné — pojištění chrání věřitele proti vyššímu rizikovému profilu, který program akceptuje.
• Oba typy úvěrů mají vlastní požadavky na způsobilost nemovitosti, nad rámec kvalifikace samotného žadatele. FHA i VA úvěry uplatňují specifické standardy stavu a ocenění nemovitosti — nemovitost, která tyto standardy nesplňuje, nemusí být způsobilá pro žádný z těchto typů úvěru bez ohledu na vlastní finanční kvalifikaci žadatele.

Časté Chyby

• Porovnávání nabídky FHA nebo VA pouze podle sazby konvenčního úvěru, bez připočtení vlastních poplatků programu. Jak bylo uvedeno výše, měsíční MIP u FHA a vstupní poplatek u VA oba přidávají skutečné, průběžné nebo počáteční náklady navíc k úrokové sazbě — nižší nominální sazba u jednoho programu může nakonec vyjít dráž, jakmile se započtou jeho vlastní poplatky.
• Předpoklad, že hypoteční pojištění FHA se vždy zruší po dosažení 20% vlastního kapitálu, stejně jako u konvenčního PMI. Jak vysvětluje výše uvedená otázka, pravidla zrušení FHA MIP závisí na akontaci provedené při uzavření — u mnoha FHA úvěrů trvá po celou dobu splatnosti bez ohledu na to, kolik vlastního kapitálu se later nabuduje.
• Nekontrolování, zda platí osvobození od vstupního poplatku VA, než se předpokládá, že je splatný celý poplatek. Jak bylo uvedeno výše, veteráni pobírající invalidní dávky VA jsou obvykle od vstupního poplatku zcela osvobozeni — tato kalkulačka za vás tuto způsobilost nemůže určit, proto se vyplatí ověřit si to u VA před plánováním rozpočtu na plný poplatek.
• Používání jedné pevné sazby vstupního poplatku VA bez ohledu na výši akontace nebo předchozí využití VA úvěru. Jak bylo uvedeno výše, skutečný zveřejněný sazebník se liší podle obou těchto faktorů — první využití bez akontace a následné využití s 10% akontací mohou vyjít na velmi odlišná procenta poplatku.

Co Je Dobré Vědět

• FHA a VA úvěry existují speciálně proto, aby zpřístupnily vlastnictví domu žadatelům, kteří by se nekvalifikovali pro nejlepší konvenční podmínky — zde modelované dodatečné poplatky jsou kompromisem za tuto mírnější kvalifikační laťku, nikoli svévolným příplatkem.
• Refinancování na konvenční úvěr, jakmile si vybudujete dostatek vlastního kapitálu, je běžný způsob, jak se natrvalo zbavit průběžného MIP u FHA, místo čekání na harmonogram zrušení — vyplatí se porovnat s Kalkulačkou Refinancování, jakmile se zlepší vaše pozice vlastního kapitálu.
• Tato kalkulačka se přirozeně doplňuje s Hypoteční Kalkulačkou (pro porovnání s vlastním rozpisem PITI konvenčního úvěru) a Kalkulačkou Akontace (pro zjištění, jak vyšší akontace ovlivňuje jak výši vašeho úvěru, tak u VA úvěrů i sazbu vašeho vstupního poplatku).