Asuntolainapisteiden

Ennakkoon Maksetun Koron Kannattavuusrajan Löytäminen

Alennuspiste on maksu, joka maksetaan lainanantajalle sopimuksen päättyessä — aina täsmälleen 1 % lainasi määrästä — alemman koron saamiseksi koko laina-ajaksi. Syötä lainasi määrä, korko, jonka saisit ilman pisteitä, (alempi) korko, jonka saisit maksamalla pisteistä, ja kuinka monta pistettä ostat, niin tämä laskuri määrittää alkukustannuksen, siitä johtuvan kuukausisäästön ja kuinka monta kuukautta kestää, ennen kuin kyseinen säästö kattaa maksamasi summan.

Pisteiden ostaminen on periaatteessa korkojen ennakkomaksua. Se kannattaa vain, jos pidät lainan riittävän kauan alla olevan kannattavuusrajan ohi — myyminen, jälleenrahoitus tai lainan ennenaikainen maksaminen voi jättää sinut maksamaan alennuksesta, jota et koskaan täysin käyttänyt.

Kaava

Molemmat kuukausimaksut käyttävät vakiomuotoista kiinteäkorkoista lyhennyskaavaa:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

jossa $\vB{r}$ on kuukausikorko (vuosikorko ÷ 12) ja $\vC{n}$ on kuukausimaksujen määrä — laskettu kerran ilman pisteitä olevalla korolla ja kerran alennetulla korolla.

$$\vD{\text{Pisteiden Kustannus}} = \vA{\text{Lainan Määrä}} \times \frac{\text{Ostetut Pisteet}}{100}$$ $$\text{Kannattavuusrajan Kuukaudet} = \frac{\vD{\text{Pisteiden Kustannus}}}{\text{Kuukausisäästö}}$$

Vain kun alennettu korko todella tuottaa alemman kuukausimaksun.

Laskuesimerkki

300 000 dollarin laina, 7 % ilman pisteitä verrattuna 6,5 %:iin ostamalla 2 pistettä, 30 vuoden laina-ajalla:

1. Kuukausimaksu ilman pisteitä: noin 1 995,91 dollaria.
2. Kuukausimaksu pisteiden kanssa: noin 1 896,20 dollaria.
3. Pisteiden kustannus: 2 % 300 000 dollarista = 6 000 dollaria.
4. Kuukausisäästö: noin 99,70 dollaria.
5. Kannattavuusraja: 6 000 dollaria ÷ 99,70 dollaria ≈ 60 kuukautta (5 vuotta).
6. Koko 30 vuoden laina-ajan aikana pisteiden ostaminen säästää noin 29 893 dollaria, kun 6 000 dollarin alkukustannus otetaan huomioon — mutta vain siksi, että laina jatkuu paljon 5 vuoden kannattavuusrajan ohi. Ennen sitä maksettu tai jälleenrahoitettu laina olisi maksanut enemmän pisteiden kanssa kuin ilman niitä.

Keskeiset Huomioitavat Tekijät

• Alennuspisteet ovat verovähennyskelpoisia monissa tapauksissa, mikä muuttaa todellista kannattavuusrajalaskelmaa. Ensiasunnon ostoasuntolainasta maksetut pisteet ovat usein vähennyskelpoisia asuntolainakorkona maksuvuonna, IRS:n sääntöjen mukaisesti — tämä voi merkittävästi lyhentää todellista kannattavuusrajaa verrattuna tämän laskurin näyttämiin ennen verotusta oleviin lukuihin, vaikka tarkka verokohtelu riippuu yksilöllisistä olosuhteista.
• Lainanantajan hyvitykset toimivat päinvastaiseen suuntaan kuin pisteet — korkeampi korko vastineeksi käteispalautuksesta sopimuksen päättyessä. Jotkin lainanottajat, joilla on niukasti sulkemiskustannuksiin käteistä mutta jotka suunnittelevat pitävänsä matalamman koron lyhyemmän aikaa, ottavat tarkoituksella lainanantajan hyvityksen pisteiden sijaan, mikä on tämän laskurin analysoiman alennuspistepäätöksen peilikuva.
• Koronalennus per piste vaihtelee lainanantajan, lainaohjelman ja markkinaolosuhteiden mukaan. Yleispätevää “0,25 % per piste” -sääntöä ei ole — käytä aina tiettyä korkoa, jonka tietty lainanantaja tarjoaa tietylle pistemäärälle, koska todellinen suhde ostettujen pisteiden ja koronalennuksen välillä eroaa lainatarjouksesta toiseen.
• Kuinka todennäköistä on, että muutat, myyt tai jälleenrahoitat ennen kannattavuusrajaa, on yksittäin suurin tekijä tässä päätöksessä. Alennuspisteen osto on veto siitä, että pidät lainan riittävän kauan kattaaksesi sen alkukustannuksen — mitä lyhyempi ja epävarmempi odotettu aikasi kodissa on, sitä vähemmän houkutteleva pisteiden ostaminen tyypillisesti on, vaikka laskettu kannattavuusraja näyttäisi kohtuulliselta paperilla.

Yleiset Virheet

• Oletetaan, että jokainen piste alentaa korkoa saman kiinteän määrän. Koronalennus per piste vaihtelee lainanantajan ja markkinaolosuhteiden mukaan — käytä aina todellista korkoa, jonka lainanantajasi tarjoaa tietylle pistemäärälle, älä nyrkkisääntöä.
• Ei oteta huomioon, kuinka kauan todella pidät lainan. Kannattavuusrajan ajanjakso on koko päätös tässä — juuri ennen suunniteltua muuttoa tai jälleenrahoitusta ostetut pisteet ovat rahaa, joka on käytetty alennukseen, jota et koskaan täysin saa takaisin.
• Verrataan vain alkukustannusta, ei koko laina-ajan kuvaa. Alempi kuukausimaksu tuntuu ilmeiseltä voitolta, mutta todellinen kysymys on, ylittääkö kokonaissäästö koko laina-ajan aikana etukäteen maksamasi summan — mikä on juuri sitä, mitä yllä oleva elinikäinen vertailu näyttää.

Hyvä Tietää

• Haluatko täydellisen kuukausierän erittelyn kummallekin korolle, mukaan lukien verot ja vakuutus? Asuntolainalaskuri näyttää täydellisen PITI-kuvan.
• Harkitsetko pisteitä jälleenrahoituksessa uuden ostolainan sijaan? Uudelleenrahoituslaskuri vertailee koko jälleenrahoituksen sulkemiskustannuksia uuteen erään.
• Päätätkö pisteiden ja suuremman käsirahan välillä? Käsirahalaskuri näyttää, miten suurempi käsiraha muuttaa lainasummaasi ja PMI:tä.