Beleihungsauslauf (LTV)

Darlehenssaldo und Immobilienwert in eine Risikokennzahl Umwandeln

Der Beleihungsauslauf (LTV) ist ein Darlehenssaldo, ausgedrückt als Prozentsatz des Immobilienwerts — die einzige Kennzahl, die Banken am häufigsten prüfen, wenn sie über Anforderungen an die Restschuldversicherung, Refinanzierungsberechtigung und wie viel mehr gegen eine Immobilie geliehen werden kann, entscheiden. Geben Sie Ihren Immobilienwert und aktuellen Darlehenssaldo ein, um Ihren Beleihungsauslauf, Ihre Eigenkapitalposition und wie dieser Beleihungsauslauf mit den gängigen Schwellenwerten der Banken vergleicht, zu sehen.

Dies unterscheidet sich vom Eigenkapital-/Beleihungsrechner-Rechner, der einen maximalen Beleihungsauslauf als gegebene Eingabe nimmt, um “wie viel könnte ich noch leihen” zu beantworten — dieser Rechner berechnet stattdessen Ihren AKTUELLEN Beleihungsauslauf direkt, die Zahl, die eine Bank tatsächlich prüft.

Die Formel

$$\vC{\text{Beleihungsauslauf}} = \frac{\vB{\text{Darlehenssaldo}}}{\vA{\text{Immobilienwert}}} \times 100$$ $$\text{Eigenkapital} = \vA{\text{Immobilienwert}} - \vB{\text{Darlehenssaldo}}$$

Berechnetes Beispiel

Eine Immobilie im Wert von $400.000 mit einem Darlehenssaldo von $320.000:

1. Beleihungsauslauf: $\vC{320,000 \div 400,000 \times 100} = 80\%$.
2. Eigenkapital: $400.000 − $320.000 = $80.000, oder 20% des Immobilienwerts.
3. Bei genau 80% Beleihungsauslauf erfordert ein konventionelles Darlehen typischerweise immer noch PMI, obwohl das Bundesgesetz Ihnen erlaubt, die Kündigung zu beantragen, sobald Sie unter diesen Schwellenwert fallen.

Wichtige Einflussfaktoren

• Der Beleihungsauslauf (LTV) ändert sich mit der Zeit aus zwei Richtungen gleichzeitig: der Tilgung des Kredits und der Wertänderung der Immobilie. Regelmäßige Tilgungszahlungen senken den LTV auf natürliche Weise mit der Zeit, aber ein steigender oder fallender lokaler Markt kann ihn genauso stark (oder stärker) in beide Richtungen bewegen — eine Immobilie, die an Wert gewinnt, kann eine PMI-Schwelle schneller unterschreiten, als es der Tilgungsplan allein nahelegen würde, während ein rückläufiger Markt den LTV erhöhen kann, selbst wenn die Kreditrestschuld schrumpft.
• Ein niedrigerer LTV erschließt im Allgemeinen bedeutsam bessere Kreditkonditionen, nicht nur den Wegfall der PMI. Kreditgeber bieten bei niedrigeren LTV-Stufen (z. B. 80 % vs. 90 % vs. 95 %) auf neue Kredite und Umschuldungen häufig bessere Zinssätze an, da ein größeres Eigenkapitalpolster ein geringeres Risiko für den Kreditgeber bei Zahlungsausfall bedeutet — der LTV lohnt sich zu prüfen, bevor Sie nach einem neuen Kredit suchen, nicht nur beim Verfolgen der PMI.
• Das Bundesrecht gibt Kreditnehmern das Recht, eine PMI-Kündigung zu beantragen, getrennt von den eigenen automatischen Kündigungsregeln eines Kreditgebers. Der Homeowners Protection Act erlaubt einem Kreditnehmer, eine Kündigung zu beantragen, sobald der LTV 80 % erreicht (basierend auf dem ursprünglichen Wert, mit Bedingungen), selbst wenn die automatische Kündigung des Kreditgebers erst bei 78 % greift — diese Unterscheidung zu kennen kann für jemanden, der den eigenen LTV verfolgt, Monate unnötiger PMI-Zahlungen sparen.
• Hausverbesserungen, die den geschätzten Wert echt erhöhen, können den LTV senken, ohne zusätzliche Kreditzahlungen. Da der LTV vom aktuellen Immobilienwert abhängt, verbessert eine Renovierung, die den geschätzten Wert eines Hauses bedeutsam erhöht, direkt den LTV — allerdings ist es nur eine professionelle Wertermittlung, nicht die eigene Schätzung eines Hausbesitzers, auf die sich ein Kreditgeber tatsächlich verlässt.

Häufige Fehler

• Den Beleihungsauslauf mit dem ursprünglichen Kaufpreis statt dem aktuellen Wert vergleichen. Der Beleihungsauslauf sollte immer den AKTUELLEN geschätzten oder Marktwert der Immobilie verwenden, nicht den ursprünglich gezahlten Preis — die beiden können nach Wertsteigerung oder einem Marktrückgang erheblich voneinander abweichen.
• Vergessen, jedes Darlehen zu addieren, wenn mehr als eines existiert. Wenn es einen Beleihungskredit oder eine zweite Hypothek zusätzlich zu einer ersten Hypothek gibt, addiert der kombinierte Beleihungsauslauf (CLTV), den Banken prüfen, zuerst jeden Saldo — die Eingabe nur eines Darlehenssaldos unterschätzt den tatsächlichen Auslauf.
• Annehmen, dass 80% eine feste Grenze statt einer gängigen Richtlinie ist. Genaue PMI- und Refinanzierungsregeln variieren je nach Bank und Darlehensprogramm — 80%/78%/97% sind weit verbreitete Branchenkonventionen, keine universelle Regel, der jede Bank genau folgt.

Gut zu Wissen

• Möchten Sie wissen, wie viel mehr Sie leihen könnten, statt Ihres aktuellen Verhältnisses? Der Eigenkapital-/Beleihungsrechner -Rechner geht von einem maximalen LTV aus, um diese Frage zu beantworten.
• Versuchen Sie abzuschätzen, was Ihre PMI-Zahlung bei Ihrem aktuellen LTV tatsächlich kostet? Der PMI-Rechner -Rechner berechnet diesen Betrag direkt.
• Erwägen Sie eine Umschuldung, nachdem sich Ihr LTV verbessert hat? Der Umschuldungsrechner -Rechner vergleicht Ihren aktuellen Kredit mit den Konditionen und Abschlusskosten eines neuen Angebots.